2016年碧桂园、万科、恒大齐齐闯进3000亿大门,稳坐销售榜三甲;2017年三者跃过5000亿门槛,恒大紧随其后。于是关于房企规模排名的龙头,“招保万金”被“碧万融恒”取而代之。
市场竞争残酷,对于一家地产公司来讲,规模并非是唯一评判指标,但其关乎企业品牌和投资者态度,也是兵家必争之地。或许正是这样的竞争焦虑,当地产主业面临投资增速放缓、融资成本高企等问题的逼迫时,现任“老大哥”也都没闲着。
融创:
形成四大业务板块
手握万亿土储仍必须转型
如果说本文开头一段万科对当下形势的表述颇具书生气,那么一直以“实在”自称的融创中国董事局主席孙宏斌曾在2017年业绩会上说过的一段话则朴素得多:“目前乃至未来房地产都还是我们的绝对主业,但是长远来看地产企业必须转型……转型必然会付出一定的代价,因为做生意肯定有输有赢,投资也总是有得有失,譬如投资乐视系就是失败的,投资万达文旅就是成功的,经历了失败才能吸取教训,吃了亏才能更好地成长……”
这段话也说出了这个时刻多数企业的心态,地产是暂时主业,转型是必然,即使前期付出不少代价。
哪怕融创尚有万亿土储。根据今年8月底融创中国中期业绩会披露,目前融创确权土地储备货值为2.82万亿元,确权土地储备面积为2.13亿平方米,超过83%的土储位于一二线城市。平均土地成本为4307元/平方米,“对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间较为丰厚”,融创方认为。
2016年时有人在公开场合提问孙宏斌,融创是否会转型或者是涉足其他行业?孙宏斌答道:“我们已经基本上不考虑这个问题了”;不过一年后,融创就对其他行业数次出手,还直言未来将对其他方向进行探索:先是150亿元“驰援”乐视、后又632亿“接盘”万达数十个文旅、酒店项目。这接连动作被市场解读为融创探索搭建全产业链的业务经营模式,尤其是在文化领域方面明显发力。
孙宏斌也在2017年的中期业绩会上透露,融创下一步会沿着文化旅游、娱乐、健康、教育,向消费升级领域转型,跟万达合作后,融创未来变成文旅产业物业最大的持有者。
转型道路并非一帆风顺。比如在“驰援”乐视一年之后,融创财报显示,对“乐视系”公司计提了近166亿元亏损。孙宏斌坦言这是一次失败的投资,“不过投资乐视之前的逻辑其实是正确的”。
如今的融创,已形成地产、服务、文旅、文化四大板块。文旅板块方面,据了解,现已在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,数据显示今年上半年文旅板块收入占比为1.4%。副总裁兼公司秘书高曦指出,“从2017年'控投资、降杠杆’开始,地产开发主业仍是公司的核心主业。对于非地产业务,主要是培养长期竞争力,成为公司未来新的业务增长点。”
融创中国披露2019年上半年业绩显示,实现合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%,完成全年5500亿元目标的39%。
恒大:
多元业务布局 摸索中不断清晰
关于恒大现有业务布局,最新的说法是“以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头”。
但在此之前,恒大集团自成立以来便不断扩张业务版图,早已形成所谓的“恒大系”上市集群。尤其是自2014年以来,恒大业务扩张提速,成为集住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育产业等为一体的综合企业集团。至2015年时,恒大已有五大产业恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝、恒大文化在香港上市或在内地新三板挂牌。有市场分析人士称此种模式为“多元+规模+品牌”战略。
在不断摸索中,恒大对自己战略布局思考似乎逐渐成熟。2017年年初,恒大集团董事局主席许家印宣布,恒大集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业的布局,也实现了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型;
与此同时,许家印也指出在未来,多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。同时也指出,这一年开始地产将由“规模型”向“规模+效益型”转变。思路调整完毕,执行果决,就在这次讲话数月之后,恒大引入两轮合共700亿元战略投资,实现资产负债率下降近一半至75.5%。
在具体指标上,许家印希望“到2020年,地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿,总资产超3万亿,年利润超600亿”。
最新的数据是,根据恒大2019年中期业绩会披露:上半年恒大实现销售2818亿元,完成全年6000亿元销售目标的47%。另有净资产3453亿元,现金余额2880亿元。
至于其近年来大手笔的造车业务,恒大董事会秘书方家俊指出,恒大实际上已经完成了新能源汽车产业的全产业链布局。
碧桂园:
机器人、现代农业属最爱
2017年,碧桂园上海区域是碧桂园集团转型探索的排头兵。彼时有碧桂园高管透露,长租公寓、商业地产、产业地产、互联网家装成为四大新业务方向。目前来看,各项业务已取得一些成就,诸如长租公寓方面建立品牌碧家国际社区,产业地产方面各类科技小镇规划纷纷落地;但当人们谈论碧桂园转型话题时,更津津乐道的还是在于其在机器人、现代农业板块业务的倾注。
2018年以来,碧桂园相继布局现代农业、科技机器人领域,并迅速招揽高科技人才。2018年6月,碧桂园正式宣布进军现代农业;7月,碧桂园宣布正式进军机器人领域;9月,碧桂园博智林机器人公司落地广东佛山顺德,并与当地政府举行签约仪式,冀望共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。
今年1月,碧桂园内部传出重大人事调整,多位集团副总裁调入机器人、现代农业公司;有分析人士指出,这体现出碧桂园对新业务的高度重视,而将更多成熟力量注入新业务,也有利于主营业务与新业务之间深度融合与协同。
根据碧桂园于2019年中期业绩会上的披露,目前机器人板块已组建起1300人的研发团队,其中博士、硕士超35%,上半年投入研发费用约6.2亿元,建筑、医疗、餐饮机器人部分已进入测试阶段;农业板块方面已搭建起512人的高学历团队,博士学历占17%,已投资落地海南润达、广东德庆贡柑产业园等多个项目。
万科:
回归基本盘 基础业务再练内功
从“招保万金”到“碧万恒融”,万科10多年以来不曾做TOP1,但也从未跌出过行业龙头地位。或许是来自其一直以来审时度势的战略调整。
2013年,万科开始在住宅领域之外四处出击,在“城市配套服务商”的新定位下发展社区商业,进军金融领域,探索新的养老模式等;2015年,万科总裁郁亮又披露未来10年的业务版图构想:“三好住宅”(好房子、好服务、好社区)+“城市配套服务商”,同时在这一年里,“顺应互联网时代”也成为战略转型重点思路。
作为该战略构想的落地,万科还拿出“八爪鱼”战略——以万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里、万科悦,从住宅到公寓、商业到教育、养老等着手,搭建一个完整的商业生态系统。
2017年,转型多年的万科,又进一步将自身定位升级为“城乡建设与生活服务商”,在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,业务延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。
忧患如万科,也面临转型焦虑。在6月份的股东大会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平;2018年10月,郁亮对已有战略进行首次检讨,提出要将万科现有业务收敛和聚焦,投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。
在此逻辑下,万科提出“基本盘”——“我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础”;在2018年年报中,“基本盘”被指为2019年最重要的词汇。
目前,万科在地产开发之外的主要布局为长租公寓—“泊寓”、商业运营—“印力集团”,物业—“万科物业”,物流—“万玮物流”,文旅—”冰雪度假”这几大板块。截至2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,但来自房地产业务的结算收入比例为95.5%,与去年基本持平。
观察
窥一斑而知全豹 摸索之路 还要继续走
受篇幅所限,稿件无法尽数描绘出国内房企转型众生相,不过当完成对上述行业龙头们的转型思路探究,想必其余也是“窥一斑而知全豹”,他们财大气粗,人才队伍庞大,同时手握其他同行艳羡的资源,当他们还“玩不转”时,其他同行也很难“玩得转”。例如万科“万村计划”受阻,背后也有龙湖“冠寓”扩张暂缓、郎诗长租业务剥离等众开发商进军长租业务齐受挫的尴尬现实。
另一方面,大佬们的举动也具备效仿意义,例如他们热衷的健康、文旅、金融等板块,也有不少二线、三线房企同样布局。比如转型动作相对较早的广州房企奥园集团,实施“一业为主,纵向发展”的发展战略,目前,其已完成“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大板块业务的打造,并拥有“地产、商业地产、国际投资、健康生活、科技、文旅、金控、奥买家”八大二级集团;其在2018年12月将奥园地产更名为奥园集团,就被市场解读为奥园转型的决心;
值得一提的是,以商业运营、物业管理与大健康产业业务为基础的奥园健康,在今年上半年财务表现不俗:其上半年营收3.92亿元,较上年同期净增46.7%,净利润同比增长153.1%;有行业分析人士认为,这一定程度上体现了奥园在轻资产转型上的成功。
如今,离万科上次高呼“活下去”刚好一年。当我们再次反思这句口号,这其中不仅有身处行业调整期的万科本身忧患意识,也包涵了万科对自己身处持续转型探索中的焦虑。
可以肯定的是,在未挖掘出如地产开发般多金的业务之前,这条摸索之路还要继续走下去,也不只是万科。