导读
对于租赁刚需的应届毕业大学生而言，上涨过快的房租价格或造成一座城市的人才“挤出效应”，这是值得房租涨幅过快城市警惕的。
当前，随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。
21世纪经济研究院注意到，近期部分重点城市房租出现了较快上涨，尤其以北京房租的快速上涨成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。
而在本轮住房市场租金上涨过程中，全国情况究竟如何？21世纪经济研究院选取国内11座重点城市（主要包括省会城市、直辖市和计划单列市），分别从“重点城市的房价指数”、“应届毕业生平均薪资指数”与“重点城市人均GDP”等不同维度进行分析探究。
分析结果认为，当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激，新增市场供给尚未形成有效需求，以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。
同时从研究结果来看，推动国内重点城市房租上涨的因素大多是暂时性，具有不可持续的特点。未来，随着新增供应市场的增加，部分城市租金上涨的局面有望得到缓解。
毕业季短期释放租赁需求
来自中国房价行情网的数据显示，7月房租涨幅最高的城市并不是北京与上海，而是成都市。
在该统计时间段，成都的房租同比涨幅高达31%，成为11城的涨幅之首，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，而北京21.89%的涨幅仅列第6位。相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。
平均而言，上述11城市的房租平均涨幅达到了22.12%，21世纪经济研究院分析师认为，这表明当前社会广泛关注的房租上涨问题在各大城市中皆有较为明显的体现。
需要注意的是，在选取的11个重点城市样本中，近期房租涨幅同样高达30.5%的深圳，其同期新房均价却出现了一定程度的回落。
21世纪经济研究院分析师认为，深圳相较于成都和广州而言，房价相对较高，目前正处于高位盘整阶段。与深圳相对较高的房价水平相比，深圳的租金回报率却并不高，这是当前阶段，深圳虽在房价下行的同时，租金仍快速上涨的重要原因。
据Wind云房数据库统计显示，目前深圳的租金回报率仅为1.51%，远低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。
房租除了受房地产市场价格波动外，21世纪经济研究院分析师认为，本轮房价上涨亦伴随着“季节特殊性”。
这是因为，每年秋季是应届毕业大学生离开校门求职季，这也造成租赁市场暂时性地出现供求大幅提升的情况。同时伴随着应届大学毕业生薪资的上涨，房租也会相应的“水涨船高”。
哪些重点城市的应届毕业生薪资水平最高，间接推动房租跟着涨价呢？21世纪经济研究院分析师以校园招聘平台“梧桐雨”发布的《2018年全国应届毕业生薪资报告》为标准，进行了分析。
在纳入统计的11座城市中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在第一位。即使从全国范围看，北京这一应届大学生的薪资标准也是最高的。
紧随其后的是，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。21世纪经济研究院分析师注意到，北京、上海与深圳的应届大学生平均薪资较高，与其城市综合发展实力紧密相关，如上述三地的人均GDP数据也是处于整体“领跑”的阶段。
统计数据还进一步显示，深圳的人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。
其中值得关注的是，在纳入统计的11个重点城市中，重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，与其他9城的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%；与此同时，两城应届大学生的平均薪水也并不高，分别为5070元和4958元。
21世纪经济研究院分析师认为，重庆与成都要警惕房租价格快速上涨给青年大学生增加的生活负担，对于租赁刚需的应届毕业大学生而言，上涨过快的房租价格也一定程度上会造成一座城市人才的“挤出效应”。
与此同时，当前国内重点大城市的租赁人口占比逐渐提高。在整治群租等市场规范化举措的同时，也一定程度上导致短期内市场供需失衡，这也是当前房租上涨的一个重要推动因素。
据Real Data和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。
21世纪经济研究院分析师认为，在推进租赁市场规范化的同时，也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应，来满足规范化整治之后所造成的市场影响。这既能体现出一个城市的包容性，更能够为外来人口展现出一个城市的“温度”。
新增供给尚未有效形成
事实上，2017年以来，北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地，只是目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多，尚未能够转化为有效供给。
以上海为例，截至2018年7月底，上海共出让了34块租赁住房用地，将建成3.5万套，目前上述地块能够带来的市场供应量还远未形成规模。
相对于整体较大的租赁市场而言，由存量房所构成的租赁市场则更是影响市场供给的关键。
从统计数据来看，2017年北京成为土地出让收入最高的城市，这将为后期城市的房源供给提供较为有力的补充，当然土地出让金的高企也与土地单价的居高关系密切，但也一定程度上为后期的整个市场上的房源供应提供了支撑。
在北京之后，杭州、南京、上海、重庆和成都的土地出让金分列2-6位。21世纪经济研究院分析师认为，随着后期这些新房项目的入市，这些城市的租赁市场将迎来新增供给，缓解市场需求。
需要注意的是，当前在“坚决遏制房价上涨”的楼市调控目标下，不少城市的限价政策使得房地产开发商的盈利空间收窄，一些开发商持观望态度，延迟开盘时间，这也在客观上降低了全社会的住房供给，并将其传导至租赁市场。
在此情况下，限价政策使得二手房的价格相对稳定，但也延长了二手房成交所需的时间。从长期来看，存量二手房的周转率下降，也会间接促使二手房的挂牌待售量下降，这就有益于增加市场租赁房源的供给。
从中国房价行情网上也可以看到，当前北京与上海两地的新增租赁房源都超过了10万套，后期将为稳定市场需求提供较大帮助。只是需要注意的是，重庆与成都的房租涨幅较高，但同时新增租赁房源仅有3.9万套和4.2万套，在供需相对不平衡的情况下，后期重庆与成都可能还将面临一定的租金上涨压力。
21世纪经济研究院分析师根据上述几个维度进行综合研判后认为，近期国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市，如成都与广州；而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加，且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。
但仔细分析后发现，上述几个重要影响要素都是暂时性的，即使核心城市房租价格受到回报率低和市场供地等因素的影响，但相信随着调控政策的深入，后续市场供给的有效增加，部分城市的租房价格快速上涨的趋势或将减缓。
