房地产是攸关全民的大问题。
10月18日的国新办会议上，住建部、财政部、自然资源部、人民银行和金融监管总局五大部委均有主要负责人出席，官宣推动房地产市场止跌回稳的“组合拳”。
其中，“四个取消”“四个降低”是此前已发布政策的重申，更引人注目的是“两个新增”：
一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将房地产“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
此次会议能否稳定住房地产？落实好政策的关键在哪里？各地方政府破局的关键又是什么？
为此，我们与原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏进行了一次深度对谈。
以下为采访精编，请各位方家指正。
口 述：孟晓苏 原国家房改课题组长、中房集团原董事长
采 访：孙允广 正和岛内容总监
编 辑：于启章 微澜
来 源：正和岛（ID：zhenghedao）
一、4万亿砸下，为何反响平平？
孙允广：会议结束后，整个房地产板块反响平平，开始下跌。您觉得市场为什么会是这个反应？是因为政策力度不够，不及预期吗？
孟晓苏：发布会本身其实目的很明确，阵容超强，五个大部门都出动了，就是要防止房地产市场继续下跌，促进止跌回稳，提高政策取向的一致性，是一个很好的事。
我盼望着房地产政策包括房地产金融政策调整已经很多年了，应当说，现在总算是又往前走了一大步。
你问到股票市场的反应，股市本身就很特殊。前一段时间有这么多的政策力度来拉动股市，结果股市上扬了一下又在下跌。
股市到底是熊市还是牛市？我认为国外有一个形象的说法叫“狗市说”，挺适合中国股市。
什么叫“狗市”呢，就是说股市像一条狗，狗总是围着主人脚底下转。主人即使扔出根骨头去刺激它，它蹿出去把骨头吃了以后就又会回到主人脚下。这个主人就是实体经济，就是上市公司的业绩。
当整个经济状况不好，支柱产业拉动力不强，上市公司的业绩普遍不佳时，股市果真就出现这么一种情况。
股市房地产板块也是如此，它对政策调整的反应没有那么敏感。而且多年来房地产调控一直是在抑制居民买房，是消极的政策，已让人们认知形成了惯性。
孙允广：所以不能看短期的走高走低来评判这个政策可能带来的效果。
孟晓苏：不光看股市，特别是股市房地产板块不能看短期，发布的这些政策也不能看短期，因为政策不是发布了就能落实的。
中央从去年到今年一直要求“加大保障性住房的建设和供给”，后来真的加大了吗？政策落实了吗？到现在还没有。
中央再三要求“建立房地产发展新模式”也已经三年多了，建立起来了没有？也没有。
所以这次五个部门的态度很好，但我还是希望好政策能够得到贯彻落实。这样才能对整个经济与社会，对上市公司包括房地产板块产生实际上的鼓舞。
二、一年1000万套保障房，10年解决供应问题
孙允广：面对现在的房地产情况，我查了一个数据。去年统计全国重点核心的50个城市，算出来租售比是1：615，大概就是用52年左右的时间能够收回买房的钱，而国际的租售比一般是1：200或者1：300，中间存在很大的差距。
业界有说法认为我们租售比太低，房价不合理，还有不少向下的空间。这个问题您怎么看？
孟晓苏：首先，他们用的“租售比”本身就不科学。
具体说，中央和国务院一再要求完善住房双轨制，就是既要有商品房、也要有保障房。
而他们用的“租售比”到底是来自保障性租赁房还是商品类租赁房呢？居民自己持有的商品房这部分，“租售比”就是低，我很早之前统计过，一线城市1%，二线城市2%，三线城市3%。一线城市房价又涨了，租售比连1%也达不到了。这就是商品房租赁市场的情况。
但是作为保障性租赁房就不一样。正是因为近年来保障房和保障性租赁房都比较少，所以人们就习惯于使用商品房的租售比，不知道还应当有一个保障房的租售比。
孙允广：那为什么认为商品房就可以接受较低的租售比呢？
孟晓苏：因为商品房的租赁方向不一样，它一般是租给白领和相对有钱的家庭，工薪家庭不会租这类房子。甚至还把工薪家庭的收入水平和某些高档房的租价比，结论会更夸张，租房都租不起。
这就是我多年坚持不懈呼吁加强保障房建设，提供包括配售型和租赁型保障房的原因。
因为这两种保障性住房现在很少见到，所以也给学界一个错觉，一说房地产，他们就自然想到商品房甚至高档商品房。
不应当非要把高档商品房租给工薪阶层，是因为他们租不到公租房或者买不到保障房，才出现了租房都租不起的问题，而业主又会嫌“租售比”太低出租不合算。
你再看看几个试点城市推出的公租房REITs，年度收益分配水平都达到了4-5%，算算它们的租售比是多少？是1:20-25！这不就是正常的了吗？
由此可以看到，中央提倡建立“市场+保障”的房地产发展新模式非常重要。在这个模式建立之前，人们应当努力为建立新模式出力，而不应当总用原来老思维去认识正在变化的市场和政策。
孙允广：从市场的角度来看，为什么国际上标准的租售比比我们要高呢？它也是商品房，也不是完全的保障房。
孟晓苏：我们跟国外比的时候，要先比一比我们的住房制度是不是完善？我国房地产发展从房改开始算才26年，住房制度有待完善，保障房制度更是多年旷课。
我们的住房双轨制就是向发达资本主义国家学的，都是要完善住房制度，把住房双轨制建立起来。
比如说港英时期的香港政府，规定要为香港半数居民家庭提供保障房，有出售的“居屋”也有租赁的“公屋”。这些保障房的价格都比商品房低很多。香港最大的问题就是保障房面积房子太小，公租房平均才15平方米一套。
新加坡也很早实行的住房双轨制，新加坡本国居民能享受到组屋的家庭已占到家庭总数的87%了。这种住房双轨制的建立，就使得租赁价格也相对合理。
在中央提出加大保障房建设的要求后，我认为在保障房建设方面要恶补旷课。现在的问题是，真下决心拿出一定资金来建设了吗？
现在已确定扩大国债发行，就要考虑用于哪些投资。有些基础设施建设不是不能投资，只是回收期太长。
那哪类基础设施最容易回钱呢？就是保障房，特别是配售型的保障房。它们也是一种“城市生活基础设施”。政府带头把资金投下去，两年左右就能回笼了。
因为国家规定配售型保障房土地划拨，而且不分担城市基础设施配套费用，它们的价格大约只是大城市房价的1/3。工薪家庭再怎么样也会愿意买。
而在住房双轨制建立上我们长期发力不够，到现在也没有拿出过一个像样的数字。比如，还在强调“十四五期间规划870万套”“今年是170万套”，这个数字太小了。
如果按照现在的城镇户籍人口来计算，似乎保障房提供得差不多了。但是不要忘记中央在近年来、特别是在二十届三中全会决定中做强调，要按照城镇常住人口提供社会保障、住房保障和基础教育。
这就需要再计算一下了。现在我国城镇常住人口9.3亿，跟城镇户籍人口6.8亿相比，多出来2.5亿人，这就是1亿个家庭。除了这1亿个新市民家庭以外，还有从户籍人口产生的年轻人新家庭，你说每年提供那么点保障房够用吗？怎么说也得考虑若干年内提供1亿套吧，现在是5年才新建870万套。
“十四五”规划是在2020年提出、2021年实行的，而中央加大保障房建设的要求是在2023年，也就是从去年开始提的。当下到底是像有人说的“应保尽保”了，还是国务院去年文件里指出的存在着“保障房供应不足的突出问题”？到底谁说得对呢？
我认为国务院的判断是对的，保障房供给不足、突出问题，需要按照中央要求启动以保障房建设为首的“三大工程”，通过加快建设来解决。
这1亿套保障房如果按照现在五年才870万套的速度，需要建多少年？60多年！那时连小孙子们都退休了，保障房还没有提供够量。
要是把这些工作量浓缩到10年完成的话，那就不是五年870万套，而是一年就要1000万套，这样才能有足够的保障房来供应市场。
更不用说现在商品房市场急剧萎缩，施工单位没有业务，相关产业也处于低迷。众多工薪家庭的住房需求并没有满足，有效需求没有得到释放。这个时候把保障房建设投资投下去，正好可以对应解决这部分居民的住房需求，又能拉动多个相关产业、增加就业。
我主张中央一年从财政资金里拿出5000亿投资保障房，财政不够就用国债，地方政府再配套5000亿，这就是一万亿了。加上银行去借款就可以达到5万亿，这5万亿元投下去，保障房一年1000万套就能够提供起来，卖了就可以收回投资。
那时符合条件的居民家庭可以排号，预期自己哪一年可以得到保障房，像人家新加坡就都是早就排好号的。
我看最近住建部长也讲了，鼓励生育的人口政策也要和保障房政策挂钩，这是很对的。国家可以规定普通工薪家庭保障房的基础面积数，多生一个孩子就增加多少平方米，生养第二个孩子的再增加多少平方米。
保障房是对工薪家庭最大的激励，这就能把人口相关问题搭在其中解决了。同时这还没有让国家多花钱，和生娃给补贴不一样，作用还更好。
我认为保障房建设现在还没有真正启动，还在犹豫。这是目前的最大问题。
三、让市场的归市场，保障的归保障
孙允广：刚才您讲到5年870万套的建设速度比较慢，其主要原因是什么？是否有担心会影响到商品房、进而影响到银行信贷的因素在？
孟晓苏：主要是因为忽视保障房。房改之后很多人一度认为商品房太好了，商品房可以解决一切问题，觉得开发商的作用很大，靠开发商就可以解决保障房问题。
当年曾经热推的“小户型政策”“降房价政策”，其实就是想让开发商来替政府解决住房保障问题。
“小户型政策”就是以为把鲍鱼切小了，老百姓就能吃得起，他们不知道普通老百姓要吃的不是鲍鱼和龙虾，而是猪肉炖粉条、大葱炒鸡蛋。要为他们提供经济实惠的保障房。
目前在认识上还没有转变过来，保障房的投资相比之下仍然很少，难以满足广大的工薪收入家庭的需要。
现在中央政治局要求“回应群众关切，调整限购政策”，我认为限购政策方向的调整是非常重要的。要把“限购、限价、限售”这些政策全面转向运用于保障房，而对于商品房要全面取消限购。
孙允广：所以上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。
孟晓苏：市场的归市场，保障的归保障，这些问题主要是认识上的问题，不是说中国缺乏资源。
地方政府拿出一些地来，保障房建设本身也是把拆迁成本计算在内的，只不过不收土地出让金罢了。
而且土地出让金没赚到是没错的，本来也不应该从这里赚。但是政府虽然少收了卖地钱，其它税收还是有的。保障房建设在规划、投资和供地上主要是政府行为，而从施工招标开始就主要是企业行为，要按照市场规则办事。
施工建设会对一系列产业形成拉动，包括钢铁、水泥，白色黑色家电，还有装修和后续服务，哪个行业不得活跃起来？一旦企业活跃就有了就业和税收，税款就缴纳到政府了，可以拿它来扩大保障房建设，也可以用于城市建设和城市管理。
如果不去大规模投资建设保障房，这整个产业链就都是“死”的。现在商品房开发量已经大幅度减少，施工单位撤一个项目部就下岗20个人，但是别忘记了他们后面还有1500个农民工都要失业，这1500个新市民还不纳入失业率统计，找谁说理去？
这就是我为什么要在这个时候再三提倡保障房建设。在商品房开发低迷的时候，另一类房地产，就是由政府主导的保障房的开发要赶快顶上。
孙允广：希望藉此解决大众的住房需求，促进就业，甚至对生育率可能也会有一些积极的影响。
孟晓苏：是的，仔细想想背后全是利好。
原先的《房地产管理法》里就明确规定一部分土地可以划拨，指的就包括保障房用地。虽然土地出让金政府没挣着，但是在企业运营活动中税收可以增加。
回到我刚才那个数据，一年如果能投资5万亿元到保障房建设的话，这5万亿元将会层层作用在施工单位和各个原材料、能源和部品生产单位，这里面还收不到20%的税吗？
把保障房卖出去没有多大困难，再加上这20%的税收，不仅中央政府投资的5000亿能收回，地方政府参与的5000亿元投资也就回来了。加上税收还另外每年增加了1万亿，这不是一个很容易算出来的账吗？为什么不能在这时候大规模启动保障房建设呢？这是符合整个社会期盼的。
现在网上关注这些信息的多数还是年轻人群体，主要就是年轻人新家庭，也有一些是新市民群体，他们都是应当享受保障房的对象。
但是如果问他们的保障房在哪儿，太多人会说不知道。
有一些地方政府总说我城市保障房已经建不少了！但如果追问一下，您建在哪儿了，您给谁建的？他们就很难回答了。
光给公务员盖房是不够的，要考虑到工薪家庭普罗大众，要按照常住人口计算而不能够仅限于户籍人口。这就是一年170万套就够用，还是1000万套才够用的区别。
保障房建设品质一点儿也不能差，都应该盖成好房子，只不过房型不能太大，如果房型太大就占用过多资源，政府就没有能力提供足够的保障房去覆盖更大范围，想住大房子的家庭可以去买商品房。
这样的话，保障房建设施工和对相关产业的拉动作用比商品房一点儿也不少。到了该启动的时候了，本来它对普罗大众就很好，像你刚才讲到的，给低收入群体和普通家庭提供了住房保障，还能够为这些家庭提供未来的财富，如果配套政策设计得好，有可能解决出生率下降的问题，更能够带来就业，而就业又能拉动就业。
“就业带动就业”是厉以宁教授讲的，说如果施工人员都上岗有收入了，城市里就又活跃起来了，这些人就要吃饭，甚至要下馆子，这样关闭的餐馆又可以活跃起来了，这就是就业拉动就业的道理。
四、“人们对危机的恐惧，造成了危机本身”
孙允广：从目前政策的指向来看，商品房价的止跌回稳是核心主旨，不希望房价崩盘导致消费紧缩，甚至银行信贷出现问题，所以实际上是用“政策的手”去跟市场进行博弈。您认为我们接下来能止跌回稳吗？房地产市场的走向会如何？
孟晓苏：商品房价格应当稳，这个说法中央已经提了好几年，要求“稳房价，稳预期”，结果没有稳住，特别是前年和去年这两年出现了商品房价格下降，对这种趋势我也提前做了预告。
今年，我看到了9月份的数据，仍然很不好。如果按照这个降幅走下去，而不是按照住建部期望的到10月份就能够明显上升的话，那今年商品房销售可能只有9万来亿，这是从2021年的18.1万亿一路跌下来，2022年跌了5万亿、2023年跌了6.5万亿，今年会不会展现出一个“腰斩”的数据呢？
我们中国GDP近年的总量是114-120万亿，如果今年仅房屋销售额就丢9万亿，那会把GDP往下拉一截，国家得花多大的力量去保5%的增长？
事实证明，商品房市场价格一旦出现不稳和下跌，居民的住房购买力就萎缩了，这些本来用于购房的资金就全部存到银行去了。
面对目前这种情况，中央明确要求商品房市场“止跌回稳”，这是在准确把握经济形势的情况下明确发出的指令。
这种话我一直盼着主管部门能出面讲，现在经过一段时间的准备终于出面讲了，接下来就要看能不能在各地落实。你刚才问到为什么市场反应没有那么快？大家对这些说法都有点麻木了。
我倒是有信心，因为看到政策整体上向好。我呼吁保障房建设20多年，最近总算一步步在被接受，现在就期待在建议被接受后，还能被落实，而不是说了不做。
孙允广：日本房地产泡沫之后也出台各种政策，做了大量的挣扎。目前尽管各种政策出台，但从人口结构、人均收入、租售比等一系列数据上看，市场可能还是要面临非常大的向下的惯性。您怎么看？
孟晓苏：对我国市场和房地产政策的认识，包括有没有泡沫，还是需要从双轨制的缺失谈起。
就像过去一个相声说的那样，医生给病人拔牙，病牙没拔，反而把好牙一颗一颗给拔了，闹了笑话。
我国房地产的病症在哪里？是多年不建保障房，所以造成了普通收入家庭的怨气，然后这些怒火又被引导到了商品房上。
本来商品房市场没有多大的事，没有什么泡沫，结果由于对房价上涨的恐惧，人为地把它闹出毛病来了。
我记得《流浪地球2》里面有一句话，说“人们对于危机的恐惧，成为了危机本身”。有些人整天担心房价泡沫了，又拿日本泡沫、美国泡沫吓唬领导和群众。
现在我们看美国房地产还是泡沫吗？房价已经13年持续上涨，拉动美国经济持续火爆。日本现在房地产泡沫也没了，最近6年房价每年平均上涨7%，日经指数屡创新高。“失去的20年”过去了，日本年轻人又恢复了对未来的信心。
说回前几天的“白名单”，“白名单”是什么？
主要是因为银行不敢给房地产项目贷款了，那就需要由行政力量来做个担保，由住建部和国家金融监管总局来给做个保证。可以说主管部门对房地产市场的看法有了根本性转变。
金融监管总局负责人说，将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理。
还说“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”。既然所有合格商品房开发贷款项目都能纳入白名单了，那还要这个名单干什么？好比全班学生都进入优秀学生名单了，那这个优秀班还用得着再列优秀学生名单吗？
所以我认为这个白名单是阶段性的，是用行政手段和行政担保来促进银行走出“黑名单”的短期办法，未来的走向就是要恢复商业银行正常贷款业务，由商业银行自己来根据项目决定。
孙允广：所以是因为认识不同了，对过去进行了一定的纠偏，然后让它走向市场的过程。
孟晓苏：我们站在今年的角度上，再反观过去对于商品房市场有泡沫的认识，到底是当时的商品房市场出了问题，还是人们的判断出了问题？
多年缺乏保障房建设使老百姓把对于保障房价格的期待转到到了商品房上，把普通老百姓买不起的商品房说成是他本身欠缺购买力，再加上用限购的方式让那些有钱人也不能去买，甚至通过打压价格，最终造成了价格的下降，又吓住了那些本来想买房的人。
我认为，人们应当对过去打压房地产的各项政策做一次反思了。经历过这么大的挫折，是否可以让人们认识得深刻一点？避免今后在房地产政策上、在国民经济发展中再走弯路。现在是一个好机会。
五、新政策，何去何从？
孙允广：这次政策中有一个新增叫“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。2015年时我们也有过一轮棚改货币化安置，政策初心肯定是好的，但很多政策往往走向其反面。本来是为了消化存量住房，但开发商借助机会进一步放大杠杆，最终造成更大的库存，而安置补贴也让很多人在城里集中买房拉高了房价，造成更多人买不起房。
现在这一轮政策想解决房地产问题，让经济不再低迷，同时让更多人能住上房子的初心也很好，但实际操作中会不会也有走向对立面的风险？
孟晓苏：城中村改造通过“房票”方式来化解存量房，这是个好政策，能让拆迁户早日享受住房保障。拿到房票的居民虽然买商品房要加些钱，但总体上价格是优惠的，因为拆迁安置款给转过去了，还比再等几年新建设保障房要快，它确实能消耗一部分房屋存量。
但是，根本问题还是要回到保障房建设上。
当年在搞拆迁安置的时候没有及时跟进保障房建设，而拆迁安置的服务对象是有限的。其它普通居民只能面对商品房望房兴叹。商品房价格一涨，有房的居民高兴了，没房的居民就更加恼火了，因为他们收入低、没有房，贫富分化越来越大。
现在要从无到有买房的人恰恰是新市民、年轻人新家庭，他们恰恰是最需要政策照顾的群体。过去最高房价由他们承受，而不是对他们提供住房保障，这就是很大的不公平。
你刚才说到的2015年就是一个教训。那时我也提出过加大保障房建设的建议，没得到重视。如果2015-2016年时就开始加强保障房建设，也不至于出现那之前的相关产业全面萧条，钢铁卖出白菜价，以及那之后的房价快速上涨，导致2017年出台更严厉的楼市调控政策。
保障房建设供给不足的问题积累到现在更严重了。所以中央和国务院才接连出文件，要求面对保障房供应不足的突出问题，要加大保障房建设供给，而且具体规定了不收土地出让金，不摊基础设施建设费用，当然土地征地拆迁成本还是要出的，地方政府没从土地上赚钱，但是也没让他们赔钱。
如果保障房能够规模化提供，人民群众就不用担心商品房价格上涨的问题，它已经伤害不到普通家庭，它对于新市民、新家庭这些需要政策照顾的对象，不仅提供了住房保障，还提供了一个未来资产增值的机会。
所以我们要把对房地产的关注力引导到这儿来，全社会都要积极推动保障房建设，不要把眼光只盯着商品房价格上涨还是下跌。
商品房价格要稳，不应当是过快上涨，当然也不应该下跌。中央要求“止跌回稳”是合理的，而且在政策要求中还包含着另一条，就是加快建立房地产发展新模式，国务院又把它具体为“市场+保障”的发展模式。这些表述把住房双轨制说得再清楚不过了。
孙允广：现在很多地方政府对土地出让金的依赖还是比较重，又面临着地方债的问题，的确是两难。像您刚刚也讲了，解决财政上的问题我们要么是通过税收，要么通过发债，那么到底能不能用更大的债解决过去的债？
孟晓苏：目前地方债不仅面临土地卖不出去造成还本付息困难的危险，还包括有土地价格可能下降，带来担保物悬空的危险。
原来地方债都抵押在地方土地上。过去地价上涨时，还可以用地价增值去跟银行谈谈增加贷款的事，现在土地卖不出去，地价一降就麻烦了。所以很多地方政府宁可土地卖不出去也不降价，就是因为后面还跟着这么多地方债的担保。
近年商品房市场出现问题，房地产企业不去买地了，给地方政府带来多大的问题呢？看看数据就明白了。
我国土地出让金最高的一年是2021年，达到8.7万亿元，占了地方财政税收的50%。后两年降到了5.8万亿，而今年能不能达到3万亿也很难说。从8.7万亿降那么多，两次腰斩，那地方财政怎么维持？
现在要解决这些问题就需要解放思想、破除藩篱。其实税源就在地方政府眼皮底下。我讲3个税源：
1. 第一个税源：小产权房率先征收房地产税
由于我国农村建设用地制度改革严重滞后，出现了城镇居民违法持有“小产权房”的大量情况。它们没缴纳过土地出让金等费用，没有确权发证，并不构成真正法律意义上的产权房屋。
现在这些“小产权房”的比例已经很大了，大约占城镇居民住房面积的24%，达到了80亿平方米，相当于8000万套房。
这种房屋过去没有交土地出让金，虽然没有伤害卖地农民，还让购房百姓占了便宜，但是它伤害了另外两个群体：
一是伤害了政府的财政，就是大家交的钱。这种房屋不交钱还享受着整个城市建设、城市管理的好处；二是伤害到那些没买小产权房的守法居民，人家因为守法就得花高价去买房，而不怕“违法”的城镇居民却能低价买房。
有糊涂人说“小产权房”不就是指的农民房吗？不是的，农民的合法房不叫小产权房，而是有法定的称谓，叫做“宅基地及其附属建筑”。不能把城镇居民违法持有的“小产权房”与农民群众合法持有的宅基地和房屋混为一谈。
现在地方政府税收萎缩严重，通过对小产权房征税恰恰可以解决这个问题。就是把需要补缴的土地出让金分年度来征收，交到一定年限就能跟大产权房并轨。这样不仅让居民纳税负担小，给地方政府源源不断提供多年税收，而且纳税后的小产权房就成为合法房屋，房屋价值能成倍增值。
举个例子，比如说你这套小产权房价值200万，旁边的商品房值400万，如果对你征收了房地产税，同时让房屋合法了，那这套房子的价值当然也就跟商品房走齐了。
如果按照2%到3%的国际标准税率，平均按2.5%税率来征收小产权房年税，那么约80亿平方米的小产权房一年就能创造2万亿的地方税源，持续10年后降低至大产权房的税率。这样就很容易解决了难以解决的历史遗留问题。
我认为从“小产权房”开征房地产税就是启动了房地产税试点。此时对城镇居民正常持有的大产权房，暂不开征房地产税。对农民合法持有的宅基地及其附属房屋，更是不能征税，这也是全国人大常委会2021年决议要求国务院进行房地产税征收试点中，明确规定的内容。
2. 第2个税源：商改住
商改住本身不是因为地产公司建的商业楼多了，而是地方政府在批地方向上出现了不小的问题。1. 错误地以为批多少商业地，就能够招多少企业来，然后招商引资就能年年带来税收，而如果是住宅用地的话，卖一次就收不到以后的钱了。这其实是一种错觉。
2. 因为房地产调控的原因，政策限制提供住宅建设用地。地方政府为了能收取土地出让金，就拿出不少土地以商业用地的规划要求进行出售。
举个北京的例子，从2011年房地产调控开始，北京的商业用地和住宅用地供应就开始错位。
按照城市规划建设要求，建造住宅区一般为7%的商业配套和8%的服务配套，总共15%，再多也不要超过20%。
结果从2011年开始，北京住宅用地和商业用地的审批比例达到100:100，到了2016年更是发展到了100:154，政府供应的商业用地比住宅用地还要多出54%来。这就导致市场、写字楼等商业项目供应过量和严重空置的情况。
怎么解决这些问题呢？完全可以转换思路，让脑瓜子灵活起来。当年批的商业地放到现在甚至以后都必须是建商场和写字楼吗？为什么不能主动进行“商改住”呢？
国外典型商改住的例子，就是纽约的“特朗普大厦”，在历史上它是“曼哈顿银行”，是办公用的，后来曼哈顿银行和另外一家银行合并，用不到这栋大楼了，就把它改成住宅了，叫“华尔街40号”，后来特朗普购买了命名权，就把它改名为“特朗普大厦”。
做“商改住”我国现在技术上没有问题，问题在于一些地方政府思想死板，不能以实事求是原则对错误规划进行调整。
根据我与一些专家的计算，上海空置写字楼如果能够拿出1000万平方米进行商改住，而每平方米的土地差价是3万元，就能够给上海市带来3000亿元的税收当量。如果全国各城市都主动进行“商改住”，加起来又是每年有上万亿元的土地收益。
现在的关键是要想办法救地方财政，让地方政府能够保运转、保工资以及保民生。如今地卖不出去，但不是说就没有土地财政了，只是不是原来的那个土地财政，而是在存量的基础上挖掘，能挖多少年呢？大概10年左右，年年能有不菲的土地出让金收入。
通过这10年的缓冲时间，刚好可以促进地方政府转型发展。等到10年后房地产税已基本普及开来，加上其它税源的开辟，那时地方政府就能有一个稳定持续的财政收入了。
3. 第3个税源：保障房建设
除了以上两个税源以外还有第三个税源，就是前面反复讲到的保障房建设。尽管保障房不能产生土地出让金，但其带动的180多个相关产业的发展和就业，其中就能产生多项税收。
保障房建设施工与维护不是一层纳税，是多企业多渠道地纳各项企业税，施工企业要交税；材料供应商与能源提供商要交税；还有增加了购房居民对装修、家电、家居的购买，都会有企业税；各企业增加就业与收入增长，又会增加个人所得税。
所以保障房如果每年都规模化投资，中央和地方政府每年能投1万亿，加上银行贷款，不仅投资本金很容易收回，还能每年产生1万亿元左右的税收。
这样一来，地方政府就不需要过度收缴“非税收入”，我国也不需要从大产权房起征房产税。这样既维护了政府形象、保护了投资环境，又照顾到现在最担心房地产税出台的城市居民，同时还有效解决了地方财政收入问题，这不是皆大欢喜的事情吗？
我坚信中国经济有着强大的内生性发展动力。预期十年之内，我国整个经济也就该恢复了，那时候还会有那时候的政策规定。
“保障房建设”我已坚持建议20多年，“取消限购”我持续讲了10多年，推动不动产资产证券化“REITs”我持续努力了19年。现在总算都看到了成果，至少都已经得到认同。
最近的一系列政策信息已经显示，我国已经直面当下影响中国经济发展的问题，并正在设法逐个解决掉。我盼望这些政策措施的落地实施，希望能让中国经济走上平稳的轨道，实现更好的发展。
排版| 杨羽| 米禾主编| 孙允广
