“去年这时候，片区里一个月才能成交100套房子，现在一天就可以。”
作为南京主城区一家二手房中介的老板，正月还没结束，李洋（化名）就已经感受到市场“春天”的气息：“2月片区里日均成交量基本都超过100套，这还是我所在的贝壳系数据，实际成交量应该更高，最近我们都忙不过来。”
市场回暖不只是李洋一个人的感受。界面新闻2月走访了南京多家售楼处，多个楼盘销售员均表示，春节后看房人数、成交量迅速增加，接待和成交量是去年同期的两倍以上，南京房地产市场的元气在逐渐恢复。
南京网上房地产数据显示，截至2023年2月15日，全市2月累计新房成交2624套，日均成交量约为175套，环比上涨59.1%。其中15日当天认购和成交套数均超过300套，这一数据在去年下半年通常只有百套甚至几十套。
我爱我家南京研究院数据显示，2月第二周（2月6日至12日）南京全市二手房成交1714套，环比上涨12.5%。
李洋和门店的同事现在每天都要接待3、4组看房人，他说自己很久没这么累过了：“虽然很忙，但还是觉得值得，看到希望了。”
和过往不同的是，他已经不再建议购房人做投资决策，取而代之的是“按需买房”。
成交回升明显
进入1月，李洋就发觉看房人数量在增加：“元旦后就有点复苏迹象，咨询带看的人多了不少，成交量也上去了。”李洋的同事甚至最晚忙到春节假期前最后一天，而正月初四之后就有人来看房：“前几年都要到初七之后。”
究其原因，随着去年11月疫情管控放松，12月南京达到感染高峰，人们在1月初恢复健康后，更有看房的意愿，加上政策风向加大了对房地产市场的支持力度，买房人的预期正在发生变化。
李洋表示，随着南京去年开始减少购房限制，加上对首套房、二套房认定的改变，不少买过房但结清贷款的人，又重新拥有三、四成首付及4.1%低利率的资格，因此购房态度从原来的“再等等看”，在最近变成“房子该买还得买”，“决策时间正在加快。”
作为新房销售渠道的吴弘（化名）也有同感，他所覆盖的雨花台区软件谷板块内，有龙湖、伟星、保利等多家楼盘。他告诉界面新闻，变化从春节后就开始了，产品好一些的楼盘，周末一天就能有100多组到访，而去年同期只有50-60组。
另一个明显变化，是外地人重回南京购房市场。“来看房的不乏周边扬州、淮安等地来的车牌，这种情况去年一年都少见。”
这一背景是2022年南京先后数次放宽外地人购房条件，先是当年6月份对外地户籍购房者的社保要求降至6个月，12月下旬又将该要求降低为提供半年以上居住证明即可购房。
一直以来，江苏省内其他城市和安徽省的购房者，都是南京房产市场的重要客户来源之一。吴弘觉得，一方面从外地来南京看房不再担心被赋码，另一方面购房门槛又低，所以能感觉到外地购房人的回归。
在一些热门项目上，认筹数量也比去年有明显增加。
位于雨花台区的万科朗拾，即将在今年3月上市最后一批120套房源。项目销售员赵磊（化名）告诉界面新闻，虽然距离开盘还有20多天，但已有400多号认筹：“去年10月行情不好的时候我们中签率也有23%。按现在每天接待情况，等3月开盘中签率会更低。”
热门板块河西片区2月份上市的4个楼盘中，总价1061万元起售的豪宅奥体新城丹若园，以148套房源吸引了998组购房人报名，中签率仅为14.8%，低于去年末16%的中签率。
越秀和樾府虽然在2月只上市60套房，起步价超过750万，但中签率只有30.5%，远低于去年11月首次开盘时54.8%的中签率。
南京楼市回暖的现象，也直观体现在新房和二手房的成交数据上。
我爱我家南京研究院数据显示，今年1月虽有春节影响，但当月全市二手房成交套数达到6674套，环比上涨32.4%，同比上涨6.8%。第七周的环比成交量上升12.5%，但报告指出，过户有周期性，从各门店实际反馈来看，预计当前二手房成交量涨幅在30%-40%，市场活跃度明显提升。
房价难涨，按需买房
相较于大幅回升的看房量、成交量，南京一、二手房价则仍保持平稳，未进入明显的上行通道。
2月16日，国家统计局公布的最新数据显示，南京1月新建商品住宅销售价格环比持平，同比上升0.2%；二手房环比上涨0.5%，同比下降2.6%。
中指研究院数据显示，2023年1月南京新房样本平均价格为24712元/平方米，同比微涨0.54%，环比下降0.01%。
房价保持稳定状况下，为了吸引购房者，加速项目去化，项目在销售层面会打出各种优惠。
在新房售楼处，售楼员会主动表示，如果按时签约、当月下订，还有签约优惠、免物业费等价格减免。甚至在表达足够购房意向后，连南京市场默认多年的买“升级装修包”都有可谈空间，实际可优惠幅度能达到40万左右，几乎是表价的92折水平。
这和早前的市场行情已大相径庭。由于限价等因素，南京新房市场的“升级装修包”在一年多前还是必选项，被视为房企的利润来源。而在2021年还普遍存在摇号的市场行情下，买房人几乎没有在售楼处议价的可能。
李洋也表示，2月虽然看房量、成交量都增加了，但房价还没出现明显涨幅：“早前片区内房价基本在5万元/平方米，现在大部分都在4.6万-4.7万元/平方米成交水平，但最近价格也略有回补趋势。”
在他看来，如果业主想涨价，中介也基本不带看：“市场可选择量太大了，买房人为什么一定要看涨价的房子？涨价房成交周期长，我们也挑房子卖。”
愿意降价的房子，在当下则颇受欢迎。李洋透露，之前片区里一套二手“秒杀”房，比相同房源便宜了25万，挂牌当天就被卖出去：“价格还是促进成交速度最重要的因素，现在对买房人而言反而是好时机。”
虽然近期市场成交量出现好转迹象，但南京楼市仍面临整体去化压力。
据南京网上房地产数据显示，目前南京全市新房库存量为7.47万套，较去年7.8万套的历史最高点已有所下降，但仍维持在7万套以上的高位水平。
二手房可售量更为高企，仅贝壳系可售二手房套数就达到14.8万套，这一高位数量已经维持了3个多月。南京市场业内人士普遍认为，市场实际可售二手房数量远超15万套的水平。
市场极大的供应量，也使得价格难有上涨力度。我爱我家南京研究院数据显示，今年第七周南京二手房新增挂牌量2681套，环比基本持平；新增挂牌房源均价3.39万元/平方米，环比小幅下滑0.6%。
报告分析认为，春节后二手房市场回暖，但当前业主挂牌仍较为理性。
值得关注的是，房价上涨乏力，也使得一、二手房销售的话术发生变化，过去挂在嘴边的“投资”、“眼光”已经不再提及，取而代之的则是“按需买房”。
“买房要根据自己的生活需要和工作区域进行选择，我们现在不太做纯投资建议了。”赵磊表示。
李洋也提到，2月份主城区上升的二手房成交量，过半集中在学区房上：“这和南京上学报名时间有关，大部分买来还是给自己小孩上学用的。”而在成交量最大的江宁、浦口两区，购房需求主要集中在刚需和刚改：“很多人觉得市场见底，对于自住的房子而言，是出手的好时机。”
对于目前市场热度能维持多久，销售员也表达了自己的担忧：“毕竟去年最后2个月几乎没开张，现在回暖的热度，有当时积压量的释放。在这之后热度是否还能维持，3、4月份之后购买力是否还能补充上来，我们也有担忧。”
“近期成交量的上升，来源于过去两年积压的住房需求，同时买房人的预期在缓慢发生变化。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华告诉界面新闻，在目前政策面支持下，加上前期调整的力度较大，本次回暖属于中期持续，到年末会恢复正常状态。
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉也对界面新闻表示，目前市场上行有多方面因素：“首先政策面不断释放利好，强化了大家的信心。其次疫情放松之后经济复苏，预期升温。第三个每年春节之后都是要逐渐进入旺季，这是一个季节性的因素。第四个就是前面三年积压的需求，现在出现集中释放。”
而这一释放能有多长的持续能力，张辉表示，后续就看政策的支持如何来保驾护航：“从目前来看，从中央到地方已经达成共识的，需要让这种回暖持续下去，相信后面在需要的时候会有更多的政策利好出来。”
对于房价走势，吴翔华认为，目前市场分化明显，冷热不均“但未来房价小幅上涨是必然的，不代表市场会大幅反弹。”
张辉认为，从国家统计局公布的1月数据来看，一线城市房价出现环比上涨，二三线城市跌幅也在收窄，房价上涨趋势已经在局部显现：“不过南京市场整体普涨，需要库存去化到一定程度才会出现价格明显上行。”
