昊园恒业位于北京市朝阳区财满街8号楼的办公场所已经人去楼空。
业内专家表示，类似长租公寓资金链断裂问题之所以存在，是因为长租公寓不再是“房东、房客、中介”这样简单的“三角形”稳定关系，而是存在一个“四边形”关系，即加入了金融企业。
本报实习记者 李婧 记者 卢志坤 北京报道
今年以来，长租公寓运营商资金遇困新闻迭出。短短几个月，就有杭州鼎家、上海寓见、长沙咖啡猫等长租公寓被曝资金链断裂，近日则是北京昊园恒业房地产经纪有限公司（下称“昊园恒业”）。
《中国经营报》记者在昊园恒业总部看到，该公司办公场所已经“人去楼空”，办公室内一片狼藉，纸张、桌板、椅子、空调等散落一地。
多名租客向记者反映，租了昊园恒业旗下的房子后，未到期就被赶了出来，昊园恒业不予退还押金和剩余房租。多位房客告诉记者，自己在毫不知情的情况下背上了“租金贷”。
记者查询了解到，昊园恒业是一家房地产经纪商，主要通过并购中小型中介公司来获取房源，其法人王四会名下有49家相关联的公司。昊园恒业涉嫌多起法律诉讼，且全部未履行。
业内专家表示，类似长租公寓资金链断裂问题之所以存在，是因为长租公寓不再是单纯的“房东、房客、中介”这样简单的“三角形”稳定关系，而是存在一个“四边形”关系，即加入了金融企业。这个过程都是通过长租公寓来运作，一旦运作不到位，中间某个环节出了问题，尤其是租金兑付方面出现问题，这个“四边形”就不稳定。
多位租客背上租金贷
2018年10月17日，张小姐租下了位于北京市朝阳区高碑店的一处昊园恒业旗下的房子，并支付定金1900元，19日签订租房合同并微信支付给昊园恒业法人王思会房租、押金以及管理费共计6900元，同时支付给业务员1200元中介费，入住日期为10月27日。
到了11月3日，刚刚入住一个星期的张小姐便被房东“撵走”，理由是昊园恒业没给房东房租，房东要收回房子。据张小姐给记者提供的退款条显示，上面写着30个工作日后打款。
但张小姐告诉记者，他们有一个维权群，有的租户是半年前办理的退房，到现在都没有收到退款。张小姐预计自己很难获得退款了。
李女士于1年前在北京市海淀区碧桐园租了合租房，她签定租房合同的时候公司名称不是昊园恒业，2017年12月份合同到期。李女士去办理退房的时候，退款条上就变成了昊园恒业。工作人员告诉她，他们公司被昊园恒业收购了。李女士表示，退款条上写的是30个工作日后退款，到现在已经1年了，仍然没有退押金。其间，她打过各种电话想要回押金，昊园恒业公司电话、12315举报热线、12345举报黑中介电话等都尝试过，但都无济于事。
祁小姐2018年初与昊园恒业签订了房屋租赁合同，签订合同时，昊园恒业以方便交房租、帮助减轻资金压力为由要求其用手机注册，并在线绑定了元宝E家APP及银行卡，要求其每月在合同注明日期前将房租存于绑定的银行卡，房租从银行卡划扣。11月4日房东要求祁小姐立即搬离，理由是昊园恒业已拖欠房东租金数月。
房东告诉祁小姐，昊园恒业在北京已有成千上万户房屋未给房东付款，导致房东驱赶承租人以挽回损失。同时，祁小姐告诉记者，在自己毫不知情且无任何授权同意的情况下背负了“租金贷”。“维权群里很多人押金和剩余房租退不回来不说，因为被绑定了元宝E家贷款平台，还要每个月替昊园恒业还贷款。尽管贷款平台显示退租中或已退租，但仍然收到了短信提醒，有贷款未还，已经逾期，严重影响了个人信用。”
北京市通州区梨园工商所工作人员表示，前几个月昊园恒业还算是比较配合，每天都会进行一定数额的退租，现在可能资金紧张，开始耍赖了，使尽浑身解数他们也不配合了，用尽各种办法他们就是不退租。“可能等他们资金稍微宽松了会继续退租金，但这个就说不准是什么时候了。或者选择去法院起诉吧，我们这边现在是没有别的办法了。”记者了解到，此前几个月，的确有一些租客收到了退还的押金和剩余的租金。
记者就上述问题采访了盈科律师事务所律师郭韧。郭韧表示，昊园恒业没有退还租客应退的房租，从租赁合同的角度，已经违反了双方的合同约定。租赁合同一般是租客与中介机构签署的，房东收取的租金一般是由中介机构支付的，房东与租客没有直接的法律关系，因此房东无权直接赶走租客，租客面临被房东驱逐的情况下，还无法拿回已经支付的租金，责任在于中介方，即昊园恒业。退一步说，从《侵权法》的角度，昊园恒业不退还租客的房租已经侵犯了租客的财产权利。
郭韧认为，昊园恒业隐瞒合同重要事实，违反了如实告知义务、审慎义务。出租方在没有明确告知租客贷款一事的情况下，利用租客的信用申请贷款，从合同履行的层面，出租方已经严重违反其与租客之间的合同。昊园恒业作为中介方，其与租客是居间关系，作为居间方本身就负有审慎义务。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
曾收购多家中小中介公司
记者查询工商信息了解到，昊园恒业于2014年1月4日在北京市工商行政管理局通州分局注册，2016年5月31日公司法人变更为王四会，显示其名下有49家相关联的公司，昊园恒业有12次变更记录，在2017年4月8日公司的注册成本由50万元变更为5000万元。
据了解，昊园恒业主要以收购中小中介公司来获取房源。2016年至今，昊园恒业收购了50余家中小中介公司。仅2017年，就收购了近20家行业品牌。大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产、美丽家园、中元世家、中远置地、中托房地产、恒信博远、京城广厦、名远地产、和睦地产、番薯公寓、金华爱家等都在其中。
通过租客提供的信息显示，昊园恒业几乎都是通过元宝E家和晋商消费金融股份有限公司来进行租金贷业务，然后将贷款用于昊园恒业的经营和进一步扩张。利用这种方式，昊园恒业管理房屋数量已经超过10万个。据了解，元宝E家为消费分期平台，主要提供房租分期和家装分期两种服务，晋商消费金融股份有限公司主要提供个人消费贷款等服务。
今年8月22日，北京市住建委会同北京市公安局、工商局、非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日共接到投诉举报52条，住建委通过查实将23家存在违法违规问题的中介机构予以公开曝光，昊园恒业位列第一。
对于租金贷，尽管目前还没有明确的政策文件出台，但是相关部门已经开始对租金贷采取了一些监管措施。今年8月17日，北京市住建委联合北京市银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。8月23日，北京市住建委方面表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，正联合市银监局、金融局、税务局等部门进行调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似长租公寓运营商资金链断裂之所以在大城市常见，是因为大城市租赁市场发展力度更大，如今一些省会城市也开始出现。总体上说，此类事件需要关注，很可能会成为一个较大的社会问题。
我爱我家原副总裁胡景辉认为，从现在到明年春节期间，长租公寓的问题可能会大爆发，后续的问题可能会更严重。企业采取租金贷的方式进行扩张，首先反映出企业的自有资金不足，其次就是企业融资渠道不畅通。
“这就反映出一个问题，现在长租公寓市场鱼龙混杂，门槛太低。利用租金贷形成资金沉淀来扩张，本身没有什么问题，但是要告知租客，征求租客的意见，是否需要用租金贷的方式来支付租金。之前做过一个调研，需要租金贷的人只有30%，每10个人里只有3个人需要租金贷，绝大部分人是不需要租金贷的。现在的问题是，第一剥夺了租客的知情权，第二剥夺了租客的选择权。强行让租客用租金贷的方式支付房租，已经涉嫌金融诈骗了。”
此种情况下，租客该如何维护合法权益？郭韧认为，在租客未与中介机构解除房屋租赁合同的情况下，房东无权要求租客搬离租赁的房子，如遇房东骚扰或暴力中介，应及时报警，保护自身安全。在协商无法解决上述问题的情况下，租客可以向所在小区的物业、居委会、12345市民服务热线电话进行投诉，或者向当地的房地产主管部门、公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织投诉举报。也可以委托律师发送律师函，予以威慑，或考虑请律师起诉至法院请求中介机构返还相应的租金。
郭韧还表示，如租客与中介机构解除租赁合同，应与中介机构确认一并解除贷款合同，以防止出现房屋租赁合同已经解除还要继续支付每月贷款的不利情形。如租客试图与中介机构解除合同，应慎重与中介机构确认押金及租金返还问题，办理退租业务时要注意保留相应的证据材料以维护自己的权益。
