短短24小时内，房地产市场迎来两大重磅利好。
针对刚需的“首套房贷利率下限放宽”政策出台还不到一日，针对改善性购房需求的提振政策也随即出台。
财政部、国家税务总局9月30日公布支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
政策明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
谁能省钱？
这一政策对于全国换房人群均为利好。
与此前仅针对部分二三线城市的房贷利率下限放宽政策不同，换房退税政策是全国性的，覆盖包括北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市。
中原地产首席分析师张大伟指出，此番新政中所涉及的个税即为二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。
比如，房子的购入原价是100万元，卖房几年后以1000万元的价格卖给别人，则要从这900万元差价中征收一部分作为个税税收。
目前各地的政策各不相同，大部分城市征收房屋成交额的1%-2%作为交易个税，也有少数城市如北京，若所卖房屋非“满五年且家庭唯一住房”则按照房产购入和卖出时差额的20%收取个税，持有5年以上的家庭唯一住房免征。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。
换房能省多少钱？
张大伟表示，对于大部分城市购房者来说，这项政策落地后，交易一套房可以节省税费3万至5万元，而北京等城市部分房源可能节省几十万元以上，将有利于增加有个税的房源流动性。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，按照北京的规定（如果非“满五唯一”住房）卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%。
如果出售时网签值200万元，购入时原值100万元，则需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策，如果卖方在卖房后一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于200万元，则20万的个人所得税全额退还。
新政如何影响楼市？
王小嫱指出，9月29日晚央行阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，主要倾向于支持刚性需求；此次换房退税则利好改善性住房需求，鼓励居民改善当前住房条件。两项政策叠加，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房需求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，换房退税政策主要是针对房地产市场循环不畅，直指当前楼市的痛点和堵点。打通换房链条是畅通楼市循环的重要组成部分。这与近期多地出台的支持“带押过户”“连环单”交易等一脉相承，同样也是为了降低房地产交易成本，畅通循环。
李宇嘉还指出，这一政策实际上对一二手房市场均有一定带动。一二手房是相互联动的，部分购房者是换房后买新房，因此降低换房成本也会一定程度上利好新房市场流通。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，此次换房退税政策在时间上更加稳健，给了一年多的时间周期，有助于熨平短期扎堆效应。
庞溟预计，未来各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度则向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多个方向。而且，未来信贷政策、土地政策、税收政策等将协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求。
许小乐也表示，换房退税新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。他认为，当前针对需求端的限购限贷、房贷利率下降叠加最新的减税政策，需求端的鼓励支撑政策全面落地，有助于市场预期修复。
