受新冠肺炎疫情的影响，传统3月“小阳春”出现后移，叠加学区房政策，使北京二手房5月成交量创近三年新高，预计5月整体成交量将达到1.6万套。其中，西城二手房出现了较大幅度的量价齐升，量价上涨幅度高于其他区域。
不过，对于接下来市场走势，业内人士预计，在无实质性利好政策出台下，北京二手房需求很难继续攀升，6月二手房成交量或出现小幅回落。
5月北京二手房成交量冲1.6万套
5月北京二手房市场热度持续上升，成交量达年内新高，整体市场恢复常态化。来自北京中原的统计显示，截至5月28日，5月北京二手住宅网签14708套，环比上涨28%，同比上涨29%。北京二手房成交量连续3个月上涨，预计5月份整体成交量将达1.6万套，创年内新高。
另据贝壳研究院的统计，今年1-5月，北京二手住宅累计成交量同比减少18%，较1-4月的累计降幅收窄20个百分点，疫情对市场的影响开始持续变小。
从我爱我家签单数据来看，截至5月27日，5月北京二手住宅签单量较4月同期增长30.56%，较2019年5月同期增长79.31%。
就北京麦田实际监测数据来看，截至5月26日，5月新增房源量及新增客源量数据均高于去年同期。同时，实际交易量是去年同期的1.5倍，环比4月同期上涨25.1%。由此可见，受疫情影响，2、3月份积压的购房需求在4月份经过一波成交之后，在5月份仍在大量释放。
北京链家方面也不例外，从链家实时成交数据来看，截至5月28日，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比增加72.2%。5月单月成交套数创2017年“3·17新政”以来的最高水平。
对此，我爱我家分析认为，5月实际签单量持续攀升，截至5月27日，5月数据已与2019年3月最高点持平，5月全月签单量必然超过2019年最高点，接近2018年最高点，市场正在补齐因疫情而推后的行情。
北京二手房价格稳中有涨
北京二手房市场持续回温，带动成交均价有所回升。来自我爱我家研究院统计数据，5月北京二手房成交均价为58997元/平方米，较4月同期上涨8.32%，较去年同期上涨2.95%。
挂牌价方面，从麦田价格监测数据来看，5月北京二手住宅在售挂牌均价和4月份相比上涨1.1%，在二手房交易量大增下，价格走势稳中有涨。
从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短。贝壳研究院统计显示，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天，5月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升2.2个百分点至18.8%，受到成交活跃的影响，业主预期有所提升。
而在市场先行指标上，我爱我家的统计显示，截至5月27日，5月北京二手房市场新增房源量较4月同期增长18.04%，较去年5月同期增长14.33%；新增客源量较4月同期增长4.37%，较去年5月同期增长16.97%。带看量较4月同期增长36.02%，较去年5月同期微增1.76%。
我爱我家分析认为，整体来看，2017年“3·17新政”后，北京二手房市场一直较为低迷，即使今年5月迎来了迟到的“小阳春”行情，交易量也仅与2018年、2019年同期持平，房价虽然有所上涨，但仍未突破前两年的高点，所以当前北京二手房市场只是恢复了正常走势，并未过热。
西城成交最火，后续或会走低
值得一提的是，西城区因“多校划片”政策，5月西城二手房出现了较大幅度的量价齐升，量价上涨幅度均高于其他区域。
来自北京中原的统计显示，从区域成交量环比变化来看，5月，除东城区二手房成交量环比持平外，其余15个区域二手房成交量环比均上涨，其中西城区二手房成交量涨幅最大，环比上涨1.26倍。
据我爱我家研究院的统计显示，截至5月27日，5月西城区二手住宅签单量较4月同期增长74.86%，非西城区上涨25.86%。5月西城区成交均价为115949元/平方米，较4月同期上涨10.05%，非西城区成交均价为52550元/平方米，较4月同期上涨4.77%。
另据贝壳研究院统计显示，学区房政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长，挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源，5月成交价格较4月环比增幅基本在2%以内。
对此，贝壳研究院指出，预计新政对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前二手房成交量大、价格小幅上涨，随后二手房成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。从东城区、海淀区实施新政后成交历史数据来看，政策发布后至执行前，区域二手房成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌，结合西城区的供需情况，7月31日后半年西城区二手房价格会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，跌幅在5到10个百分点。
贝壳研究院还表示，从更长的时间来看，教育资源依旧稀缺，且6年一学位的政策一定程度上也减少了供应，因此“多校划片”政策并不会让学区房价格大幅下跌，但是确实会有效阻止学区房炒作，促进市场的健康发展。
业内：预计6月成交量小幅回落
展望接下来的市场走势，贝壳研究院认为，受到疫情影响，传统的3月“小阳春”出现后移，叠加学区房政策，使北京二手房5月成交量创近三年新高。预计6月市场会出现小幅回落，原因在于，从周度数据来看，成交量在中旬之后呈现自然回落趋势，市场缺乏持续的向上动力，预计6月市场会自然回落。
从供需关系来看，目前供给端依旧是相对充足的，在售房源量并没有因为成交量的大幅增长而出现不足的情况，从链家库存情况来看，5月库存量较4月增长了5%左右，主要原因在于目前换房客户占比较高，虽然库存在消化但是依旧有新增补充，使得市场情绪不会出现紧张甚至恐慌，市场情绪依旧会保持平稳。除此之外，学区政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是学区房政策的影响，从日度数据来看，西城区成交量已经开始回落。
基于此，贝壳研究院预计，6月份北京二手房成交量会自然回落，幅度在15%左右，同比依旧会增长50%左右，推算全市交易量在1.5万套左右。价格方面则稳中有涨，涨幅在2%以内。1-6月累计成交量同比降幅继续收窄，1-6月累计成交量同比降幅在5%-10%左右。
我爱我家表示，2018年、2019年北京二手房市场在“小阳春”后都走向了平稳，今年市场大概率会重复前两年的趋势。麦田房产亦分析认为，基于宏观背景，预计6月份北京二手房市场将保持平稳走势，实际交易量大概率和5月份持平。国内货币环境将变得更为宽松，这对于房地产市场，无疑会持续提升预期，对楼市间接产生利好，支撑当前市场维稳。此外，受疫情影响，积压的需求已经在4月份、5月份大量集中释放。预计接下来，在无实质性利好政策出台下，二手房需求很难继续攀升。
