又一个新的风口刮起了大风。
过去一年，大型房产商、连锁酒店机构、房产中介、创业公司等纷纷斥巨资布局长租公寓市场。如今，风投机构也来“凑热闹”。
近日，美国华平投资通过其控制的境内实体领投了V领地青年社区（下称V领地）2亿美元的A轮股权融资。长租公寓巨大的市场发展空间，是各路资本争相掘金的最大驱动力。
据东方证券研究报告显示，当前中国租赁人口预计为1.9亿人， 租赁市场规模已超万亿元，预计至2030年，中国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将超过4.2万亿元。
“资本涌入导致竞争加剧，目前长租公寓市场的项目争夺战日益激烈，有些平台为了扩大业务布局不惜赔本赚吆喝。”一家长租公寓运营机构负责人对21世纪经济报道记者表示，若各路资本找不到差异化发展空间，整个产业容易陷入烧钱与租金价格战的困局。
不同类型资本“对号入座”
美日长租公寓市场主要有三种业态，分别是自持集中型、自持分散型、托管型，目前各个业态都有其代表性企业，分别是美国AVALONBAY（AVB，自持集中型）、美国AMERICAN HOMES 4 RENT（AMH，自持分散型）、日本大东建托（DAITO，托管型）。
其中，盈利能力最强的是自持集中型的AVB，税前利润率为29%。它通过自持物业，能获得物业升值与租金的双重收入；托管型（通过承租物业改造成长租公寓出租，赚取租金差）的日本大东建托其次，纯租赁业务税前利润约在3.6%-5%之间；自持分散型（通过收购各地中小业主租房进行出租获利）的AMH由于管理运营成本较高，税前利润保持在1%-3%。
“国内不同类型资本以此对号入座，寻找符合自身的业务发展模式。”上述长租公寓运营机构负责人指出，比如万科、碧桂园等大型地产商，主要采取自持集中型模式，自主投资建设长租公寓出租。部分资金实力较强的房产中介则利用房源信息优势，采取自持分散型模式。创业公司与连锁酒店机构则以托管型为主。
“由于自持模式需要大量资金，属于重资产模式且准入门槛较高，因此新近入场的大量机构更青睐轻资产模式，即托管型。”上述负责人坦言，在上海等一线城市交通便利的中外环地段，只要有开发商打算出租100-200套房间的物业，就会吸引创业公司、连锁酒店等各类资本争相抢租，租金费用比行业平均水准高出20%以上。
V领地副总裁侯淼斌表示，很多市中心地段的开发商在租金谈判环节相当强势，因为他们不愁“租不出去”。为此V领地等机构转而在上海等长三角城市拓展多个大体量社区型长租公寓业务（房间数超过1500套）。
在侯淼斌看来，这既能有效降低物业成本，比如个别大体量长租公寓的租金占比（针对物业开发商）约在50%，低于行业平均水准15个百分点，因此机构可以在确保20%租金差收益的情况下，向C端用户提供更低的租金报价；另一方面，大体量长租公寓有助于降低单位运营成本，如V领地每年运营成本降低10%-15%。
不过，大体量社区化公寓如何吸引用户入驻，确保低空置率实现盈亏平衡，仍是不小挑战。
侯淼斌对此表示，目前行业有一个不成文的惯例，即大体量长租公寓开业后会有4-6个月的爬坡期，一旦过了爬坡期，整个长租公寓租房率会相对稳定，就能大致判断项目能否实现盈亏平衡。
“目前我们多数项目出租率约在92%-95%，在行业算是较高水准。”侯淼斌说。
为了进一步提高运营回报率，社区化公寓机构也在考量用募资资金拓展“轻重并举”的业务模式，一方面将现有大社区长租公寓运营模式复制到更多城市，快速扩大业务规模；一方面考虑投资建设个别长租公寓，获取物业升值与租金收入的双重收益。
“一个重资产项目的资金投入，可以运营多个轻资产托管式项目，如何权衡其中的运营风险与投资回报，还需深入考量。”侯淼斌认为。
租金开支仍有提升空间
各路资本涌入长租公寓市场，主要是看好中国租金/收入占比还有很大的提升空间。
华菁证券地产行业首席分析师周雅婷此前发布的报告显示，2016年中国租金开支占收入的比重为19%，而美国的平均水准是35%，这意味着随着国内房产租赁市场的持续火热，租金方面的开支还有逾10个百分点的提升空间。
“如何让用户愿意接受更高的租金开支，是长租公寓运营方面临的最大挑战。”上述国内长租公寓运营机构负责人指出。当前在中国市场，由专业机构负责管理的长租公寓占比仅7%-8%，远低于美国70%的比重，其结果是国内长租公寓多以小业主出租房屋为主，设施不齐全、房型过大、租金过高等问题层出不穷，甚至带来群居等安全隐患，限制了长租公寓服务品质提升与租金上涨空间。
而资本涌入长租公寓的另一大驱动力是，以收购或承租等方式整合大量小业主出租房屋或中小型长租公寓物业，推动公寓服务标准化、专业化与机构化运作，提升用户体验同时提高租金水准。
能否提升租金水准，是众多风投资本投资长租公寓运营机构的重要参考标准之一。风投机构退出有两大途径，一是通过REITS等资产证券化方式实现高估值退出，二是运作长租公寓企业上市。
上述长租公寓机构负责人直言，当前国内长租公寓市场缺乏千亿估值公司，A股市场唯一的地产服务类企业世联行市值约160亿元，因此各路资本涌入，目的是率先打造千亿市值公司，为项目上市退出赢得优势。
