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三季度北京写字楼市场:望京区域美团退租超3万平米 上地净吸纳量-6.7万平米

2022-09-29 点击量:478

尽管互联网科技和金融企业依旧是北京写字楼市场的主要需求来源,但头部企业整合面积、退租换租带来的影响仍在持续。

高力国际最新报告显示,2022年三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量为-6400平方米。相较上季度有所回暖,但仍是自2020年后再次出现连续两个季度负净吸纳量。

值得注意的是,互联网企业集中的上地产业园区、望京-酒仙桥写字楼子市场净吸纳量均为负值,且为子市场最低。往年租赁需求较为强劲的上地净吸纳量达到了罕见的-6.7万平方米。而净吸纳量最高的子市场为丽泽商务区,为23万平方米。

租金及空置率方面也有着类似的数据表现。高力国际数据显示,全市净有效租金稳定在336.8元每月每平米,环比下降0.5%。除丽泽子市场外,其他子市场租金均出现小幅下滑,其中望京-酒仙桥子市场租金下降比例较大,环比下降 2.8%,同比下降5.2% 。全市场空置率维持在16.4%的水平,同比微降0.3个百分点。

「东城商务区受益于大宗租赁成交,丽泽商务区则有着高性价比,出现了比较积极的去化。其他子市场空置率均有不同程度上升。」高力国际华北区董事总经理严区海称,受近期互联网头部企业办公整合,退租面积增多,在写字楼及产业园区都有所体现。

写字楼租赁业内人士对36氪透露,望京区域美团整栋退租较多,大部分是因整合面积迁到鼎城时代。如近期美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心,释放面积达30891平方米。「整栋提前解约的情况对出租方招商影响比较大,除非其他大客户接手整栋租赁,若是以整层或半层进行租赁,空置周期会长一些,最少得半年消化。」

据不完全统计,今年前三季度,望京、中关村写字楼市场以及上地的产业园市场三个区域新增的可租赁办公空间至少超过35万平方米。其中望京新增17万平方米,上地区域超过13万平方米,中关村新增超过6万平方米。

不仅如此,未来一年,北部甲级写字楼市场将有近40万平米的新项目入市,上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰,总体量或将超过100万平方米,供需压力或将持续。

「互联网科技行业进入转型期,主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。」严区海称头部企业进行调整,后续生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候,就会形成行业发展的空档期。预计互联网企业带来的影响预计将会持续到2023年。

大宗交易方面,高力国际数据显示,第三季度北京共录得7宗交易,成交面积合计约21万平方米,成交金额近人民币41亿元。

写字楼仍是北京投资市场中最受青睐的物业类型。三季度北京写字楼的交易金额占比约83%,商务园区办公的成交合计录得两宗,占比约32%。内资作为主力买家,三季度其收购金额大幅超越外资份额,占比超过了80%。

本季度录得成交额最高的交易来自招商局航华科贸中心。招商局商业房地产投资信托基金以13.4亿元的价格,收购了该项目46.41%股权。唯一的外资成交买家是来自康桥资本,完成了对大兴生物医药产业园项目80%股权的收购,交易总价约6.8亿元。

高力国际华北区资本市场及投资服务副董事闫寒称北京大宗交易市场仍有热度,尤其在北京整体市场供应稀缺的情形下,国企、金融机构及新经济类企业的自用需求依然强劲。