基本面尚在修复，持续关注政策落地效果，推荐资源充沛运营稳健的房企
6月17日，统计局发布2024年1-5月份全国房地产市场基本情况。5月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大；销售市场量价仍在调整；房企现金流仍有一定压力。但4月下旬以来供需两端政策持续发力，517政策接力跟进，后续高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。
核心观点
投资降幅小幅扩大，竣工同比降幅收窄
5月房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：5月土地市场仍偏弱，涉宅用地供应与成交建面单月降幅均有所扩大，分别同比下降50%/59%（4月同比下降37%/26%）。2）开工端：销售尚未企稳与房企客观拿地不足仍制约开工规模。5月新开工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct，较3月收窄2.6pct。3）竣工端：保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，竣工降幅小幅收窄。5月竣工面积下降18.4%，降幅收窄0.7pct。4）施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。
市场仍在调整，关注核心城市复苏征兆
销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct；成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，但新政之后核心城市的复苏征兆也值得关注：1）核心城市成交连续站上荣枯线；有望对房价及市场预期形成一定支撑。2）经纪人与房东预期稍微转暖，贝壳经纪人信心指数与中原报价指数三周/四周滚动环比均有所提升。
融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力
5月房企到位资金同比下滑21.8%，较4月扩大0.5pct。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑34.7%、42.1%，降幅较4月收窄1.6pct、扩大6.4pct；2、4月国内贷款、自筹资金同比上升16.9%、下降8.6%，分别较4月由降转升，由升转降。房企现金流仍存在一定压力。但房地产协调机制的持续落地有望缓释房企资金压力。截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元，另外，近日部分地区已着手启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”覆盖面进一步扩大。融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。
风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
正文
投资降幅小幅扩大，竣工同比降幅收窄
2024年5月全国房地产开发投资同比下降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：5月土地市场成交偏弱，涉宅用地供应与成交建面同比分别下降50%/59%（4月同比下降37%/26%），土地市场仍偏弱，单月降幅有所扩大。2）开工端：5月新开工面积同比下降22.7%，降幅较4月扩大8.7pct，较3月收窄2.6pct，销售尚未企稳与房企客观拿地不足制约开工规模。3）竣工端：5月竣工面积下降18.4%，降幅收窄0.7pct，或因保交楼余量项目持续推进，房地产融资协调机制推进加快，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-5月施工面积同比下降11.6%，降幅较去年全年扩大4.4pct。
投资降幅小幅扩大
2024年1-5月全国房地产开发投资累计完成额为4.1万亿元，累计同比下降10.1%。其中住宅开发投资累计完成额为3.1万亿元，累计同比下降10.6%。
2024年5月全国房地产开发投资当月完成额为1.0万亿元，同比下降11.0%，环比上升9.7%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降10.9%，环比上升9.2%。
开工同比降幅扩大，竣工降幅有所收窄
2024年1-5月全国房屋新开工面积为3.0亿平，累计同比下降24.2%。其中住宅新开工面积为2.2亿平，累计同比下降25.0%。
2024年5月全国房屋新开工面积为0.7亿平，同比下降22.7%，环比上升5.7%。其中住宅新开工面积为0.5亿平，同比下降22.8%，环比上升6.3%。
2024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平，累计同比下降11.6%。2024年1-5月全国房屋竣工面积为2.2亿平，累计同比下降20.1%。
市场仍在调整，关注核心城市复苏征兆
市场量价仍在调整，建议关注核心城市复苏征兆。具体来看，销售量方面，5月销售面积同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1pct；成交金额同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。房价方面，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较4月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct。目前市场仍处调整之中，但新政之后核心城市的复苏征兆也值得我们关注：
征兆一：核心城市成交连续站上荣枯线。3-5月，北京/上海的二手住宅成交套数连续三个月高于1.2/1.5万套，深圳的二手商品房于3-5月分别录得5196/4942/4871套成交，连续三个月维持在5000套左右的“荣枯线”水平，这也是深圳2021年6月份以来最高规模的连续3月成交。二线城市方面，如果假设2021-23年的二手住宅月均成交套数为荣枯线，杭州、青岛、成都的二手商品住宅销售3-5月连续三个月在荣枯线水平以上。此外，近期数据显示，上海二手房成交相对火热，6月1-16日，二手房备案套数达到13388套，且在15日创出2023年9月以来单日新高，若能持续，或将稳定市场预期。
征兆二：经纪人与房东预期稍微转暖。1）经纪人端：根据贝壳研究院数据，517新政之后一周，即5月26日数据开始显示经纪人对前端销售预期开始较明显的转暖，近三周平均值环比前三周增长22%，其中一线、二线、三线分别提升74%、20%、15%。2）房东端：中原数据显示，北京、上海、深圳、广州报价指数四周滚动环比分别提升20%、16%、101%、30%，显示房东对市场预期小幅回暖（中原报价指数：反映业主调价行为，50%意味着上调报价与下调报价占比相同，越高越好）。
销售量同比降幅收窄
2024年1-5月全国商品房销售面积为3.7亿平，累计同比下降20.3%。其中，商品住宅销售面积为3.1亿平，累计同比下降23.6%。
2024年5月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降20.7%，环比上升12.2%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降22.8%，环比上升12.1%。
2024年1-5月全国商品房销售金额为3.6万亿元，累计同比下降27.9%。其中，商品住宅销售金额为3.1万亿元，累计同比下降30.5%。
2024年5月全国商品房销售金额为0.8万亿元，同比下降26.4%，环比上升13.2%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比下降28.2%，环比上升13.1%。
房价仍在调整之中
根据统计局发布的70大中城市房价数据，5月70城新房价格指数同比下降4.3%，降幅较4月扩大0.8pct，环比下降0.7%，降幅较4月扩大0.1pct；70城二手房价格指数同比下降7.5%，降幅较3月扩大0.7pct，环比下降1.0%，降幅较4月扩大0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降9.3%、7.5%、7.3%，较4月扩大0.8、0.7、0.7pct，环比分别下降1.2%、1.0%、0.9%，降幅较4月扩大0.1、0.1pct、持平。2024年5月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为2个，较4月减少4个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数为0个，较4月减少1个。
融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力
2024年5月全国房地产开发企业到位资金同比下滑21.8%，较4月扩大0.5pct。具体来看：1、5月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑34.7%、42.1%，降幅较4月收窄1.6pct、扩大6.4pct；2、4月国内贷款、自筹资金同比上升16.9%、下降8.6%，分别较4月由降转升，由升转降。3、房地产开发投资同比降幅与开发贷降幅转正。目前房企到位资金同比下降，房企现金流仍存在一定压力，但开发贷落地情况有所好转。
但房地产协调机制的持续落地有望缓释房企资金压力，改善房企现金流。据国务院吹风会，截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，另外，6月7日，金融监管总局、住房城乡建设部联合印发了《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》。通知发布后，近日部分地区已着手启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”覆盖面进一步扩大。融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。
2024年1-5月房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，累计同比下降24.3%。5月房地产开发企业到位资金为0.9万亿元，同比下降21.8%，环比上升2.2%。
拆分到位资金的主要构成：
2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.7万亿元，累计同比下降6.2%。
2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为1.5万亿元，累计同比下降9.8%。
2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为1.3万亿元，累计同比下降36.7%。
2024年1-5月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.6万亿元，累计同比下降40.2%。
投资建议
5月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大；销售市场量价仍在调整；房企现金流仍有一定压力。但4月下旬以来供需两端政策持续发力，517政策接力跟进，后续高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。
风险提示
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
