三年来的首个大规模返乡，使三四线城市再次成为热议的焦点。对于房地产行业来说，三四线城市曾经是部分房企实现高周转、快扩张的重要阵地，但是，随着房地产行业进入下行周期以及房企自身出现资金危机，三四线城市也成为房企最先撤离的地方。
如今的三四线城市，还有投资机会吗？哪些城市仍是房企重仓的地方？哪些城市成为房企撤离的目标？在三四线城市投资布局，房企应该注意什么？
百强房企去年在三四线城市拿地面积下降37%
曾经的三四线城市，在宽松政策、货币化安置下，经历了一轮高速发展周期，成为部分房企布局的重点，也成就了一批千亿级房企，诸如碧桂园、中梁控股等。
从克而瑞统计数据来看，2017年至2021年，尽管市场热度有所下滑，但三四线城市土地成交面积占全国的土地成交比例始终维持在75%以上。
随着房地产行业持续下行，房企资金链紧张，土地投资开始收缩，三四线城市成为房企最先撤离的地方。
2021年是房企在三四线城市拿地的转折点。根据克而瑞统计数据显示，2021年，百强房企在三四线城市的土地成交金额、成交面积开始明显下降，在成交金额方面，2020年是4.02万亿元，2021年、2022年分别下降至3.47万亿元、2.28万亿元；在成交面积方面，从2020年的22.23亿平方米下降至2021年的17.49亿平方米，2022年降幅更为明显，跌至11.09亿平方米。
在涨跌幅度方面，2017年、2018年是三四线城市出让土地的高峰。到了2021年，百强房企在三四线城市的土地成交面积、成交金额增速首次为负，分别同比下降21%、14%，2022年跌幅更是达到37%、34%。
从三四线城市撤退，房企将土地投资转向了风险更低的一二线城市。
据克而瑞统计数据显示，2018年，百强房企在三四线城市拿地面积占比高达58%，2019年至2021年拿地面积占比下降至50%左右，2022年则是大幅下滑，占比为31%，而在二线城市拿地面积占比上升至51%，一线城市为18%。
以重仓三四线城市的碧桂园为例，2022年上半年，碧桂园仅在佛山等地获取低溢价率的土地9宗，权益地价约61亿元，其中二线城市权益金额占比71%，三四线城市权益金额占比29%。
而中梁控股在2022年上半年未新增土地，其2021年拿地85个，土地投资金额526亿元，其中，三线城市投资金额占比51%，四线城市投资金额占比约10%。
对于房企从三四线城市撤离的原因，克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为，可以从房企资金、市场、需求等层面来分析。现金流紧缺是房企在三四线投资收缩的导火索，也是最核心的原因。“高周转不行了，现金流被卡住了，没钱就会减少投资，不管是三四线城市还是一二线城市。”
谢杨春进一步表示，从市场层面来看，三四线城市房地产市场的下行速度高于一二线城市，抗风险能力也不如一二线城市。
从需求层面来说，在上一轮周期中，由于货币棚改安置化，带动了三四线城市的火热，但随着人口流出，导致三四线城市的购买力和支付能力大幅减弱。“需求减少了，供应还在增加，房子就不好卖，资金成本太大，房企就会减少拿地。”
不过，谢杨春也说道：“原本从三四线城市发展起来的房企比较多。因此，从数据来看，从三四线城市逃离的企业也比较多。”
长三角、大湾区核心三四线城市仍是关注重点
值得关注的是，从大趋势来看，房企虽然撤离三四线城市，但是细分下来，也存在分化，部分城市群中的核心三四线城市仍是房企持续投资的阵地。
克而瑞曾在2021年统计的一份数据显示，在长三角的三四线城市，百强房企拿地金额占比从2018年的47%上升至2021年的62%；珠三角相对来说比较平稳，下滑最明显的是中西部和环渤海的三四线城市。2021年，百强房企在环渤海的三四线城市投资占全年拿地总额的比例仅为6%。
从具体城市来看，2018年至2021年，温州、佛山、东莞、南通、徐州等三四线城市持续受到房企青睐。
这种大趋势在2022年依旧延续。据中指研究院统计，2022年，长三角TOP10企业拿地金额2483亿元，居四大城市群之首；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1530亿元，位列第二；最后两名是京津冀和中西部城市群。
“现在房企的投资方向是，在重点城市群中的核心三四线城市投资。这类城市有一定的经济基础、产业支撑，能带来人口和购买力。房企秉持优中择优，不会开拓新的三四线城市，只会去核心三四线城市布局。”谢杨春如是说。
谨慎拿地下，房企在三四线城市如何布局？
虽然调控政策持续松绑，但是截至目前，房地产市场的整体形势并未迎来好转，尤其是三四线城市，未来一段时间可能会持续保持低迷态势。
对于房企来说，2023年面临的形势依然严峻，“保交楼”仍是重点，在市场行情难以明显好转、行业又面临新一轮偿债高峰时，房企的现金流不容乐观，仍会延续谨慎拿地的基调。
因此，在城市分化加剧的背景之下，经济面较好、有产业基础、人口有流入的一二线城市和核心三四线城市，将会是房企投资布局的重点。
谢杨春表示，未来房企不会像过去一样倚重三四线城市了，不具备这个条件了。三四线城市的产业没有太大变化，未来投资一定会继续收缩，“不是说房企不在三四线城市拿地了，而是收缩、有选择性地布局。”
在业内人士看来，长三角、粤港澳大湾区的核心三四线城市将是房企关注的重点，而对于没有产业基础且人口流出的三四线城市，房企的投资布局将会愈来愈弱。当然，在土地出让方面，地方城投公司以及本土房企可能会去接盘。
对于房企在三四线城市的投资布局，谢杨春建议，首先，要更关注项目本身的利润率，把账算清楚，不要妄想未来市场可能会出现上涨的行情。其次，选择中心城区或是成熟、优质的板块去布局。第三，减少在三四线城市拿大盘，大盘过去好卖，如今要注意资金的使用效率，钱是有限的。最后，刚需和改善产品并重，做差异化竞争。
新京报2023年2月14日产经周刊《三四线楼市危与机》。
