8月19日晚间，保利发展（600048.SH）发布2024年半年度业绩报告显示，今年上半年，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，位列行业第一。上半年交付房源7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%。
不过，受到市场下行影响，上半年保利发展毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比下降39.3%至74亿元。
相比此前的“大手笔”拿地，今年以来，保利发展在土地市场上鲜少露面，截至上半年，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。公司管理层在8月20日的业绩说明会上表示，上半年全国主要城市市场仍未企稳，土地供应缩量，同时公司主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。
多家证券机构认为，尽管保利发展当期利润下滑，但从财务结构来看，公司安全稳健，融资优势凸显，预计2025年之后市占率或进一步提升。
上半年签约金额居行业第一
保利发展在财报中称，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，根据政策热点，加强综合去化举措。
最终，保利发展在二季度三个主要节假日(清明节、劳动节、端午节)日均认购近20亿元，同比提升23%，二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑趋势。
截至上半年，保利发展实现签约总金额1733.36亿元，同比减少26.81%，位列行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
保利发展在上半年的市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，这38个核心城市的销售贡献也同比提升2个百分点至89%。
38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家 庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
虽然销售金额有所提升，但净利润却再现大幅下降。
报告期内，保利发展毛利率16%，同比下降5.2个百分点；利润总额141亿元，同比下降 28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
保利发展在财报中表示，在行业利润率普遍下行的情况下，公司通过规模化降本降费，实现除地价外直投成本较计划降低0.69%，部分对冲了利润率下行的影响。
拿地减少，负债上升
与此前的“大手笔”拿地不同，去年以来，保利发展在土地市场上鲜少露面。
财报披露，上半年保利发展共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。其中，新增货值住宅业态占比达96%，新获取项目中，3个项目已经开盘。
公司管理层在业绩说明会上表示，上半年全国主要城市市场仍未企稳，土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，在此背景下，公司主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。
截至今年6月30日，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。其中，核心38城面积储备占比约7成、三四线占比不到3成，基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域。
尽管拿地规模在下降，但负债却进一步上涨。
截至6月30日，保利发展合并口径有息负债3735.1亿元，较2023年末增长5.44%。
管理层表示，公司在2023年底集中获取了一批项目，使2023年全年新增总货量逾3000亿元，对应地价多数在今年上半年支付，导致负债增长。
与此同时，上半年保利发展经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，公司表示，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。
融资成本再降低，加快持有资产资金回笼
尽管再次出现增收不增利的业绩表现，但不可否认的是保利发展稳健的财务根基。
截至2024年6月底，公司一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点。
直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%，截至报告披露日，已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。
与此同时，保利发展把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21BP 至 2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降 25 BP。
报告期内，扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持了稳健的资产负债结构。
在资产经营方面，截至报告期末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米，实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。第三方在管面积达4.91亿平方米，占比64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。
酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
管理层在业绩会上表示，公司也在积极探讨多种方式加快持有资产资金回笼，累计已发行CMBS、类REITs等各类资产证券化产品，拓宽经营贷款、资产支持证券等多元化的融资方式。
展望下半年，管理层认为，当前中央已为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础，保利发展将积极抓住政策机遇，做好公司经营管理，实现高质量发展。
