3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。同时，两会报告提出了2025年在合理控制供地、存量房收购、保交楼、房企债务、城市更新等领域的重点工作。
《中国经营报》记者在采访中了解到，业内专家和多个研究机构普遍认为，随着政策效果的逐渐显现，房地产市场有望在2025年实现止跌回稳。同时，部分重点城市有望率先回稳，带动全国市场逐步复苏。
此外，今年的政府工作报告首次提出建设“好房子”的要求，强调要适应人民群众高品质居住需要，推动房地产行业向高质量、新科技、好服务方向发展。
市场止跌回稳可期
与2024年年底中央经济工作会议一脉相承，今年的政府工作报告中也再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，2024年四季度，房地产市场的止跌回稳尚处于起步阶段。而经过去年四季度以及今年前两个月的发展，止跌回稳的基础已更为坚实。比较典型的就是全国70城房价指数数据明显好转，房价更加趋稳的城市明显增多。
同时，前两个月包括房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。因此，下一步应持续坚持止跌回稳的工作方向，进一步巩固连续5个月向好的发展态势，为今年房地产市场的“小阳春”行情以及全年的平稳健康发展奠定坚实基础。
何时能够止跌回稳？记者采访了解到，多个研究机构和证券机构也普遍预测，房地产市场将在2025年实现止跌回稳。银河证券认为，楼市止跌回稳的效果将逐渐显现，行业估值有望抬升。克而瑞地产研究中心则预计，2025年上半年，全国楼市将基本完成止跌过程，下半年可能延续弱复苏态势。其中，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京8个城市有望成为楼市回稳的领头羊，成交规模将率先回稳。
国金证券的研报也指出，进入2025年，多数省市在政府工作报告中提及满足刚性和改善性住房需求。从政策空间来看，一线城市仍有部分限制性政策未解除，未来有进一步加码的空间。从政策发力点来看，商品房“以旧换新”、推进现房销售、推进房票安置等刺激需求的政策也将继续出台。整体来看，经过连续几年的下滑后，随着市场悲观情绪的消减和宏观经济的改善预期，2025年房地产市场需求有望实现止跌回稳。
“今年也将'止跌回稳’的提法写入政府工作报告，表明2025年楼市稳定的重要性，也表明中央要稳住楼市的决心。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，今年年初以来，31个省份中多数地方在两会等重要会议中均提及“止跌回稳”目标，部分地方定调更为积极，深圳市强调要推动“房地产投资尽快恢复增长”，重庆市强调“全力推动房地产和建筑业企稳回升”，各项配套政策有望继续完善，力促目标实现。
如何发力？
在重申“止跌回稳”的目标后，今年的政府工作报告进一步细化了具体措施，并从需求释放、控制供应、盘活存量、支持融资、发展新模式等方面阐述重点工作方向。
在需求端，报告提到，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。多名业内专家认为，这意味着部分城市仍在实施的限购限贷政策，存在继续调整的空间。预计2025年一线城市仍将会进一步优化“限购”政策，二线城市进一步降低落户门槛，通过“以旧换新”“购房补贴”等工具刺激改善置换需求。
“核心城市有望继续调减限制性政策，如北上放开郊区限购，北上深取消大面积限购，让更多刚需和改善人群入市。另外，加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方式亦是鼓励需求释放的重要举措，更多二线和三四线城市或聚焦在这些方向。”陈文静表示。
在供给端，报告明确，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。“合理控制新增房地产用地供应，对于库存量较大的地区或片区，新增土地供给或将明显缩量，从源头上改善市场供求关系。”陈文静认为。
此外，在“止跌回稳”的基调下，专项债推动盘活存量将是今年政策发力点之一。2024年年底，专项债收储相应政策发布，明确地方专项债可用于土地储备、保障性住房建设等领域，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。
记者了解到，今年以来，北京、广东率先重启土储专项债发行，其中广东省拟发行307.2亿元土储专项债用于存量闲置土地收购。此外，目前湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。
“广东省成功发行专项债回收闲置存量土地，对市场预期产生了积极影响，也为其他地区落实相关政策提供了参考借鉴。短期来看，使用专项债收购闲置存量土地的相关政策有望进一步完善，比如优化收储价格标准、扩大企业范围等，推动各地加快相关收储进程，改善市场供求关系，促进市场进入新循环。”陈文静认为。
此外，政府工作报告还提出，要拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
“构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善'市场+保障’住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。针对住房保障体系的构建，结合加力实施城中村改造、收购存量商品房等举措，预计2025年保障性住房的筹集力度仍较大，保租房亦有一定纳保空间，进一步改善新市民、青年人的居住环境；另外，金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度改革也有望持续推进，未来配套政策或将逐步落地。”陈文静表示。
“好房子”
今年政府工作报告还指出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的'好房子’”。
记者观察到，“好房子”的需求成为社会广泛共识，写入政府工作报告尚属首次。事实上，早在2024年全国两会期间，住建部长就已指出“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来”。同年8月23日，在国新办新闻发布会上，住建部长再次明确了人民群众普遍关注的“好房子”的具体标准。
为什么要建设好房子？现在我国的住房发展已经从“有没有”转向“好不好”。现在城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，人民群众对住房的功能、质量有新期待。要引导房地产业和建筑业从过去注重速度、数量，转向追求高质量、新科技、好服务。
在过去的一年里，地方政府也积极响应，围绕“好房子”建设制定具体规划与实施细则。同时，房企和购房者都对“好房子”政策给予了正面反馈。房企在项目开发时更加注重提高住宅质量，购房者则在选房时更加看重房屋质量、小区环境和智能化设施等因素。研究机构的统计数据显示，在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份的文件中直接提及“好房子”的内容，涉及建设要求、制度保障、示范项目建设等。
“自去年起，各地在'好房子’的推进工作上持续开展，也形成了诸多优质项目、案例以及制度。应该说，基础是扎实的，这为今年'好房子’工作的开展创造了十分有利的条件。当前这项工作已被写入政府工作报告，足以说明其重要性，也是今年需要持续开展的重点工作。其对于促进房地产市场止跌回稳等方面都有着积极的支撑作用。”严跃进表示，政府工作报告明确“好房子”要“完善标准规范”，说明各地在既有的实践基础上，要在制度保障方面持续发力。
陈文静认为，此次点出“完善标准规范”，预计更多城市将因地制宜出台细化政策。
也有业内专家指出，“好房子”政策的提出，开发商的竞争逻辑将发生根本性转变，从以往单纯追求价格、地段等传统竞争优势，转向更加注重产品品质、设计创新、绿色智慧技术应用、服务质量和客户体验等多维度综合竞争，同时需积极适应市场变化调整产品结构，并加强与政府及产业链上下游的合作，以在新的市场环境下实现可持续发展。
“尽管总量上对于房子的需求已趋近饱和，但住好房子的需求永远存在，因此建设好房子是地产业建筑业转型的关键。”国金证券的研究报告也提到，随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性住房需求释放，促进市场修复；同时让商品房真正回归商品属性，实现优胜劣汰，让能够提供好产品、好服务的改善型开发商能得到更好的发展。
