过去一周，围绕存量房贷利率下调的话题讨论热度空前。
随着5年期以上LPR再降10BP，各地银行迅速跟进，部分城市甚至在下调后，有银行首套房贷利率可低至2.9%，将房贷利率推至历史新低，买房成本进一步降低。
事实上，LPR的下调，不仅能降低首套和二套房贷利率，也有望在明年年初降低存量房贷的利率。目前多数存量房贷利率均同5年期以上LPR挂钩，这意味着，借款人的存量房贷利率在明年重定价日，也将下降10个基点。
房贷利率跌至历史新低，到底此时是不是买房的关键时期？未来房贷利率还有没有继续下调的可能性？
A
20年来最低房贷利率 有外资银行首套房贷利率进入“2时代”
7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值，多数城市的房贷利率也达到近20年来的新低。
以四大一线城市为例，降息后，北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%(五环内)/五环外(3.6%)、上海3.8%(市区)/3.6%(自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)、深圳3.8%；取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%、二套3.7%。
同时，湾区内地9城的商业房贷利率也再次刷新历史最低值。据乐有家研究中心统计，降息后，广州、东莞、佛山首套利率在3.05%-3.10%之间；中山、惠州、珠海和江门，首套利率3.25%；深圳、肇庆，首套利率为3.40%；二套利率最划算的城市是佛山、珠海、江门，利率在3.35%-3.45%之间。
值得关注的是，个别外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷款利率给予更多优惠。据公开报道，最新一次LPR下调后，目前汇丰银行在广州、佛山的首套房贷利率可以低至2.9%，渣打银行也紧随其后，将最低利率降至2.95%；另外苏州的江苏银行、交通银行等也给出了2.95%的首套房贷利率。
“不同的银行，由于资金来源成本、管理成本，对房贷份额的看重度不同，导致实际投放的按揭利率不同，特别是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚，银行进入了惨烈的竞争阶段。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，因此，类似外资行、农商行等资金成本低的银行，房贷利率可能会率先进入“2时代”。
“对购房者来说，降息将进一步激活合理住房消费需求，降低购房者上车门槛，对刺激购买需求、楼市预期有一定的积极作用。”乐有家研究中心认为，政策宽松、利率宽松等大礼包接连送来，为楼市释放利好信号。
有购房者向记者表示今年降首付后买房的成本进一步降低，本轮降息后感觉时机已到便决定出手买房，目前已在和业主谈价；降息后，深圳市场上新开盘的项目也取得了不错的去化成绩，7月30日晚间，位于前海企鹅岛旁的中铁阅臻府开盘，当天共收金20.6亿元，去化约六七成。
B
有业内人士：未来商业房贷利率与公积金利率或倒挂
“开发商都发催告函给我了，但还是想再等等看利息还会不会降。”购房者小黄向记者表示，自己在本轮降息前已签了认购书，但还未交首付。在他买房前，深圳首套房首付和房贷利率刚刚降了一轮，买房后又遇到LPR下调，房贷利率又下降了一轮。
在李宇嘉看来，考虑到目前首套房利率在3.2%左右，未来如果存款利率下降，也会带动其他银行也进入“2时代”。
7月25日，中国工商银行等六家大型商业银行均再次下调人民币存款挂牌利率。市场预计存款利率将迎来新一轮下调，中小银行也将跟进调整，但不同银行下调的幅度、步骤不会完全一致。业内认为，随着LPR下调，银行净息差仍然有下行压力，需要降低负债端成本稳定净息差，这是银行下调存款利率的主要原因。
“银行贷款支持实体经济的任务比较重，居民存款定期化的倾向明显，在资产荒的背景下，角逐房贷份额的竞争非常激烈。而这种竞争最佳的手段就是降低利率，而居民对利率敏感也强化了这一点。”李宇嘉认为，存款利率下调等举措将降低银行资金来源成本，从而为房贷利率下行打开了窗口。
未来按揭利率是否还会继续下降？他指出，在经济转型阵痛期，居民风险承担预期下降，再加上老龄化以及基建和地产对资金的需求下降，对高利率的资金需求减少了。同时，政策也要不断地降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩。因此，央行会持续加大公开市场操作，以降低利率，而且保本理财、存款利率都会下降，这会导致按揭利率的机会成本上升，倒逼银行降低按揭利率，特别是居民加杠杆买房意愿下降的情况下。
目前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得银行商业贷款利率与公积金贷款利差也有所收窄。有业内人士指出，未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂。
“商贷利率跌破3%，这是业内一致预期，商贷利率与公积金利率的利差从过去的至少2个百分点收窄到1个百分点以内，未来还会继续收窄。”李宇嘉说。
C
有存量房贷业主开始提前还款
对前两年买房的业主来说，目前普遍房贷利率还在4%-4.5%，仍处于较高水平。
2023年初在深圳买房的卢先生告诉记者，自己目前的存量房贷利率仍为4.25%(LPR+30BP)，而深圳当前首套房的房贷利率已降至3.4%(LPR-45BP)，相差了0.85%，即便到明年年初重新定价日LPR调整到最低水平，他的房贷利率仍是4.15%，同新增房贷的利率差十分明显。
他向记者算了一笔账，按总价500万30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，他每月的月供为24597元，30年房贷本息合计约885.5万元；但按照目前新增首套房贷利率来计算，500万30年的商业贷款等额本息还贷方式下，月供仅为22174元，30年房贷本息合计约798.3万元。两相对比之下，每月的房贷成本差2423元，30年房贷差额高达87.2万元。
“已经在考虑提前还贷了。”卢先生告诉记者。但有一些深圳业主向记者表示，目前部分银行的提前还款时间要推迟到两个月申请才可以批。记者就此咨询了深圳某商业银行的个贷经理，对方表示目前提前还款需要先在App上预约线下服务，预约后借款人本人带身份证到约定地点办理，申请完一个月后扣款。
那么手里没有资金无法提前还款，又想降低存量房贷利率，该怎么做？卢先生向记者表示，自己近期接到多家银行打来电话询问是否有资金需求，其中有银行信贷人员明确向其表示已在还款中的存量房贷利率下调的可能性并不大，建议他可以选择用经营贷、装修贷等其他贷款置换房贷利率。
记者据此咨询了某银行的信贷人员，对方向记者介绍道，目前市场的装修贷的利率普遍在3.4%-3.9%之间，和首套房贷利率差别并不大，但随着贷款年限缩短了，整体的利息会比存量房贷少一点；而经营贷利率普遍在2%左右，最长可以做到20年，放款多速度也快。但要注意的是，上述置换贷款的方式并不合规，有一定风险和手续费，可能会面临断贷、抽贷、信用污点等风险。
存量房贷业主对利率再次下调的呼声越来越高，那么未来还有没有可能降？尽管包括深圳在内的部分城市已明确存量房贷利率不会再次下调，但在部分业内人士看来，下调的可能性仍在。
“目前市民呼声较大的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点。”易居研究院研究总监严跃进认为，若是目前增量房贷利率比较低，那么实际上后续也会形成较大的反差，或也使得下半年降低存量房贷的工作会提上议程。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
