导读：过往每一轮房地产市场的快速发展，都离不开城镇化率水平的快速提升。
作者 |第一财经 马一凡
近日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出实施新一轮农业转移人口市民化行动。该计划提出，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场等。
大批农业转移人口举家落户城市，能否带动楼市消费需求提升？相关领域专家对第一财经表示，农业转移人口市民化或将成为拉动城市房地产需求的主力军。此外，完善农业转移人口多元化住房保障体系，将进一步推动形成保障性住房与商品房双轨制运行的新发展模式，有助于房地产去库存。
农业转移人口市民化行动计划出台
近日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称“计划”），提出实施新一轮农业转移人口市民化行动。
计划提出，进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。
此外，在教育和住房权益方面，“计划”也提出：应保障随迁子女在流入地受教育权利，以公办学校为主将随迁子女纳入流入地义务教育保障范围，加大公办学校学位供给力度，持续提高随迁子女在公办学校就读比例；应完善农业转移人口多元化住房保障体系，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求，逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利，在具备条件的城市推进保障性住房建设。
实际上今年以来，关于新一轮“农业转移人口市民化”已不断有新政出台：2024年中央一号文件就明确提出“实施新一轮农业转移人口市民化行动”；2024年政府工作报告中提出“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置”。
国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心副主任、研究员赵坤近期撰文表示，加快农业转移人口市民化，在促进社会公平正义与和谐稳定的同时，有助于扩大消费、稳定房地产市场、扩大城镇基础公共服务设施投资等，是当前及今后一段时期需要重点推进的工作。
有省份已率先行动，山西省财政厅今年5月宣布，为支持农业转移人口市民化，山西省下达了2024年农业转移人口市民化奖励资金，全省共9.78亿元，这些资金将用于切实保障农业转移人口随迁子女义务教育等基本公共服务需求。
“19个百分点”或成拉动楼市主力
新一轮农业转移人口市民化，将对楼市带来怎样的影响，大批农业转移人口举家落户城市，能否带动楼市消费需求提升？
“当前农业人口转为城镇市民的空间依然巨大，户籍率与城镇化率的差距有望进一步收窄，由此带来的农业转移人口市民化需求，可能成为拉动城市房地产需求的主力军。”广开首席产业研究院资深研究员马泓对第一财经说道。
马泓表示，农业转移人口市民化一直是推动我国城镇化建设、带动房地产市场消费需求的主要动力来源之一。过去5年时间里，全国户籍率从2018年底的43.4%提升至2023年底的48.3%，累计提升了4.9个百分点，户籍率增加幅度相较于常住人口城镇化率的增加幅度更快一点。其间，累计落户人数增加7134万人，平均每年新增落户人数达到1427万人，是拉动城市房地产市场需求的重要组成部分。
他认为，未来在推进以人为本的新型城镇化道路中，预计国内大城市将逐步放宽放开落户限制条件，农业转移人口市民化的相关配套政策落地效率有望加快推进，阻碍农村剩余劳动力进城的因素将逐步减少。
今年两会期间，全国政协常委、经济委员会副主任毕井泉曾表示，2023年中国常住人口的城镇化率已提高到66.2%，但按户籍人口计算则是47%，二者相差19个百分点。
今年3月6日，国家发改委主任郑栅洁在一场记者会上也曾表示，根据国家统计局调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户，有序推进这部分人群市民化是城镇化的首要任务。
华福证券房地产行业分析师陈立对第一财经表示，过往房地产市场的快速发展，离不开城镇化率水平的快速提升，而近几年来常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差，抑制了增量住房需求的释放。
陈立认为，本轮农业转移人口市民化重点明确将缩小户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率之间的差距，在农业人口向城镇转移市民化的过程中，随着就业稳定性与收入水平的提升，增量住房消费与租赁需求有望进一步拉升。
记者查阅农业农村部发展规划司数据，2012年至2020年，我国城镇常住人口从7.1亿人增至9.0亿人，年均增加2100万人，同期全社会固定资产投资由37万亿元增至52万亿元。城镇化率每提高一个百分点，全社会固定资产投资增加约1.5万亿元。与农村居民相比，农业转移人口用于住房、耐用品、服务等多样化的消费需求明显增加。2012年至2020年，住宅投资由4.9万亿元增至10.4万亿元，进城农民工购房比例由0.6%提高到20%左右。
以住房保障为核心推进市民化
部分一二线城市具有高房价特征，而部分农业转移人口又从事收入偏低的工作，这部分人群市民化后的住房问题又该如何解决？
今年两会期间毕井泉就曾表示，一方面房地产出现过剩现象，另一方面在城市工作的农民工却没有住房，他认为应该以住房保障为核心来推进新一轮农业转移人口市民化。
“计划”中也提出，应完善农业转移人口多元化住房保障体系，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场。
值得关注的是，“计划”还提出“中央财政性建设资金也会向吸纳农业转移人口落户数量较多城市倾斜”。目前，多地都公布了通过“政府收储”的方式去房地产库存，并将这批房源用于保障性租赁住房供给。这一轮农业转移人口市民化是否有利于房地产去库存？资源又该如何合理匹配？
马泓表示，从全国范围来看，增加保障性住房供给与促进各地楼市去库存还不能简单地、完全地画等号，这当中，供需双方的匹配程度是关键。
以大城市为例，增加中央财政对保障性租赁住房供给的支持，意味着存量收储转租赁保障房和新增租赁保障房整体供给增加，有利于满足当地农业转移人口的基础性租赁住房需求，即实现新增带动存量的功能。
而在一些中小城市为例，当地租赁住房需求并不大，房地产市场以购房需求占主导，那么新增保障性租赁住房供给就不一定能够促进存量房产的去化。
“考虑到当前大部分城市处于供需平衡或供给相对充裕的状态，仅部分大城市处于结构性供给不足的状况，因此需要对不同地区状况加以区分。”马泓对记者说道。
陈立则认为，“计划”有望拉动增量住房消费及租赁需求，进一步加快完善保障性住房与商品房双轨制运行的新发展模式。财政资金向吸纳农业转移人口落户较多的城市倾斜，则有望加速实现“现房收储—保障房建设—保障房配售或出租”这一运行闭环，加速楼市库存消化。
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