经济观察报 记者 田国宝 接到北京自如生活资产管理有限公司(以下简称为“自如”)管家要求降租四分之一的电话后,邱阳一下懵了。
“管家和我们说,如果不降租金就解约,我们还得赔他们装修和家具的费用。”8月17日,邱阳在电话中表示:“自如违约,应该赔付我们违约金,怎么反倒成了我们赔偿他们。”
接到同样的电话的房东不止邱阳一个,从2019年底以来,北京自如的部分房东们就陆续接到管家要求降低租金的电话。租金降幅少则五六百,多则超过千元,不降租则面临解约、赔偿装修家居的风险。
接到降租通知的也不仅仅是北京的房东,武汉、深圳、杭州等地的部分房东们也接到了同样的降租要求'。房东接到的也不仅仅是自如要求降租,部分城市的房东们也接到蛋壳等其他长租公寓运营商的降租要求。
在这一次长达8个月之久的持续较量中,一部分降幅较小的业主选择了接受,“一来是受不了管家电话,一天好几个电话;二来也理解疫情影响下他们的难处。”一位北京自如的房东告诉经济观察报。
但更多的房东们选择坚守,“开始说我们房子有质量问题,要求降租,找来物业查,又说不出哪有质量问题。”一位武汉的自如房东表示:“要求降租也不是没得商量,但你不能用这种方式。”
谈起降租的事,长租公寓运营方也是一肚子苦水。自如一位人士告诉经济观察报,疫情发生以来,由于出租率和租金下降,企业承受较大的压力,“降租金也是不得已选择,否则我们担心自己也抗不过去呀!”
其进一步表示,这一次降租金的多数为亏损的房源,由于这部分房源比例较小,在平时可以通过内部周转抵消影响;但是由于疫情影响,无论租金水平还是出租率均出现下降,“这部分亏损房源带来的影响就大了,实际等于疫情把这个因素带来的影响放大了。”
降租四分之一
8月中旬,邱阳第一次接到自如管家电话,要求把月租金从目前的4300元降到3200元。如果邱阳不能降租金,那么就只能解约,而一旦解约,邱阳需要赔付自如装修和家具的费用。
邱阳的房子位于北京通州,2017年9月,双方签订了《资产管理服务合同》,约定委托服务期限为5年零5个月。委托期内,第一年月租金为4100元,从第二个管理期开始每年上浮3%。
根据双方约定,第一个管理期的前60天为空置期,主要为房屋装修、配置家具等预留时间;此外,每一个管理期内还有25天的自然空置期。自如质押一个月的房租给邱阳作为押金。
邱阳的房子原为两居室毛坯房,自如拿到房源后,进行了装修,并配置相应家具。在附件《标的资产信息及所有权证明》中,标明的房屋为三居室。“当时我们也知道他们做了隔断。”邱阳表示。
接到自如管家降租金电话后,邱阳感到很恼火。在他看来,可以理解疫情对长租公寓运营企业带来的影响,降租金也有商量余地,但一下降了四分之一的租金,而且一旦解约要求赔付装修和家具费用,他心理上没法接受。
此后,管家每隔一段时间给他打一个电话,有时候一天好几个电话,都是要求降租的事,这让他不厌其烦。
他一度想解约,自如管家也给他发了电子版的《<资产管理服务合同>解约协议》,但是他要求自如提供交接清单、解约赔偿明细等解约的详细情况。而且须明确,自如违约在先,所以不赔偿装修和家具费用。
8月17日,邱阳通过12315反映了自如降租的情况。8月19日,一位自称是自如专门负责对接降租事宜的人打电话给邱阳称,降租是公司统一运营方针,并不会因为邱阳一人改变。“我们给到还是原来管家的方案,如果不能接受降租,我们后续也会商谈解约的事,现阶段只是和你商讨。”自如人士在电话中告诉邱阳。
据邱阳透露,过后,自如方面再一次给他打电话,对原来的降租方案进行修正,将原来降租1100元/月,修改为400元/月或500元/月,“他们说以这两种方案向公司申请,批准哪个就按照那个执行。”邱阳表示可以考虑。
并非个案
与邱阳同样遭遇降租的还有李默,8月7日,李默收到了自如发来的《补充协议》,要求将原合同中约定的月租金8800元降至7300元,补充协议从8月自如支付给李默的租金算起。4天后,李默的银行账户收到了7300元租金。
李默告诉经济观察报,作为房主他并没有在补充协议上签字,签字的是平时负责帮助他搭理房屋的代理人。“最差的结果也就这样了,我们还是要争取一下。”这一次,李默的月租金一次性降了1500元。
李默是在2017年初将自己的三居室交由自如,服务期限为4年零5个月。根据双方签订的《资产管理服务合同》约定,初始租金为8100元/月,从第二年开始,每年递增3%。空置期第一年为70天,从第二年开始,每年空置期为25天。
对于李默来说,由于代理人已经在补充协议签字,意味着已经同意降租,他还是希望争取一下。由于合同即将到期,即便最后争取不成功,对李默整体的损失也并不大。
上述武汉房东表示,最初自如以房屋存在质量问题为由要求降租,“要求降1000元,这个太离谱了,后来我们找物业过来,管家也说出到底哪里有质量问题。你降租可以,我们理解,但不能通过这种方式。”
不仅仅是自如,深圳一位房东表示,2018年9月,他将位于南山的一套三居室出租给蛋壳公寓,今年6月,蛋壳公寓工作人员打电话给他,要求降租,否则解约。“我们投诉到住建局,后来蛋壳找到我,说了很多难处,最后我也同意把房租降了1000元。”
最让自如房东担心的是双方合同中对装修和家具赔付约定。在电子版合同中约定,在合同期内,只有房东违约才需要回购装修和家具、家电,如果自如违约,房东则无需回购;但双方签订的纸质版合同中则约定,要中途解约,业主就需要赔付或回购装修、家具和家电。对于双方违约主体则并没有明确约定。
房东们担心,目前是自如违约,如果双方解约,根据纸质版合同,房东们有可能需要回购或赔付装修和家具家电。
上述自如人士表示,当初拟定该条款主要是为了防止房东中途出现卖房等因素导致解约。而实际情况中,“我们违约,不可能让房东来赔付装修和家具、家电费用。”
另一层意义在于,由于自如违约,根据约定,自如需要赔付业主两个月租金,“我想管家在谈的过程中,也是尽最大努力减少我们的损失,就是说,我们不用房东赔偿装修和家具、家电的费用,房东也别让我们赔付两个月租金了,必竟现在市场形势比较严峻。”上述自如人士表示。
降租标准
从成立以来,自如一直处于急速扩张中,到2019年,其管理服务的房源超过百万间,成为全球最大的长租公寓运营企业。
从2019年底开始,自如暂时停止了规模扩张,开始提升盈利能力。2015年-2017年,自如合计亏损超过10亿元。上述自如人士表示,近两年自如也没有盈利,仍旧处于亏损中。
提升盈利能力的主要方式,除了继续探索全新的商业和盈利模式外,自如的一个重要举措就是对其管理服务下的房源进行梳理,一些不赚钱或算不过账的房源,优先被列入调整行列。
自如根据房源的亏损比例设定了不同幅度的降租指标。对于一些亏损比例较小的房源,通常要求房东降租幅度在500元/月左右,而这个幅度通常在房东的接受范围内。
但是,对于一些亏损较为严重的房源,上述自如人士坦言,如果房东能够接受大幅度调整租金,可以继续履约;但是如果房东不接受的话,解约最好。“即便是解约,我们也要尽量降低损失。”
据其透露,在自如上百万房源中,需要降租房源的比例在“个位数”,通常情况下主要分为四类。
第一类是质量存在问题的房源,在降租房源中占比接近一半,“很多房子我们租的时候没事,等过两年开始漏水,有的还出现阳台沉降,导致投诉率高,换租率也高。”
第二类是随着城市产业调整,商圈发生转移的房源。比如中关村区域,原本是人气较为旺盛的商圈,随着电子批发城的疏解和搬迁,原有的商圈不复存在,周边的房源也在降租之列。
第三类是交通不便的房源,“我们拿房的时候,预期是在一两年内可以通地铁的,结果一直没有实现,还有就是本身距离地铁站比较远的房源,平时还好,这个时候出租就很难。”上述自如人士表示。
第四类是原有规划没有实现区域的房源,部分城市的部分区域,根据规划原本为未来新兴区域,但由于种种原因,推进较慢。导致现实与预期出现较大差距,房源租金也会出现回落的情况。
据一位长租公寓从业人士透露,拆除隔断也是长租公寓运营企业降租的重要原因之一。一般情况下,房东的租金支出占到长租公寓成本的8成左右,一旦隔断被拆除,等于“这套房子就不赚钱了”。
以邱阳的房源为例,原本是一套两居室,自如拿房成本为4300元/月,改造成三居室后,主卧租金2300元/月左右,次卧租金2100元/月左右,客厅隔断间的租金1800元/左右。
如果隔断间可以出租,这套房每月租金差收益在1800元左右,加上服务费,利差超过2000元。如果隔断被拆除,自如的支付给房东的租金和出租收益基本相当,加上运营等成本,实际处于亏损中。
李默告诉经济观察报,他专门咨询过小区附近的几家中介,他所在小区同样户型、同样楼层和同样面积的房子,租金在9500元/月-1.2万元/月左右,“我们给自如价格本来就低于市场价的,不给涨就算了,还降了1500元。”
博弈背后租赁市场
上述自如人士透露,自2月疫情发生以来,多数城市的出租率开始下滑,尤其是2、3月,新增租客较少,由于疫情阻隔,租金收缴率也开始恶化。
一个是长租变短租,部分到期的租客,由于没有实际居住,所以在续租过程中将长租变为短租,“短租价格比长租的高,包括服务费也高,因为租客没有住,只能按照原价进行续短租。”该自如人士表示。
另一个是出租率下降,由于部分租客回老家,没有实际居住,所以到期后不再续租,“但是租客也没办法回来搬家,这个时候,我们就会和租客商量,让他联系好地方,我们负责打包、搬家。”该自如人士表示,到期的租客搬走后,没有新租客,造成短期出租率下降。
一位自如搬家的工作人员透露,春节过后至今,他基本没有休息过,有时候需要工作到夜里12点左右。“今年搬家是最忙的,比原来任何一年都忙。”
还有一个就是今年以来租金违约率开始抬升。启信宝信息显示,截止8月20日,从事房租贷业务的北京贝壳小额贷款有限公司累计有156起涉诉公告,其中绝大多数以贝壳小额贷为原告的借款合同纠纷。其中2018年开庭的2起,2019年开庭的14起,而2020年开庭的达到了130起。
通常情况下,自如在一二线城市出租率在80%-90%左右,出租周期在25天左右。“那段时间,出租率一下就下来了,一方面我们得继续支付房东的租金,另一方面我们没有租金收入,这样亏下去谁也受不了。”上述自如人士表示。
据其透露,出租率下降最为严重的是北京和武汉两个城市。到了4月,随着复工复产的进行,自如的出租率开始恢复,5月基本恢复到正常水平。但到了6月又开始出现下滑,一直到7月又开始恢复。
期间,为了保证出租率,自如出台多种促销活动,包括免租两个月、五折到九折租金优惠、毕业生免押金等,“因为我们出租率是硬性指标,租金少收点,起码还能少亏点,出租率一定要保证。”上述自如人士表示。
8月18日,北京通州区自如的一位管家告诉经济观察报,在通州某小区,自如有大约300间房屋,目前在租的大约有50多间。据此计算,自如在该小区的空置率在16%-20%之间。
这名管家表示,今年是其从业以来业绩最差的一年,期间有几个月是零业绩,“现在只要能租出去,我们都会想法设法的帮助租客多申请优惠,包括申请优惠券,服务费也可以减免,原来超过3000元的单间,优惠后差不多2500元左右。”
贝壳研究院报告显示,8月首周(8月3日-8月9日)全国租赁成交环比下降2.6%,租金环比下跌1.1%,同比下跌9.2%;第二周(8月10日-8月16日)成交环比上升6.9%,租金环比和同比降幅分别为0.2%和6.5%。