限竞房是今年北京楼市最受关注的一个话题。从最初的“一票难求”到现在的集中上市，曾经的市场预期遭遇了现实的困境，限竞房项目并没有出现预期的“热度”。
“我们毗邻人大附中”“我们离二机场最近”“我们坐拥6000亩水地”“我们是二机场和雄安新区的双受益者”。5月中下旬半个月时间里，中国房地产报记者连续走访了北京大兴、亦庄、青龙湖、房山这些限竞房集中入市的区域，置业顾问们几乎都用同一套“优势”说辞推销楼盘。
自2016年11月，“北京海淀永丰产业基地4宗限竞房地块拍卖”打响限竞房地块入市的第一枪起，北京楼市便跨入了限竞房时代，限竞房也从来没有像现在这样站上了舆论的风口。据中原地产研究中心统计，过去3年北京出让了94宗限竞房地块，合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米，目前入市约300万平方米，而从等待入市的土地看，2019年入市的限竞房有望超过6万套，但整体去化率仅为30.93%。
记者调查发现，集聚于北京南城扎推入市的限竞房项目分分钟都在上演贴身“肉搏战”。和悦华锦、万和斐丽、海晏春秋、颐璟万和、大兴金茂悦等限竞房项目分别从一口价、赠送面积、打折、降价、赠送物业费等不同角度进行促销，似乎成了北京楼市一个“向死而生”的市场。
营销“阵地战”
限竞房是今年北京楼市最受关注的一个话题。从最初的“一票难求”到现在的集中上市，曾经的市场预期遭遇了现实的困境，限竞房项目并没有出现预期的“热度”。
5月15日，记者在远洋海晏春秋销售中心发现，工作日的下午，没有一个看房者。“这个项目是去年12月拿的预售证，产品类型是叠拼跟合院，5个月大概卖50多套。”置业顾问张海生（化名）介绍，以中叠为例，建筑面积202平方米，地上191平方米，地下10平方米左右，另外赠送200平方米左右的地下面积，折后总价是1200万元起。“这个价格买一套叠拼，很划算。”
海晏春秋是由远洋、世茂、首创联合拿地，位于大兴黄奕路与京福路交叉口，距离8号线瀛海地铁站300米。“我们是2017年拿的地，地价每平方米39600元，因为限价，现在均价约每平方米52000元。对面那片空地刚刚被中海拍了，预计开盘价要比海晏春秋每平方米涨3000元。亦庄金茂府离这不到6公里，已经7万元一平方米了，手头资金宽裕就尽快入手吧。”张海生做起了“营销逼定”。
北京新一轮城南行动计划的启动，南城借政策利好的东风，规划、经济、资源及配套逐步完善，在直接带动区域价值整体提升的同时，也沦为了限竞房的红海市场。
位于地铁4号线义和庄站北800米的颐璟万和，由远洋地产和金融街控股联合打造，拿地价格约为20.65亿元。置业顾问程程（化名）告诉记者，“我们拿地价格约每平方米4万元，销售限价是每平方米不能超过57800元。现在均价是每平方米55000元。” 程程进一步推销称，现在还有“五一”期间的特惠活动，即386万元一套的普宅和392万元一套的非普宅，都是85平方米全南两居，带精装修，送新风系统。原本30多套，现在没剩几套，就是为了走量。
除此之外，受益于首都第二国际机场在大兴区的落地，“新航城”板块的中海云熙、中海云筑、大兴金茂悦等项目竞争异常激烈。中海云熙和大兴金茂悦的售楼处只有一街之隔，双方在户型、交通和环境配套方面不相上下，大兴金茂悦为精装修交房，每平方米均价在40000~41000元之间。中海云熙目前两居室均价在每平方米33000~38000元之间。双方目前都打出送面积的优惠，赠送面积在2至4平方米之间。
随着6个限竞房项目的相继入市，青龙湖成为在北京新房市场的热门板块。但因位居西六环外，公共交通、教育、医疗、生活配套不完善。产品与需求出现“错配”，青龙湖板块遭遇阵痛。从已公布四个项目案名的万科翡翠西湖、首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华来看，除了万科翡翠西湖于2018年10月1日率先开盘外，其他三个项目均预计近期开盘。6个项目87万平方米，大约提供6000套以上房源，对于青龙湖板块而言，这无疑是一个灾难级的局势。
井喷入市的窘境
入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场的关注。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，整体陷入去化困境。
房山旭辉城便是去化较慢的项目之一。旭辉城在2018年6月10日获得预售证，成为北京第一个拿到预售证的限竞房项目，根据限价要求，项目均价不得超过每平方米38994.4元，最高售价不得超过每平方米40944元。
据中原地产数据显示，截至5月21日，旭辉城累计成交套数为96套，去化率为12.73%，成交均价为每平方米34963元，远低于每平方米40000元的销售均价。
亦庄某限竞房案场营销经理向记者表示：“其实限竞房一直都卖得不是很好，只不过有的项目入市早，当时还没有什么竞品，瀛海府就是个例子，直到上个月才把最后一套清完，并不是所谓的'日光盘’。后续推出的项目就更难说了。”
旭辉城并非个案，位于亦庄的和悦华锦项目于2018年10月份获得预售证，累计获批1823套，截至目前网签量仅为675套。位于大兴的熙悦林语项目，从2018年6月10日起陆续获批615套，仅成交192套，网签率刚刚超过30%。位于大兴亦庄线次渠南站的禧瑞天著，受益于亦庄区域世界500强企业的不断进驻，累计获批1459套，目前只成交296套，均价约为每平方米51248元，去化率只有20%。
合硕机构首席分析师郭毅认为，在北京新房市场，限竞房入市项目达到了49个，供应量已占到商品房供应量的72%，供需比大概是3：1，后续还会有大量限竞房项目入市。从去年6月10日限竞房上市，至今只售出3.5万套，签约率却只有32%，并不乐观。“区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。”
从节奏上看，后续入市的多数限竞房项目位于交通不便的远郊区，进一步加剧了项目去化难度。以青龙湖区域万科翡翠西湖为例，项目分批获取预售证，去年10月1日拿到预售证的第一批房源，从目前已签约面积来看，去化率为31.56%；第二批拿到预售证时间为去年12月1日，目前去化率为2.17%；第三批拿到预售证时间为今年2月3日，目前去化率为1.96%。
中原地产首席分析师张大伟认为，限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，市场依然萧条，整体看，实际销售的平均签约数量也不足45%。大量的“70/90”同质户型，导致限竞房很难去库存。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，如果可以卖掉一半，就属于优秀了。6月份将有大量的限竞房入市，已经开始的价格战肯定会升级。
价格决生死
限竞房的开局热潮始于大兴，僵局或也在这里诞生。记者调查走访多个限竞房项目发现，由于受“70/90”政策的限制，部分开发商将项目设计成“高层住宅+别墅”，承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层，只占据少部分土地面积，而项目大部分区域则是被低矮的别墅所占据。对项目容积率的极致使用，也是限竞房出现冰冷的很大原因。
海晏春秋和万和斐丽就是这样典型的“高低配”。万和斐丽在售户型以90平方米以下为主，而海晏春秋的别墅以合院、叠拼的产品类型占据了项目的大片位置。
北京某房企营销负责人称：“万和斐丽是北京限竞房市场的反面教材，这个项目位置很好，问题出在产品户型设计上，它是按照保障房的产品来做，去化肯定困难。丰台区的西城天铸户型也不好，但地处三环，且价格出现倒挂，70000每平方米也能卖出去。”
与此同时，限竞房中的别墅项目或多或少都存在各种“减配”问题，却往往被冠以“赠送”名义增加购房者的获得感。
在采访的别墅项目中，销售人员无一例外都向记者欣喜提出：“这个花园是赠送的”“这个阁楼是赠送的”等等。除了赠送面积，地下面积也是限竞房别墅推销中的重点，如地下赠送的200平方米可以做会客厅、健身房、多功能厅”等说辞。经过各种面积的“赠送”和“优惠”，原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米，对比均价明显便宜很多。但是却忽略了地上70年住宅产权和地下50年使用权限的区别。
在上述北京某房企营销总看来，开发商想要快速去化，要么封盘等行情好的时候再进行销售；要么大幅度降价促销，有牺牲利润的勇气。如北京院子二期，一开始卖不出去，价格降了两万多元，一下就卖出几十个亿。
然而，并不是所有开发商都有断臂求生的决心。由于限竞房项目销售价格受到限制，拿地成本又居高不下，企业利润空间由此受到极大压缩。一些项目为了实现盈利，往往绑定大面积地下室或多个车位进行销售，使得去化更加艰难。平谷领秀城就是其中的一个典型。
张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆，未来不排除价格继续下探的可能。”
