近期，在深圳要求各银行“未封顶不能放贷”后，部分存量房贷客户想与银行重新协商房贷利率是否存在可能性？
7月4日，21世纪经济报道记者独家报道，深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款，于7月5日开始实行。近日，记者走访深圳各银行，多位银行客户经理表示正在落实这一要求。
近日，有多位深圳购房者告诉记者，自己购买的楼盘还未封顶，但之前便已开始还贷，在深圳银行落实“未封顶不能放贷”要求后，其认为贷款行违反相关规定，希望与银行重新协商房贷利率。
基于此，记者以购房者身份咨询多家银行，多位房贷经理认为此前“封顶前发放贷款”并不违规，且表示存量房贷客户不能与该行重新协商房贷利率。
某股份制银行深圳分行房贷经理回复记者，“封顶再放贷是上周才出的政策，我觉得不行（重新调整房贷利率）。”另一位国有银行深圳市分行的客户经理表示，“这是针对新办理按揭的客户，已存的存量客户看政府会不会再出一个细则。”
目前，购房者与银行“各执一词”。
前有121号文、359号文，为何“封顶前放贷”成潜规则？
记者查询到，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。
2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。
2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称“359号文”）要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
记者了解到，“121号文”及“359号文”推出的主要目的是加强对商业性房地产信贷的管理，以防范金融风险和促进房地产市场的健康发展。
然而，在房地产上行期，多数城市并没有严格执行“121号文”及“359号文”，且当前楼市政策大多为“一城一策”“因城施策”，“封顶前发放贷款”成为市场潜规则。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，由于房价快速上涨，银行抢占房贷份额，部分银行迎合开发商需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球，就发放了贷款，导致劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为潜规则。
北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣也告诉记者，当年的这些规定其实一直都是生效的。但是，由于执法不严，所以很多银行没有遵守这个规则。
“但银行不遵守不等于这个规则不存在。正是因为执法不严，当烂尾楼、延期交房大规模出现后，在追根溯源的时候会发现，银行的违规放贷其实起到了'帮凶’的作用。”他强调。
重申“未封顶不能放贷”，银行此前是否违规存争议
现阶段，我国保交房进入攻坚期。“5月17号国务院视频会对于保交房明确了严格的时间截止以及要达成的任务。因此政策全面严格，其中就包括封顶以后才能发放按揭贷款。”李宇嘉表示。
此时，深圳重申“主体结构未封顶不得放贷”这一规定，律师王玉臣认为很可能是看到了违规放贷对楼市所带来的负面影响。由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾。这其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。
因此，重申上述规定有助于降低房屋烂尾的风险，保障业主权益，也能保障银行贷款的安全。
但目前也出现了另一个争议焦点，在深圳重申上述规定前，银行此前“未封顶即放贷”行为是否涉嫌违规？
就在今年6月，某深圳购房人告诉记者，自己2023年7月在深圳购买了一套期房，但房子还没封顶，7月就已经开始给银行还贷款了，而且就在这个过程中房贷利率已经下调了。她曾咨询深圳某大行房贷经理，“银行在没封顶前就给我放贷款是否违规？”对方表示“没听说过这个规定，并不违规”。
但律师王玉臣向记者强调，“是严重违反上述121号文和359号文的。我做过很多类似案子，一查一个准。”
记者曾梳理此前的处罚信息来看，曾有多地、多家银行因此接罚单。2023年9月，新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行及相关责任人因向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款，银行被罚款30万元。此外，中国建设银行镇江分行、中信银行太原分行、招商银行太原分行、中国建设银行太原分行等也曾因上述违规行为被处罚。
但也存有不同意见，广东华商律师事务所律师周争锋告诉记者，“显然是银行没有违规的，因为各地法院审理过消费者就该问题的投诉。行政案件都败诉了。”
业主未封顶就还贷，能否与银行重新协商房贷利率？
“我们在深圳买的期房，房子还没封顶就已经开始还贷款了，但是在我们开始还房贷到房子封顶这个过程中深圳下调了首套住房房贷利率，所以我们想和银行协商调整房贷利率。”
深圳业主姜蓝（化名）告诉记者，2023年7月她在深圳市宝安某楼盘购买了一套期房，首付30%，利率4.5%，中国工商银行为贷款行。2023年7月，姜蓝开始正式向银行还贷款。
事实上，姜蓝所购楼盘的封顶时间在2023年12月，而在此期间，2023年9月29日，深圳调整优化了个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限从“LPR+30BP”（4.5%)调整为“LPR-10BP”(4.1%)，约直接下降了40BP。
但姜蓝已经不能享受此次利率调降，“我当时不知道有不封顶不能放贷款的规定。”在听闻近日深圳要求各银行严格执行“未封顶不能放贷”的规定后，姜蓝寄希望能与银行重新协商房贷利率。
那么，在上述情况中，以姜蓝为代表的这类购房者能否获得与银行重新协商房贷利率的机会？能否协商成功？
“协商利率和这个没有关联性，双方合同约定的很清楚关于利率变动的机制。”周争锋明确表示，“什么时候变动？怎么变动？主要看合同的约定，只要开发商已经收到了银行的钱，这个贷款合同就生效了，你就要按照合同履行，重新协商（房贷利率）实际上就是变更合同，变更合同需要对方同意，对方不同意你就需要去诉讼。”
王玉臣表示，可以尝试和银行重新协商，毕竟银行违规放贷在前，“在之前我们做案子的时候，遇到过不少违规放贷的情况，目前还没有达成重新协商放贷利率的案例，但是有其它方面的一些成功案例，比如暂时停贷，比如减免贷款利息等。”
据介绍，上述“成功案例”发生在珠海，大连，武汉等城市，王玉臣表示通过会分为三个步骤：第一，就违规放贷提起违法查处申请，看看银行会不会出面谈；第二，如果前一阶段未能解决，相关监管部门又不作为或乱作为，可以针对不作为或乱作为视情况提起复议或诉讼；第三，如果第二个阶段也没解决，但是相关部门认定了违规放贷，可以拿着认定作为证据，视情况提起民事诉讼。
近年来，也有城市重申“359号文”。例如，2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（简称“上海6号文”），强调要求切实执行“359号文”。
记者了解到，就在上海楼市新政发布之后，部分在新政前购房的期房业主在多方投诉后，获得了与银行重签补充协议以享受新政后最低利率的机会。
受存量按揭利率调整等，银行净息差已创历史新低
但与此同时，不能忽视的是，受LPR重定价以及存量按揭利率调整等因素影响，今年一季度，我国银行净息差已经降至历史最低。
净息差衡量商业银行盈利能力的重要指标之一。截至2023年末，商业银行净息差首度跌破1.7%关口，已经降至历史低位1.69%，跌破了净息差1.8%的警戒线。
而今年一季度的净息差仍在收窄，根据国家金融监督管理总局披露数据，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末减少0.15个百分点，较上年同期的1.74%，下降0.2个百分点。
“（银行业净息差）如果再下行，银行资产业务的盈利水平就会大受影响，甚至信贷业务可能成为既承担风险又不赚钱的业务，对银行构成很大的挑战。”在今年6月底召开的招商银行2023年度股东大会上，行长王良强调。
一季度银行净息差收窄的主要原因是，去年LPR下调和存量房贷调整影响在今年进一步释放。今年上半年，随着全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限取消，也会给银行净息差持续收窄带来新压力。
而如果存量房贷利率进一步调整也对大型商业银行净息差造成较大影响。居民存款长期化定期化趋势也推升了银行负债成本。
“银行的资本要靠利润积累形成内生增长，这样才能保持合理的资本充足率从而发放贷款支持实体经济。如果净息差再下降，银行没有合理的盈利水平，可能最终会影响银行对实体经济的融资支持。宏观部门对目前银行保持合理的盈利能力、合理利差水平的必要性也有清醒的认识。”王良进一步说道。
但今年二季度银行息差收窄压力或有所减轻。光大证券认为，存款降息及约束突破利率自律机制上限的存款，将助力负债成本改善。
