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全年房地产规模预降10% 偿债交付风险进一步加剧

2020-03-01 点击量:4474

5月25日,在wind电话会议上,易居集团CEO丁祖昱表示,在新型冠状病毒疫情影响下,房地产行业虽然面临着较大压力,但房企发生流动性风险暂时可能性较小。

理由是:第一,疫情发生在春节前,还没来得及投出去拿地,大部分房企手中还保留现金;第二,工程款、工人工资等款项支出在春节前就完成,节后支出不大;第三,一般房企2月到期债务在节前已有安排,暂时债务偿还风险不大。

但2020年房企整体到期债务高于2019年。亿翰智库报告指出,在不考虑经营需要大量资金的情况下,2020年房企融资规模增速需要达到26.4%才能覆盖到期债务。否则,房企用于运营的自有资金将被挤压出用来还债,从而进一步制约投资、开工、施工等动作。“我们这次复工,排在第一序列的是待售项目。”一位上市房企的高管表示,随着楼市交易逐步恢复,房价会将更多资金投向具备入市条件的项目中,“这个时候,各家企业必须保证现金流。”

一面是仍旧趋严的融资环境和受疫情影响下行的市场,一面是到期债务的攀升和资金周转速度,如何平衡和运用有限的资金成为每一家房企必须面对的难题。

保卫现金流

中指院对500名地产经理人和50名地产专家做了一项问卷调查,55%的地产经理人认为疫情对房地产市场影响将持续到第二季度,62%的专家认为2020年房地产规模下降幅度将超过10%。

丁祖昱也认为,2月楼市成交可以忽略不计,如果3月销售下滑30%到40%,二季度可以恢复到正常水平,2020年房地产下行幅度预计在10%左右。

当下,大部分房企调整了投资策略,一方面与地方政府协商,延期或缓交土地出让金和相关税费;另一方面减少或暂停拿地,减少工程建设领域投入,手中现金优先用来确保周转和运营。

春节后,包括北京、上海等全国主要城市陆续有土地入市。不过,从成交情况来看,虽然溢价率普遍不低,但拿地多为央企和国企,民企积极性并不高,一定程度上,这与房企为确保现金流减少大额支出有关。

2月14日-2月20日一周,楼市成交也开始恢复,当周全国新房成交103.2万平方米,同比下降80.4%,环比上升150.1%;二手房成交同比下降79.2%,环比上升了75.5%。“越接近销售的项目,肯定是排在复工优先度的前列。”上述上市房企高管表示,一二季度他们将暂停拿地,主要力量放在销售和回款上,投资重心转向待售项目复工上。

在他看来,通过减少投资、缓交土地出让金和税费、确保融资通道顺畅,随着市场逐步恢复,短期内大多数房企发生流动性风险的可能性较小。但房企也要从长远出发,在各项投入中保持适度平衡,不能把风险一味延后。

2月20日,中梁地产副总裁游思嘉表示,到2020年二季度,在销售比较差的情况下,中梁地产可以维持100亿到200亿元规模的现金流。他认为,房企有必要通过融资来获得备用现金。

从前两个月来看,2020年房企融资情况并不乐观。亿翰智库的报告显示,1月房企融资总额同比下降了52.5%,2月前20天,房企信用债融资规模同比下降了38.7%,信托融资同比下降35.4%。

虽然2019年和2020年1月海外融资规模较大,但海外融资主要用于以新换旧,房企偿债和经营所需仍旧依赖国内融资及销售回款。在销售回款下降的情况下,除了维持投资、开工和施工外,能否顺利偿债仍是业界普通担心的问题。

偿债压力加大

在市场整体规模预期普遍下行的背景下,房企到期债务还在逐年上升中。世联行报告显示,2020年房地产行业到期债务为0.82万亿元,比2019年增加1100亿元。2021年房地产到期债务更是达到创纪录的1.16万亿元。

如果算上资金成本的话,2020年和2021年两年,房地产行业需要偿还的债务高达2.5万亿元,其中民企需要偿还的债务为1.48亿元。另外,目前房地产信托存量规模为2.8万亿元,其中2020年到期规模为6900亿元。

假如信托成本按照7.5%/年来计算,2020年房地产债券和信托偿还规模超过2万亿元,2021年需要偿还的规模则更大。

分季度来看,2002年每个季度境内境外到期债务均超过1500亿元规模,其中3季度超过2500亿元,4季度超过2000亿元。2021年前三个季度,房地产行业单季债券到期规模均超过3000亿元,第4季度也超过1500亿元。

从2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企偿债高峰期。期间房企既要保证到期债务不违约,又要在按期偿还债务的同时,确保足够的现金流。

亿翰智库报告显示,2019年房企融资对2020年到期债务覆盖方面,国内信用债覆盖为1.1倍,海外债覆盖为3.5倍。但由于将到期债务规模较大,2020年房企融资规模上升26.4%的情况下才能完全覆盖债务。

上述房企高管认为,由于2019年和今年1月海外债融资规模较大,且主要用于偿还旧债,海外债违约风险相对不大。而境内融资环境整体趋严,违约率相对高于海外债。“具体还是要看各企业再融资和销售回款情况。”

2019年中期报显示,TOP20房企中,有6家房企现金无法覆盖短期债务,发布2019年三季报的10家房企中,也有两家房企现金无法覆盖短期债务。融创、华夏幸福、中南建设等3家房企偿债压力较大,中海和龙湖压力较小。

交付风险隐现

如果有限的现金首先用来确保偿还债务和销售回款,那么房地产行业待交付风险将进一步加大。

国家统计局数据显示,2019年全国房屋施工面积为89.3821亿平方米,新开工面积为22.7154亿平方米,均处于历史最高位,竣工面积只有9.5942亿平方米,虽然高于2018年,但仍为2012年以来次低点。

虽然目前售楼处已经开始进入复工状态,但工地复工情况依然不乐观,尤其是真正进入实质性施工的项目并不多。丁祖昱表示,目前全国工地复工率不到10%,优先复工的多为基础设施和民生项目。

上述高管认为,疫情对施工的影响要远远大于销售,由于施工周期弹性较小,通过后期赶工弥补疫情期间停工缺口的可能性不大。“施工进度赶不了,否则质量就出问题了,而复工时间延后,则会影响企业的推盘计划。”

在工地复工的过程中,大多数房企倾向于优先对待销售项目,使得全年竣工量受到较大影响。丁祖昱透露,按照原先预测,2020年竣工面积有望由负转正,但受疫情影响,如果3月后复工,全年竣工量降幅在5%到10%左右。

上述房企高管透露,由于高周转影响,竣工一直处于负增长的态势,从2019年下半年,竣工开始转正。但受疫情影响,今年竣工情况预计不会乐观,“有一部分因素是房企出于资金链考量而拖延税收结算和工程结算,就是项目实际完工了,但房企拖着不做竣工备案。”

这一形势也反映在房地产投资数据中,2019年房地产开发投资完成额13.2万亿元,同比增长9.9%,其中主要用于高周转的土地购置费和建筑工程费均大幅度增长,只有反映竣工的安装工程费同比下降了22.6%。

世联行报告认为,由于2019年房地产企业融资渠道收紧,使得房企尤其是中小房企不得不赶开工、拖竣工来维持资金链运转。2020年由于还债规模更甚,开发商资金链将进一步紧张,这种情况下,无法如期完工的项目将频现。

上述房企高管担心,部分房企一旦出现流动性风险,出现项目无法按时交付的风险,如果这一局面不断深入演化,不排除发生规模化的项目烂尾和交付违约的风险,“而且这种项目基本不会有其他企业愿意接盘,所以一旦发生,将会产生巨大社会影响。”