自9月初落地以来，“认房不认贷”政策已实施一月有余。日前，珠海、惠州等地又接续扩大政策范围，将公积金贷款纳入其中。那么，房贷政策施行现况如何？
近日，《国际金融报》记者以购房者身份走访上海多家连锁房产中介门店，就近期市场价格与销售情况进行咨询。
“目前上海的房价可以说是五年来最低的。”一家连锁房产中介的工作人员对《国际金融报》记者直言，“2018年后猛涨过一次，现在大概又回落到涨之前的水平，还是比较稳的。”
购房需求得到释放
房贷优惠政策密集落地，效果逐渐显现。居民改善性需求较高、购房意愿回暖，二手房交易市场活跃度提升。
记者在走访中了解到，自“认房不认贷”政策出台以来，上海市二手房交易市场活力增强。“成交量最近在往上走。政策出来前，上海市一个月的二手房网签量大概在14000至15000套左右，9月份网签量大概在18000套左右，增量大约3000套。”一位房产经理向记者介绍道。
“现在靠投资房产赚钱的时代已经过去了，大家更多还是为了自住，也有很多来上海的年轻人想在婚前自己置办一套房产。”房产中介工作人员对记者表示，“目前二手房挂牌量还是蛮高的，和以前卖家话语权高不一样，现在买家的选择权更大，所以不用着急下手，会慢慢选一选。”
“目前政策更着力于刺激需求端的增长。”中国首席经济学家论坛理事长连平分析指出，“但需求的释放需要供给端的有效配合。”
事实上，也的确存在有购房需求却找不到合适房源的情况。
“近期应该不会考虑置换房产了。”近日，家住无锡的小艾（化名）告诉记者。2022年，小艾贷款150万元购买了一套房产，贷款年限为30年，总利息高达170.29万元。今年9月下旬，存量首套房贷利率下调的消息刚一落地，小艾就计算了自己的优惠区间，调整后利率将从5.9%降至4.3%，这意味着月供将减少1473.98元，总利息可以少还53.06万元。
当时，小艾打算趁着“认房不认贷”政策的便利，在更好的地段置换一套房产，最近却转变了主意。“这个月的月供已经减了不少，说没感觉是不可能的，压力确实稍有缓解，不过还是解决不了根本问题。”小艾对记者说，“另一方面，也实在是找不到合适的房子，可能会再观望一段时间吧！”
未来政策如何发力
中指研究院发布的研究报告显示，政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比创近一年来新高，由今年8月的27.4%升至9月初的30.5%。二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加。
“近期房贷政策的力度和覆盖面都是不小的，如大幅降低首付比例、调降存量房贷利率、认房不认贷等。政策的效果正在逐渐显现，主要表现在销售回暖方面，尤其是北京、上海等一线城市近期二手房市场较为活跃。”连平分析道，“但市场的改善不是一蹴而就的，需要有个过程，政策也不可能持续不断地推出。在前期政策影响下，今年四季度后，房地产投资大致可以企稳，明年市场才有可能会出现企稳之后的逐步回升。”
连平指出，供求关系仍然需要改善，下一阶段关键在于改善房企的融资环境而非市场需求。“近一个月来，各地房地产都在大力推销，但买房毕竟和吃穿不同，购买者的综合要求较高。当供给不能满足时，部分需求可能暂时无法兑现。供给端不足说到底是因为近三年来房地产市场低迷，房企的投资信心疲弱、资金比较紧张，部分房企陷入困境，导致重要城市新房市场供应总量和结构上都明显不足，消费者可选择的空间较小”。
未来在房贷方面是否还将有更多优惠政策出台？政策又将如何发力？
上海交通大学高级金融学院副教授李楠认为，从宏观来看，未来楼市不会有太多的政策出台。“因为房地产不是我国经济未来的主要增长点，2008年至2019年，房地产市场泡沫对制造业等行业投资形成的挤出效应需要进一步消化，未来资金回归制造业才是大趋势。近两年会是房地产企业的洗牌期，那些之前靠加杠杆迅速膨胀的高风险企业退出后，房地产市场才会逐步回归正规”。
“市场预期的大多数政策已经推出，现已进入政策落地实施期，接下来的重点在于执行。同时市场也进入政策效应观察期，此后政策走向还需静观接下来两三个月的市场运行情况。”连平指出，“目前房企的生存环境不佳，前一阶段的政策更多集中于需求端，即个人购房者，接下来可能会将房企作为政策目标，从信贷和非信贷方面进一步对房企提供支持。例如，保持银行对房地产企业开发贷提供的规模和稳定性。近来银行房地产业不良率有所提高，可能造成金融机构在信贷方面的收紧，但对经营情况良好的房企，仍然需要给予有效支持。”
“房企融资的环境改善，将使房企更有信心去进行新的投资，有助于在增加供给的同时促进市场需求更好释放，以及房地产市场供求关系的平衡。市场逐步恢复后，也不至于出现房价大幅攀升的状况。”连平最后指出。
