“未来将会有大中型企业被并购的案例”，孙宏斌让这句半年前的预言，在7月第二个周一的早上，以一种更爆炸的姿态，呈现在市场面前。
7月10日早间，万达集团官网发布消息称，公司与融创中国达成协议，后者以632亿代价及承担债务的方式打包收购万达资产包。
具体交易包括：万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。
双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。双方还表示交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
另外，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满；双方同意在电影等多个领域全面战略合作。
从王健林的角度来说，不是融创，也会有另一家房企接盘万达的重资产包袱，并且很可能位于十强席位——根据网易房产了解，几年前就喊出要退出房地产行业口号的万达，今年以来已与很多方面洽谈过资产包的售卖事宜。
“王健林要卖掉文旅城或是酒店，不是突兀的事情。只不过大家没有想到，最终真的会被孙宏斌接盘。”一位接近交易的人士说。
截至目前融创中国并未有公告披露更详细的交易内容，因此市场并不知晓万达文旅项目的负债金额。但鉴于文旅项目动辄号称投资300亿、500亿，这些债务或许并不会太低。老孙是次启动的可能是一场800-1000亿级别的大并购。
是以无论从交易双方江湖地位、交易资产包和金额大小以及对于行业的影响，这宗交易都称得上地产圈第一并购案。
改变首富规划的一次致命误判
对万达来说，十三个文旅项目、七十六个酒店，已日益加重负债，但将之笼统概括为“不良资产”不够准确。事实上，如果可以，王健林并不想卖掉带有转型、IP、文化等标签的文旅城，仅五个多月前，他还在2016年总结大会上称，要把万达高端酒店品牌在全球内树立起来，“万达的酒店管理经过10年发展，在国内具有绝对竞争力“。
王健林几年前的一次重大判断失误，成为今日文旅城和酒店迅速转让的导火索。孙宏斌的规模之梦，也可能由于这次收购正式发迹。
王健林曾说，2020年以后万达原则上不再搞重资产，全部为轻资产，后来，他又给万达商业的转型截止日期提前了两年，即2018年前。
变轻，不止于找万科、富力联合开发万达广场，也包含卖掉一些利润率低、资产过重的业务，哪怕是核心战略的重要资产包。
一位不具名分析人士向网易房产表示，大战略家王健林近30年来带领万达这艘巨舰一路前行，却在2012年后判断失误，导致万达做大路上与2013、2014年这一波土地红利擦肩而过。尽管王健林在公开场合屡次否认转型是看空楼市，但这次转向失误，彻底改变首富对万达的长远规划。
“2012年是中国房地产的高位，之后王健林完全看空楼市，后面几年不仅不做土地储备，还把精力向文化、旅游、体育等方面转，从此消失在排行榜单前列，完全逆向操作，踏反。”万达这一两年其实是在用2012、2013年赚的低价钱去2016、2017年的高价市场上拿地，即便与政府合作的拿地方式导致楼面价低于市场水平，也并非合适买卖。
回A第二板斧：万达发起管理效率提升革命
万达囤地模式，多需要时间待文旅城配套的住宅价格上涨后，才能逐渐获利。多元化的万达，所经手业务多是烧钱买卖——万达广场、万达文旅、万达酒店、万达影视、万达体育均是如此，一个亟待变轻的万达，已不愿等待资产包中土地部分缓慢升值、缓慢去化。但对一个拥有上亿土地储备、期望在排行榜上再进一步的融创来说，不仅等得起，这还是个大礼包。
根据双方协议，交割后文旅项目维持“四个不变”，这一切都与万达轻资产思路保持统一，即万达输出管理、品牌，资产压力交给合作方。酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。融创需在合同期内加强开发之外的经营能力、资源整合能力，而万达也将把重包袱扔给各取所需的孙宏斌，进一步减肥，维系轻资产品牌效应，并可发展文化、金融、资本等其他业务。
网易房产注意到，此次售卖中，万达并未卖掉位于印度、巴黎的两个海外文旅项目。王健林不愿让万达品牌国际化为轻资产让路。据说2017年能在海外新签约一个轻资产万达城的话，还可拿到集团重奖。
留给万达回A的准备时间不多了，拿到孙宏斌的钱填债务窟窿的同时，王健林正在万达内部发起一场管理效率提升改革。轻资产成本管控和向管理要效益成为考核重点。
根据网易房产了解，王健林提出的要求是“轻资产就看投资回报率，算得再好，成本超支，也不算完成任务”。2017年起，万达轻资产项目在对外签约条件下还要求留余地做内部考核。总裁丁本锡去年对商管停车场、广告牌管理进行改革后，为集团增加近4亿收入，相当于多建了4个万达广场。此外人力资源调控到位，2016年光人员绩效考核节省的成本就接近10个亿。
王健林在内部会议上流露过这样的观点：租金业务增长再高也不怕，地产开发利润就不要增加了，还要逐年减下来——万达需要一种安全可持续的增长，并且是和房价关联度不大的增长。
632亿得超2000万方土地
有长期跟踪融创的港股分析师对网易房产表示，融创此次接盘万达资产包，实质仍是看中万达文旅项目中的大量低价土地，酒店仅仅是作为交易的附加部分。
还有分析指出，就确定交易作价的方式来看，万达酒店可能并不值336亿的高价，但这个价格可以让首富保有颜面；而万达文旅项目的定价方式是按照注册资本金而不是净资产，老孙可能是赚了的，两相综合后，这是一个双方都能达到平衡的交易方式。
根据网易房产的统计，十三个万达文旅项目中，西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨四地的万达文旅城已经开业。地产项目销售大部分已经进入万达的口袋，剩余可售资源有限。众所周知，大型文旅项目投资回报周期较长，一个合理的猜测是，十三个文旅项目中，已开业四个应该带有较多债务，剩余九个处于拿地甚至未动工状态的项目或许才是孙宏斌的机会。
必须要提及的一点是，资产包中多个文旅项目是去年和今年才刚刚签约动工，万达只拿到了计划中的一小部分土地。这或许也是融创与万达约定继续使用“万达文化旅游城”的原因，因为地方政府都是和万达签署的合作开发协议，卖地也是卖给万达，孙宏斌要想土地落袋为安，必须要万达继续出面拿地。这也有可能是此次收购的最大未知风险。
万达文旅项目土地价格在行业中早已不是秘密。以广州万达文旅城为例，万达在2016年11月为该项目补充土地时，招标拿地的价格仅为4608元/平方米。而项目中在售部分楼盘价格约为17500元/平方米。再往前翻，2014年-2016年项目拿地单价分别仅为1757元/平方米、2754元/平方米和3676元/平方米。
一个或许并不恰当但仍值得对比的案例是，万科在月初公布以551亿收购了广国投的资产包，以此新增16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约211万平方米。融创此次632亿对应的是13个文旅项目，且每个项目的建面都至少有80万平方米，总建面可能超2000万方。
“不良资产”狩猎人
如果说投资乐视相当于在互联网圈为融创打广告的话，这次对于万达资产的收购就相当于在全平台上对于融创品牌的一次终极营销，毕竟思聪家生意是全国人民的关注焦点。一位投资人表示，“融创500亿市值全自有资金收购万达资产，也让市场知道了融创是一个什么样的公司。”
与投资乐视不同的是，此次与万达的交易，无论是文旅城还是酒店，归根结底都是地产项目，这是融创的强项。老孙曾多次跟投资者喊话：如果连融创投资土地的眼光都不相信，干脆别买融创股票了。同样，对于投资融创的内地中小股东而言，投资融创就是投资孙宏斌的眼光。
有资本市场人士对网易房产表示，老孙现在干的活，跟四大AMC做的工作颇为类似，即不良资产处置，当然这里的“不良资产”外延更广，也一定不会是真的坏账。
如权威人士所言，国内目前处于“L型”经济周期，资产荒的愈演愈烈，越来越多的人开始将目光投向了不良资产的领域。
传统四大AMC会从银行、非银行金融机构或者企业获得不良资产，然后通过分拆、打包、重组、经营等方式对资产进行管理，转换为相对正常的资产，最后再通过各种各样的处置手段，将资产进行处置、回收。
从老孙近来做的投资来看，无论是对乐视的债转股，还是在首富资金压力下接盘地产项目，都隐约显露了资产管理公司业务的雏形。
而就在这一次两次的并购中，融创中国的地产主业也在实现弯道超车。根据孙宏斌接受财新记者的采访口径，融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。
不容忽视的是，过往投资加之此次大规模并购举动，融创的资金问题无疑面临巨大考验。虽然老孙表示目前融创手握900亿现金，但如若悉数交付这笔交易，没有现金流将是非常危险的一件事。一个可能的猜测是，交易落定后，老孙一定会带着上述资产去资本市场寻找替代资金。
很多人在融创介入乐视后，即大呼开始不懂融创了。而事实可能是，地产圈和资本圈从来就不曾看懂过老孙。从绿城、佳兆业、雨润、联想、莱蒙、乐视到今天的万达，在融创地产主业之外，孙宏斌似乎正成为民营企业中的“不良资产”狩猎人。
