上市房企为何出现“增收不增利”现象？
2019年，尽管房地产市场调控持续深化，全国商品房销售额仍然逼近16万亿元大关。但与此同时，增速收窄、销售面积下降的迹象有所显现。
一方面，上市房企把握市场调整期机遇，营收规模再创新高，部分区域型龙头房企纷纷踏上IPO之路，谋求新的发展；另一方面，负债水平高位企稳，增收不增利的情况在不少上市房企中出现，并且企业间资产规模断层明显，在盈利能力、财富创造力及财务稳健等方面的表现持续分化。
今日（5月13日），中指研究院发布“2020中国房地产上市公司TOP10研究”结果，对包括104家沪深上市房地产公司和73家内地在港上市房企的研究显示，2019年上市房企把握都市圈和热点城市的机遇，积极推盘提升销售规模，总资产规模保持了稳定增长的态势，但增速下降较明显，沪深上市房企与内地在港上市房企都下降到19%左右，头部企业的增长速度明显放缓。
存货均值增长超两成
万科、保利、招商蛇口和中国海外发展、中国恒大、碧桂园分别位列沪深和港股市场财富创造能力TOP10前三甲。2019年，沪深上市房企总资产均值达到1165.0亿元，同比增长率达18.9%；内地在港上市房企总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。上市房企资产规模断层明显，阵营间与内部的分化加剧。
中指研究院研究结果显示，从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的增长主要由存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长等因素推动，在市场面临不确定性的情况下，上市房企通过放缓拿地节奏、大力推盘抓回款、收并购方式降低开发成本，加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。
数据显示，2019年，沪深上市房企与内地在港上市房企存货均值分别同比增长22.5%、22.6%，货币资金分别增长11.8%、13.0%，权益性投资分别增长30.7%、29.2%，投资性房地产分别增长58.5%、14.8%。
佳兆业集团控股首席战略官刘策在演讲中表示，房地产行业还没有到“顶”。行业未来的竞争格局两极分化会非常严重，要么出众、要么出局。房地产已经改变了传统靠天赐利润、靠加杠杆获取利润的时代，更多的是靠自己内生能力的生长，靠运营周转效率的提升来实现盈利的提升，这是个非常好的现象。在这次疫情下，科技作为新基建在重构整个房地产的价值生态链，未来整个行业发展中也会越来越重要。投资大数据、BIM、绿色建筑、线上销售、数字运营、智慧物业等等，都在重构地产价值链。
为何“增收不增利”？
沪深上市房企和内地在港上市房企2019年营业收入均值分别达到282.5亿元和427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%；但净利润均值分别仅为34.9亿元和68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。
中指研究院认为，上市房企出现“增收不增利”现象缘于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出、销售溢价率下降等因素。
中指研究院高级分析师张冉指出，沪深上市房企的净利润增速下降了8.2个百分点，内地在港上市房企则下降了超过10个百分点，从盈利质量来看受“增收不增利”的影响，上市房企的营业质量出现了一定的下降。2019年沪深上市房企和内地在港上市房企的净利润率分别为13.3%和16.6%，比上一年分别下降了1和0.4个百分点；净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降至10.8%和14.6%。
值得注意的是，组成净资产收益率的3个数字中净利润率和总资产都是下滑的。可见，净利润率和总资产整体拖累了上市房地产企业的净资产收益率。
此种境遇下，“降费提效”成为行业内的普遍共识。张冉认为，上市房企需要通过对内部管理的严格把控，拓宽融资渠道等方式去提升企业的运营效率，降低企业的营业成本。
此外，2019年，内地在港上市房企的资产负债率上升了0.3个百分点至75.5%，沪深上市房企的资产负债率则下降了0.2个百分点至68.8%。在去杠杆转为稳杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升。
未来向高质量增长转变
值得注意的是，通过过去两年对现金流的严格把控，上市房企手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，内地在港上市房企现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元，沪深上市房企均值为22.1亿元，同比提升16.8%。
房企在2019年明显感受到销售压力增大，加之一些城市限价限售的政策，企业预收账款的“成绩”表现难有显著进步，甚至导致部分企业剔除预收账款以后的有效负债率出现了一些小幅度的上升。而在融资困难、销售承压的背景下，现金对房企的重要性不言而喻。
根据中指研究院研究结果，深入具体结构来看，基于对销售回款的强把控，上市房企经营现金流量金额持续改善，但由于到期债务的增多和发债难度的增大，企业筹资活动的现金流量金额并不乐观。而企业在投资方面采取比较理性的投资态度，投资活动现金流量金额持续改善。
那么，未来房企之间的竞争将聚焦何处？上市房企又将如何应对增长放缓的局面？
张冉认为，未来房地产市场仍然存在发展空间，尤其是目前我们国家的城镇化率还有很大的提升空间，改善性需求的释放未来也会形成比较强的支撑。中长期市场的需求空间还是存在的，但机遇也伴随着一定的挑战，企业竞争的重心都在向高质量增长转变。这种情况下，房企需要重塑自己的增长逻辑，才能在竞争中保持优势甚至弯道超车。
中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春则表示，“上市房企应当审时度势找准坐标，开拓创新，疫情下谁扛得住冲击、经得起考验，在困境中剩下者为王。疫情后谁抓得住机遇，能战胜挑战，在竞争中胜出者为王。”
