核心观点:
1.政策频出,无论是地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是,大疫三年之后居民会加杠杆吗?这究竟是居民的能力问题,还是意愿?当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意?到底是靠地产来拉经济,还是得靠经济才能稳住地产?
2.直觉上,居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期,当期收入并非制约购房的决定性变量。无论是刚性还是改善性需求,都属于居民的长期行为,其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。
3.过去一年尤其是疫情结束后,包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷,但效果似乎并没有过往那样立竿见影,本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济,而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。
4.展望未来,地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄,近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看,逆周期调节政策未必激进,加之微观主体预期修复的渐进性,居民加杠杆行为及其引致的地产“脉冲”可能较温和。
正文:
政策频出,无论是地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是,大疫三年之后居民会加杠杆吗?这究竟是居民的能力还是意愿问题?当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意?到底是靠地产来拉经济,还是得靠经济才能稳住地产?
一、 谁在主导居民加杠杆?
直觉上,居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求,都属于居民的长期行为,其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。
过往,地产政策放松都会引致商品房销售回升。然而去年以来,政策虽持续放松,但销售依然趋弱,且与居民信心等非地产政策指标高度关联。
二、 这次居民会加杠杆吗?
地产新政以来,居民购房意愿确实在抬升,看房热度明显高于季节性规律,“金九银十”可能值得期待。“认房不认贷”等政策或需要部分居民“先卖一,后买一”,意味着需求释放有个过程。
一般情形下,地产对名义利率反应敏感;但若物价陷入低位时,实际利率高企,则会弱化名义利率下降对地产的拉动作用,美、日等都有类似历史经验。过去靠简单的行业政策就能拉动地产,而本轮可能更倚赖整体宏观经济及微观主体信心的改善。
初步预计,房地产政策仍处放松通道,目前放松程度已处历史上较大水平(仅次于2014-2015年)。房地产销售、投资当月同比降幅有望于三季度开始收窄,全年销售额、投资累计同比约为-6%至-8%。
三、 基本结论
一是政策频出,无论地产还是消费,似都希冀于居民加杠杆。直觉上,居民收入决定了住房等购买力。但反直觉的是,历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求,都取决于居民对于长期的预期,而不仅仅是短期收入。
二是过去一年尤其疫情结束后,包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷,但效果似乎并没有过往那样立竿见影,本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济,而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。
三是展望未来,地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄,近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看,逆周期调节政策未必激进,加之微观主体预期修复的渐进性,居民加杠杆行为及其引致的地产“脉冲”可能较温和。