《中国经济周刊》记者 张燕 | 山西报道
"姐,最近市场特别好,这两天看房的人也多。你和家里人商量好,最近都确保家里有人就行,我感觉这几个月你这房子肯定能卖出去。"家住太原的胡枫最近频频接到房地产中介的电话。中介告诉她,她所在小区的房源自春节后变得紧俏,最近一个月,已经成交了四五套。
这对于已经把房子挂出去大半年,急于出售置换的胡枫来说,无疑是一个好消息。过去一年里,受疫情影响,她所在的小区屡屡被封控,有时候四五个月来看房的潜在买家只有一两个。
二手房市场再度暖起来的消息让她很振奋,同时也有那么一点点遗憾:"2020年最高峰的时候,我们小区最高价格被炒到一万五一平方米。而最近成交的几套房子,均价差不多只在1万出头。三年时间,降了近三分之一的价格。"
5年了,太原泰禾金尊府的业主仍然没有等到他们的新房。摄影:《中国经济周刊》记者 张燕
市热价难升,三年来太原新房二手房价格全降了
中介刘秀娟对《中国经济周刊》记者介绍,春节开市后,一二手房的带看量都出现了上升迹象,客户购房热情也开始逐渐上涨。尤其是首套房利率降到3.8%以后,加上20%的低比例首付,打电话和来门店咨询的客户明显多了起来。
虽然成交量上升了,但刘秀娟也注意到,二手房的价格并没有出现上涨趋势。不少前来购房的客户都抱着砍价的心态。"和以前还是有一些区别,以前可能两三万的往下谈,现在都是5万、10万的往下砍,大家都担心自己买到高位。"刘秀娟说。
2月16日,国家统计局发布了今年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中,太原二手住宅销售价格1月环比下降0.3%,同比下降4.7%。在二手住宅销售价格分类指数方面,与2022年12月相比,2023年1月太原90㎡及以下的二手住宅价格环比下降0.4%,同比下降4.6%;90㎡~144㎡的二手住宅价格环比下降0.2%,同比下降4.7%;144㎡以上的二手住宅价格环比下降0.4%,同比下降5.1%。
据统计,从2020年1月至今,三年来太原新建住宅的销售价格下降了7.63%,二手住宅销售价格则下降了11.17%。其中,2020年和2021年,太原二手房降幅都在3%左右。
对比二手房市场,太原新建住宅价格的表现也并不乐观。尽管在连续6个月环比下降后,太原新建住宅价格终现止跌,1月份环比上涨0.2%。但是与去年1月相比,太原新建住宅价格同比下降了4.4%。如果把时间再拉长一点,太原新建商品住宅价格同比数据,已连续28个月下降。
在新建商品住宅销售价格分类指数方面,与2022年12月相比,2023年1月太原90㎡及以下的新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比下降4.6%;90㎡~144㎡的新建商品住宅价格环比上涨0.1%,同比下降4.8%;144㎡以上的新建商品住宅价格环比上涨0.3%,同比下降3.8%。
记者从多家房地产中介处了解到,相比新建住宅,目前太原市场二手房和现房更受欢迎。尤其是对于有买房需求的客户,能否按期交付、如期交房才是关键问题。记者了解到,太原目前仍有多处楼盘属于逾期未交付状态。
太原市房管局公布的资料显示,2022年,太原市分两批次共申请国家保交楼专项借款27个项目、23.825亿元,推动94%风险项目全部或部分实现复工复产,累计拨付复工复产资金14.2亿元,办理货值抵顶网签手续1392套,协调推动12个风险项目14726套房屋竣工交付。其中,恒大江湾等4个项目退出了风险项目名单。
"满城皆是'工抵房’":开发商变相降价,施工方盼回款
"又降20万,141㎡~216㎡,全是好楼层,工抵房等你来捡漏!"记者注意到,在社交平台上,从去年年底开始,房地产中介开始大量发布"工抵房"售楼信息,其中不乏一些曾经打出"龙城新地标""太原最新大平层高端小区"名号的头部房企楼盘。
比起正常在售的楼盘,这些"工抵房"价格相对要优惠一些。以一套位于汾河沿岸可以俯瞰河景的"工抵房"为例,相似楼层、面积的房屋在售楼处的价格约为16000元/平方米,而"工抵房"的报价只需要14000元/平方米,整体算下来便宜了近20%。
所谓"工抵房",一般指房地产开发商用以抵扣工程建设费的房子,或因融资等需要向银行或相关行业抵押的房源。记者从中介王涛那里了解到,"工抵房"在市场上一直存在,过去大多是一些因为楼层不好或者户型不好而滞销的房源,数量也相对有限。因为有价格优势,反而相对紧俏,一般在内部消化,很少会在市面上流通。而自从去年第四季度以来,市面上"工抵房"出现得越来越频繁,这样的现象并不常见。
"过去'工抵房’大多是一些小楼盘、小开发商,这些企业因为资金紧张需要垫付工程款,就会把一些不太好的房源抵给工程队或者材料商。这样的房子一般都私下消化了,很少会到我们中介这里。"中介王涛对记者介绍称,从去年开始,因为成交量总体下降,整个销售节奏放缓,开发商和工程队还有材料商的结算周期也相应被拉长。尤其是到了年底,一些手里有"工抵房"、急于给工人发工资过年的工程队开始找上门来,提成也拉得很高,只盼着能尽快回款。
据当地楼盘销售人员对记者透露,目前市面上流通的并不一定全部是真正的"工抵房",其中也存在一些普通的在售商品房,尤其是一些打着"豪宅"名号的楼盘。因为销售不畅,开发商为了回笼资金对一些房源进行降价处理,又怕已经购买的业主有反弹情绪,从而以"工抵房"的名义变相促销。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示,"工抵房"增多,意味着房企资金状况压力还是比较大的。除了确实属于抵扣工程款、属于未销售的库存项目,其他项目如果存在通过"工抵房"的名义,进行各种降价,来规避其他购房者方面的压力或政府房价方面的监管操作,那么,应适当对一些乱降价的操作进行规范和管控。
记者了解到,近两年来,太原市不少楼盘都推出了促销手段。如号称"北城第一湖景大宅"的龙樾府,精装房开盘售价为18000~21000元/平方米。之后,该楼盘又陆续推出了两栋毛坯房,销售表示最低价格大约在13000元/平方米。类似的楼盘还有中国铁建·花语堂,开盘时标价近20000元/平方米,还打出了"先验资后看房"的噱头。之后又推出了特价房,据销售称,特价房与之前相比,主要是精装标准上有所"减配"。
"主要是怕已经买了房的业主闹事。去年综改区某家央企的楼盘售价从一万五降到九千多以后,好多业主都去售楼处拉横幅要求退房了。其实市场有涨有跌,买房也是要经历周期变化的。"上述销售人员说道。
(应受访者要求,文中均为化名)