“只要你有房子就能贷”“首贷贴息后2.7%”“我不能给您挣169万，但我可以给您省169万”……
如此诱人的承诺来自一位自称可以做房贷转经营贷的贷款中介人员的朋友圈。
原本是为了服务中小企业主或个体工商户经营的经营贷，却被不少人盯上，转而流向了房地产领域。
中国商报记者调查了解到，中介公司口中的转贷操作“没有风险”，实则根本无法作出托底承诺。随着监管的趋严，未来经营贷借贷将更加规范，借贷者也不要心存侥幸。
原本是为了服务中小企业主或个体工商户经营的经营贷，却被不少人盯上，转而流向了房地产领域。
利差催生“灰产”
与经营贷相比，房贷成本偏高，叠加投资收益不理想等因素，“房贷转经营贷”的灰色产业链近来呈冒头之势。即使央行多次下调贷款市场报价利率（LPR），但2020年以来，一些银行发放的部分住房贷款利率动辄在5%以上。
相比之下，经营贷3.25%—3.8%的利率水平让不少借贷者选择铤而走险，有自称系金融中介的人也从中牟利。
据上述贷款中介人员介绍，“房贷转经营贷”的具体操作步骤是，中介公司先垫付全部房贷总额，购房者提前还款后，再用这套房子作抵押物申请经营贷。以100万元的转换额，经营贷利率3.6%、房贷利率5%计算（利率因地区和银行而异），“中间能省下十几二十万（元），价格越高的房子省的（钱）越多，贷款的基本上都这样做”。
在经营贷办理过程中，中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款。
中介收取2%左右的“佣金”，办理150万元的经营贷中介收费为3万元左右。“这个钱我是按照朋友'标准’帮您算的”，中介还卖了个人情。
即便购房者表示不需要借贷这么多钱，中介也会鼓励多借一部分经营贷，“剩下的钱你可以自己用或者提前还都行”。
值得注意的是，房贷商业贷款年限多为20年以上，而经营贷的贷款周期短，为5—10年。但上述中介人员表示：“虽然变成了5年或者10年，但是您可以无限地往后面续”。
中原地产首席分析师张大伟认为，自2022年年初起，居民提前还房贷的情况开始增多，但下半年很多提前还房贷的资金来自经营贷套利，这背后源于2020—2022年房贷平均利率为5.5%，有些城市甚至为6%—7%，而经营贷的利率才3%多一点。如果不能降低经营贷和房贷的利差，这种情况还会持续，而且规模可能会继续扩大。
无风险承诺能信吗
针对转贷风险，上述贷款中介表示：“不存在任何风险，因为要是有风险的话，就不可能存在我们这个业务了”。事实真的如此吗？
今年3月1日，广州市中级人民法院公布了一则“转贷”典型案例。某银行（贷款人）与肖某（借款人）、某公司（保证人）签订了《个人担保借款合同》。其中，肖某以其房产作为抵押，向银行借款180万元，借款期限为60个月，合同约定借款用于生产经营周转。案例显示，肖某违反合同约定，擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，结果被银行诉至法院。
最终，广州市中级人民法院二审判决，要求肖某于判决发生法律效力之日起10日内，向银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，作为保证人的某公司也对肖某的全部债务承担连带责任。
上海光明律师事务所律师罗春雷对记者表示，经营贷是以企业经营为基础而申请的贷款，现实中大多数购房者都没有经营企业，更没有相应的经营流水。但在“房贷转经营贷”中，借款人依然能向银行提交自己的主体公司以及经营流水，究其原因，一般都是中介帮助借款人“包装”出来的。这些“包装”并不是大多数房贷转经营贷借款人的实际情况，严格来讲，这些材料就是伪造的。而经营贷所签的贷款协议中会写明借款人必须保证相关资料均为真实，否则自负法律后果。这便是“房贷转经营贷”面临的最大风险，如果经营贷银行发现借款人所提交的资料是虚假的，那么银行有可能进行抽贷，要求借款人提前还清所有贷款，借款人则会深陷泥潭。
今年2月10日，辽宁银保监局发布关于提前还贷或转贷的风险提示，其中提出，借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”的过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能会超过银行房贷利率，其知情权和选择权将受到侵害。
辽宁银保监局发布的关于提前还贷或转贷的风险提示。
此外，“转贷”还存在个人信息泄露的风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售牟取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者的合法权益。
浙江银保监局在去年12月发布的一则风险提示中直接指出，经营贷换房贷，不是“馅饼”是陷阱。
河南泽槿律师事务所主任付建对中国商报记者表示，将房贷置换为经营贷的操作隐患巨大，存在违法犯罪、财务资金、信息安全等方面的风险。就此行为本身来说，如果相关行为人和中介公司可能存在骗贷的情况，情节严重的，将涉嫌刑事犯罪。
只有妥善使用才能发挥最大效益
独立财经评论员周正国对中国商报记者表示，“房贷转经营贷”风险潜藏隐患主要是贷款风险没有分散到多个行业上，集中到一个篮子里的危险太大。更好规范经营贷业务的主要方式就是审核贷款的最终用途和还款来源。
随着实体经济的逐步复苏，国家对小微企业的支持力度加大，目前多家银行加大了经营贷的业绩考核指标，推出经营贷相关活动。
金融行业资深研究者于百程认为：“实体经济与金融关系紧密，在经济低迷的时候，金融机构降费让利，实质上是帮助企业用户'补血’恢复，建立与用户之间健康、持续的金融关系。除了提供低成本资金外，一些金融机构还通过自身的金融资源和数字化能力，助力小微企业进行数字化转型，提升业务能力，甚至激发出需求，从而实现经济的复苏增长和降本增效。”
对于“违规转贷”的情形，监管部门多次警示，加大检查处罚力度。今年2月，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会提出，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
严监管之下，已有银行收到罚单。今年2月17日银保监会一口气开出19张罚单，5家金融机构被罚近3.9亿元，违规行为均与楼市有关。普华永道发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，2022年，银保监会因“贷款违规流入房地产领域”而开出173张罚单，处罚金额为8871万元。
今年2月17日银保监会作出的行政处罚信息公开表（部分）。
上海览峰律师事务所律师戴朝峰认为，规范经营贷业务，应当回归到经营贷的本质，即为小微企业提供资金支持，资金作用的对象应当是具有发展潜力的真实经营者，而且资金的提供确实能为企业的发展带来积极作用。规范经营贷业务，防止房贷转经营贷，可以从严格审查申请主体、打压经营贷中介人员、从严把控资金过桥行为、规范银行经营贷行为四方面着手。
今年1月央行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确要求，保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务。北京大学国民经济研究中心预计，2023年银行信贷投放将向重点领域和薄弱环节倾斜。
于百程认为，目前，经济已显现复苏的势头，企业贷款会获得大力度的支持，利率有望继续维持较低水平。
