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连总部都5折卖了,还有什么能拯救万科?

2024-06-03 点击量:240

房地产深度调整的当下,万科一举一动都牵动着市场神经。而在经历了一个月多前的舆情风波后,万科一扫此前市场笼罩的悲观情绪,转眼成了被政策“礼遇”最多的房企。

5月30日,有外媒消息指,万科已与银行洽谈69亿美元(折合500亿元人民币)贷款事宜,并以近900亿元人民币资产抵押以融资贷款。「市界」就此联系万科方面人士,对方表示暂无回应。

如果说市面流传的500亿大单尚且扑朔迷离,那一周前的200亿贷款则是实实在在的。5月23日,万科收到招商银行等银行团贷的200亿"泼天富贵”,代价则是将手中万纬物流的全部股权质押了出去。

一个月前的万科股东大会现场,为摆脱眼下流动性困境,郁亮亲自披露了瘦身健体的 " 一揽子方案 "。甚至连没来参会的王石,也在业绩会现场传出了其“主动放弃千万年薪”,以示与万科共度难关的决心。

万科积极求生的姿态,给资本市场注入了一针强心剂,也换来了金融机构和股东的信任。在宣布200亿银团贷款消息4天后,5月27日,万科深圳超总商办地块又以22.35亿成交价顺利转让,受让方则是大股东深圳地铁和深圳百硕迎海公司。

眼下,万科管理层正在打一场不能输的战役。时代变化带来的挑战,需要他们全力应对。如今,万科正在进行一轮密集的融资和经营模式调整,并且力度相当大,而这会让它成功走出风暴么?

01、掏出家底,换银行信任

最近一段时间,万科专门为融资问题成立了融资小组,总裁祝九胜深度参与其中,每天都开协调会。面对金融机构们提出的各类疑问,祝九胜不光要向他们解答疑虑,关键还要展示出诚意。

被房地产一连串坏账单吓坏后,银行开始对房企提出更多要求,希望增加资产抵押措施以控制风险。负责对公贷款业务的银行人士陈辉对「市界」表示,“当下房企如果没有抵押物想从银行贷款是很难的。”

万科也同样需要及时适应新融资模式。作为房地产行业的“好学生”,万科过往的融资模式中90%是信用债,很少涉及抵押物的问题。但在新的融资模式下,光靠信用贷款已经不灵了。

给予他们信心支撑的,便是万科数十年积累的庞大经营性资产。祝九胜表示,“过往几个月万科就资源问题、资产问题跟银行有很多交流。我们基本的结论是,万科的抵押品、资产和资源是相对充足的。”

谈判进展要比很多人想象得快。5月23日,万科宣布,已与招商银行等头部金融机构签订的一笔高达200亿元的大单,目前已到账100亿元,抵押物为万科旗下万纬物流股权,一举创下年内房地产单笔融资规模最大金额。

要知道,银行对地产融资向来要求严格,过往多年,只有头部央企才能享受到银团的大额贷款,对比之下,万科获得融资的支持力度明显变大了。而令许多人意外的是,此次肩负银团贷款牵头行的是一家股份制银行——招商银行。

万科和招商银行同起家于深圳,业务合作上往来不少。万科的大股东是深圳地铁集团,属于地方国资委控盘,招行的大股东则是招商局,属头部央企。2022年末时,招商银行还曾是万科排名第二的贷款行,对万科授信额度750亿。

不过,此一时彼一时。过去一年,房地产坏账给银行的压力还在持续攀升,银行放出去的每一笔地产贷款都得小心翼翼。「市界」梳理财报发现,2023年,招商银行10大贷款客户名单中只有一家房地产企业,比2022年少了2家。

陈辉对「市界」表示,“现在金融救市的风向兴起,很多国有大行都有了行动,作为股份制银行中的王牌,招商银行也需要承担起救助的角色。”不过,为了让金融机构放心,万科也拿出了压箱底的经营性物业资产——万纬物流,并将其持有的全部股权质押给了招商银行深圳分行。

招行看中的万纬物流,是万科集团多元化体系内不折不扣的一个香饽饽。早在2014年,郁亮喊出地产进入白银时代时,万科随之开始涉足物流地产。2015年,万科将之物流品牌独立出去,成立万纬物流。

如今,万纬物流综合实力位列行业第一梯队,冷链仓储规模国内第一。正是这份优质的物流资产,给了招商银行很大的信心。陈辉说道,“即便未来这笔贷款真的成为不良,银行也能通过将质押股权进行拍卖,拿回一部分资金。”

除招商银行外,万科近期也密集获得了多家银行贷款,仅5月以来,就有包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行,累计对万科融资额已近百亿元。而细看这些融资,无一例外的都有股权质押作为贷款担保。

据媒体不完全统计,5月以来,万科已累计获得融资规模已超过300亿元。此外,万科还成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS。只不过,光靠超三百亿的银行贷款并不能完全解决万科的资金需求。

02、22亿卖总部,大股东接了

和银行协商贷款的另一边,万科同时也在紧锣密鼓地处理资产转让。

此前的股东大会上,郁亮明确提出,不光要未来两年削减付息债务 1000 亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上。宣布这一目标8天后,万科将捂了6年多的“深超总”地块,摆到了货架席上。

万科深圳湾超级总部地块,是2017年12月19日万科以31.37亿元竞得的宝地,原计划建造成为万科深圳新总部大楼。但在万科遭遇前所未有的困难之际,“超级总部大厦”的梦想则显得有些奢侈了。

“断舍离”深超总地块,于万科而言并不容易。曾经,在深超总基地拥有一块地,是很多深圳大佬们的梦。这里每一块住宅用地都曾热销,人们还为它赐上了一个美名,“深圳未来的城市形象代言人”。

为了拿到深超总的入门票,万科也同样没少费功夫。据媒体报道称,早于2015年11月5日,郁亮就拜访了南山区委书记姜建军、区长王强等人,协商万科新总部在南山区的选址。

直到2017年12月19日,两宗深圳湾超总地块一同出售,万科这才有了入驻的机会。当日,万科以31.37亿元拿下T208-0053宗地。巧合的是,另一个相邻的地块T208-0054被恒大以55.52亿收入囊中,彼时两位巨头都还如日中天。

不过,房地产的一轮巨浪拍下来,恒大和万科最终也还是没做成邻居。于恒大而言,原本规划建筑高度400米的恒大总部,随着2021年9月份的公开暴雷就此停工,后于2022年被深圳安居建业集团收购。

万科对这块宝地也不缺设想。拿地之初,万科不仅对项目设计方案进行了两轮国际招标,甚至还引入美国PCPA建筑师事务所的“水晶体”方案。但现在,房地产行业的寒风,无差别地吹到了万科身上,“瘦身”成了不由己的必选项。

根据最新交易文件显示,该地块建设进度大部分依旧停留在地下结构和工程桩完成的阶段,项目北区甚至还有部分土方未开挖。另外,该地块属商业办公和酒店性质,自持比例高达70%,对建设和运营资金要求都高。

负责大宗资产交易的业内人士陈飞对「市界」表示,“以前意向收购的企业还会先调查一下项目,再决定买不买,现在是看都不看了,因为没有预算。更何况,22亿元的资金,对于任何一家企业都不是小数目。”

关键时刻,深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业——深圳百硕迎海公司,以22亿元的成交价联合竞得。算算账就知道,虽说万科的最初拿地价格是31.37亿元,但如果按融资及建安成本账面价值则为40.16亿元,此次交易对万科来说相当于是5.5折出售。

尽管是一项亏本买卖,但在遍地都在苦寻买家的收并购市场,能拿到现金流要比卖多卖少重要得多。而深圳地铁的这次接手,更是向外界传递的强烈信号:万科的身后有深铁,深铁背后则站着深圳国资委。

接下来,万科“卖卖卖”的动作必然不会停。根据郁亮的规划,万科今年将卖掉200亿的资产,“今年的目标是200亿,希望未来几年每年能卖200亿。”

03、200亿贷款只解得了“近渴”

一个月前的万科股东大会上,郁亮明确表示,万科会“坚定瘦身”,未来聚焦在“综合住区开发、物业管理和租赁住宅”三大主业业务,退出其它业务。

这意味着,之前万科转型布局的海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营业务等都将进入“断舍离”名单,而这些都是属于万科多元化探索数十年来积攒的资产。

方正证券研报指出,若万物云、印力、万纬物流等核心资产过去未被大量用于融资,则万科潜在融资空间能够为2024年内到期债券提供较为充足的偿还保障。

当下,靠着多家银行贷款和资产转让,万科多少能喘一口气。公开信息显示,仅2024年,万科就面临261亿元的债务偿还压力,其中五六月份就有两笔美元债到期,金额分别为14.5亿美元及6亿美元,折合人民币合约145亿元。

但银行贷款也只能解决一时危机。作为房地产龙头企业,万科的债务规模依旧十分庞大。截至2023年末,万科负债总额1.1万亿元,有息负债合计3200.5亿元,而有息负债则以中长期负债为主。

从财报数据来看,截至2024年一季度,万科手上的货币资金仍有830.7亿元,对比去年末998.1亿元资金进一步降低。再加之,由于其中涉及到部分预售监管资金,实际可动用资金并不像账面看起来那么充裕。

拿什么应对此后的偿债高峰期?这同样也是万科管理层需要直面的难题。长远而言,万科经营企稳、负债真正得以缓解的根本,依旧离不开房地产市场的销售企稳,这也是评级机构对万科的担忧所在。

万科获得200亿银团贷款好消息的当日,惠誉宣布,将万科的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)从“BB+”下调至“BB-”。惠誉认为,“持续的销售恶化影响了万科的非银行融资渠道”。

单从销售数据来看,万科仍未摆脱行业下行的困境。数据显示,万科1-4月的权益总销售额504亿元,同比下降42.2%;4月合同销售208.9亿元,同比减少37.59%。

进入5月以来,房地产终于感受到了新政的温暖,各大城市陆续宣布了调低贷款利率、降低首付下限、放开限购等政策,地产股也跟着来了一波回光返照。

作为房地产全行业的信仰,万科A的市值也一度重新站回千亿。截至5月31日收盘,万科A最新市值为984亿。但相比股市,楼市起效的时间则要慢得多。

对于万科而言,行业普遍面临信心不足的当下,万科管理层仍然需要努力熬过漫长的修复期,等到买家情绪重新被调动起来的时刻,但时间要多久,没人说得清。

“相信在方方面面的支持下,我们自身的努力下,我们能够自强、自救,可能就有更多人来帮我们,我们就会做得越来越好。”祝九胜表示。

(文中陈辉、陈飞为化名)