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为什么我的房贷利率降到4.3%,别人却能降到4.2%?

2023-09-18 点击量:2538

“调整至相应期限LPR不加点”“调整至原贷款合同期限对应的LPR”“调整至相应期限(原贷款合同期限)LPR利率”……银行所说的相应期限LPR到底是什么时候的LPR?

9月7日上午,农业银行、工商银行、中国银行、建设银行接连公告了存量首套个人住房贷款利率调整的具体操作细则。截至目前,除6家国有大型商业银行和12家全国性股份制银行以外,部分城商行、农商行和村镇银行也跟进发布了相关内容。

在《金融时报》记者根据四大行公告划重点后,陆续又收到很多读者的提问。

“我是2019年7月贷款买的房,这次能降吗?能降多少?” “为什么我的房贷利率是降到4.3%而别人能降到4.2%?” “如何理解'调整至相应期限LPR利率’这句话?” ……

针对这些大家普遍关心的问题,记者根据各家银行公告内容,并邀请了业内专家、上海易居房地产研究院研究总监严跃进,共同进行解答。

问:“调整至相应期限LPR不加点”“调整至原贷款合同期限对应的LPR”“调整至相应期限(原贷款合同期限)LPR利率”……银行所说的相应期限LPR到底是什么时候的LPR?

记者:首先需要明确一点:相应期限并不是一个时间长短或者某个时间节点的概念,其指的是LPR的两个期限品种。在此可以理解为,相应期限只有1年期和5年期以上两种选择。

LPR,即贷款市场报价利率,2019年8月,中国人民银行宣布启动改革完善LPR形成机制,改革后,LPR在原有1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

目前,LPR由全国银行间同业拆借中心在每月20日(遇节假日顺延)发布,每次均发布1年期和5年期以上两种,此两种LPR在下一次发布LPR之前有效。由于房贷期限普遍较长,因此,绝大多数购房者在贷款时需要参考的是5年期以上LPR。综上,银行公告中所说的相应期限LPR,可以直观理解为贷款在最新一次重定价时所参考的5年期以上LPR。

目前,银行给出的拟调整后执行利率参考的正是该笔贷款最新一次重定价前由全国银行间同业拆借中心受权公布的5年期以上LPR。如果5年期以上LPR在9月发生变动,那么在进行集中调整时,会以最新的5年期以上LPR为准。此外,如果借款人的贷款重定价日在9月15日至25日之间,那么在贷款重定价日前后查到的拟调整后执行利率也是会有所变动的。

问:以后公布的LPR都不会再影响房贷利率了吗?

记者:当然不是。本次利率调整所涉及的存量房贷,原本就是执行LPR定价的浮动利率贷款,即个人房贷利率是在LPR基础上加点确定的。

就浮动利率贷款而言,借款人在办理房贷时,银行会与其协商确定一个利率重定价周期。由于该周期最短为1年,因此,对于借款人来说,相当于每年都有一次可以调整贷款利率的机会。与此次存量房贷利率调整的是“加点幅度”不同,每年贷款重定价日进行变动的是LPR数据,会以最近一个月公布的5年期以上LPR数据为新一年房贷利率的定价基准。所以,后续公布的LPR,还是会对房贷利率产生影响的。另,常见的贷款重定价日(或利率调整日)为每年1月1日或贷款合同生效日。

问:我是2019年7月贷款买的房,这次利率能降吗?可以降多少?

记者:想要确定自己的房贷利率是否需要调整,除了要满足最基本的条件:是首套住房的贷款、贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日(含)以前外,还需要明确以下内容:

首先,要确定自己的房贷是否为执行LPR定价的浮动利率贷款。如果是固定利率贷款或采用基准利率定价的贷款,需要先向贷款发放银行申请转换为LPR定价的浮动利率贷款,再进行存量房贷利率调整。

其次,要确定当前房贷的状态。多家银行均在公告中表示,能够进行利率调整的,应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款。不良个人住房贷款原则上暂不进行利率调整,须客户归还积欠本金及利息,待贷款状态恢复正常后,再申请存量房贷利率调整。

最后,还要确定原房贷在LPR基础上的加点幅度。根据相关政策要求,调整后的加点幅度,不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。公告明确,LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的,不作调整。目前,存在与全国首套房贷利率政策下限不一致情况的城市有:北京、上海、广州、深圳、杭州、长春、厦门、成都、郑州等。

严跃进:存量房贷利率调整的思路,简单来说就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。根据具体操作细则,部分年份购房者可以享受到“LPR+0基点”,部分年份购房者可以享受到“LPR-20个基点”。从以往情况来看,所加基点数普遍在60个到80个不等,调整后,所加基点数大大减少。至于存量房贷利率调整的减负效应如何,需要分情况来看。

根据各家银行公告,此次存量房贷利率调整,具体操作细则根据先前政策的不同,划分为三个阶段。两个划分阶段的时间节点的确定,分别依据的政策是:2019年8月25日,人民银行第16号公告,自2019年10月8日起,全国首套房贷利率政策下限为LPR;2022年5月15日,人民银行、原银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,自2022年5月15日起,全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。

因此,我们分别根据三个区间的调整规则和对应时间段内能达到的利率高点,来进行一个存量房贷利率调整实际减负效应的简单实例测算。需要说明的是,这是从全国层面进行的测算,存在与全国首套房贷利率政策下限不一致情况的城市,实际执行过程中要参考购房当年当地的政策利率下限。同时,本次测算参考的是2023年8月公布的5年期以上LPR。

第一,在2019年10月7日(含)前购房并贷款的,其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”,即相应期限LPR利率。当时购房者比较高的利率在5.8%左右。按照现在的规则,其利率可以为“LPR+0基点”,即最低可调整为4.20%+0%=4.2%。以100万贷款本金30年期等额本息来进行对比计算,其原来总利息为111万、月供5868元;而现在总利息为76万、月供4890元。对比来看,月供可减少978元。

第二,在2019年10月8日至2022年5月14日(含)之间购房并贷款的,其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”,即相应期限LPR利率。当时购房者的较高利率大概为6.3%。按照现在的规则,其利率最低可以达到4.2%+0%=4.2%。以100万贷款本金30年期等额本息来进行对比计算,其原来总利息为123万、月供6190元;而现在总利息为76万、月供4890元。对比来看,月供可减少1300元。

第三,在2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)之间购房并贷款的,其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20个基点”。此期间购房者的房贷利率高点在5.2%左右。按照现在的规则,其利率最低可以达到4.2%-0.2%=4.0%。以100万贷款本金30年期等额本息来进行对比计算,其原来总利息为98万、月供为5491元;而现在总利息为72万、月供4774元。对比来看,月供可减少717元。

记者:由于2019年10月7日(含)前购房者的房贷利率存在折扣或上浮,因此,这部分购房者在转换为LPR定价的浮动利率贷款后,房贷利率是否会在此次存量房贷利率集中调整时发生变动,还要再进行特别说明。

总的来说,转换后的利率定价为“LPR-基点”的,不参与此次调整;转换后的利率定价为“LPR+基点”的,可以调整基点数为0。

具体来看:在LPR改革前,5年期以上房贷基准利率为4.9%。以贷款利率打九折为例,购房者H的折后房贷利率为:4.9%×0.9=4.41%。在2020年3月,H将贷款转换为LPR定价的浮动利率贷款,并与银行约定贷款重定价日为每年的1月1日。转换后,H的房贷利率的加点幅度应为:4.41%-4.8%=-0.39%,此处需要参考的是2019年12月公布的5年期以上LPR,为4.8%。此后,H的房贷利率执行“LPR-0.39%”的计算公式。在2020年12月31日(含)之前,H的房贷执行的利率水平仍是4.41%(4.8%-0.39%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.39%,此后每年以此类推。

但需要特别注意的是,厦门市在2019年8月30日(含)至10月7日(含)发放的符合下调条件的贷款只能调整至当地下限,为“LPR+30个基点”。因为根据目前人民银行各分支行已经公布的利率政策下限,2019年10月7日(含)以前的,仅厦门市在此段时间内的数据经换算后高于LPR,因此,需要按所在城市的利率政策下限执行。

问:是不是可以理解为,房贷利率如果现在不进行调整,到明年1月1日后也会调整?

严跃进:两者不同。每年1月1日或借款人自行与银行协商的每年贷款重定价日的贷款利率调整,是对“LPR+基点”这个公式中的LPR进行调整。而现在我们所说的存量房贷利率调整,是对公式中所加的基点数进行调整,调整后,所加基点数变少。

问:已经有银行可以查看拟调整后利率情况,为什么同样是利率浮动幅度为0,我调整后的利率是4.3%,别人的却能到4.2%呢?

记者:由于个人房贷利率=LPR+基点,此次存量房贷利率调整,调整的只是所加基点数,并不会对LPR进行调整。因此,在所加基点数都是0的情况下,还要考虑LPR的不同。2022年8月,5年期以上LPR调整为4.3%;2023年6月,5年期以上LPR调整为4.2%。这些变动给贷款重定价日处在不同日期的人带来了不同的调整后执行利率情况。

如果2023年9月及年内的5年期以上LPR不发生变动:

贷款重定价日在1月1日至6月20日或9月26日及以后的借款人,房贷利率在本次调整为LPR不加点的,调整后最新执行利率为4.3%。两个区间不同的是,贷款重定价日在9月26日及以后的借款人,在今年之内还有一次针对LPR的调整机会,而贷款重定价日在1月1日至6月20日的借款人,LPR的调整需要等到明年的贷款重定价日。

贷款重定价日在6月21日至9月25日的借款人,房贷利率在本次调整为LPR不加点的,调整后最新执行利率为4.2%。

如果2023年9月的5年期以上LPR出现变动并保持年内不再次变动:

贷款重定价日在1月1日至6月20日或9月26日及以后的借款人,房贷利率在本次调整为LPR不加点的,调整后最新执行利率为4.3%。同样的,贷款重定价日在9月26日及以后的借款人,在今年之内还有一次针对LPR的调整机会,而贷款重定价日在1月1日至6月20日的借款人,LPR的调整需要等到明年的贷款重定价日。

贷款重定价日在6月21日至9月20日的借款人,房贷利率调整为LPR不加点的,调整后最新执行利率为4.2%。

贷款重定价日在9月21日至9月25日的借款人,房贷利率调整为LPR不加点的,调整后最新执行利率为2023年9月的5年期以上LPR。

另,房贷利率在本次调整为“LPR-20个基点”的,对照上述情况,将(对应利率-0.2%)即可。

需要特别强调的是,个人房贷利率中的LPR会在每个贷款重定价周期开始前调整,新一个周期的LPR以该笔贷款重定价日前最近一个月公布的5年期以上LPR为准,因此,暂时调整为4.3%而不是4.2%或者暂时调整为4.1%而不是4.0%的借款人也无需担心。

问:9月25日进行利率调整后,新的贷款利率何时生效呢?

记者:根据各家银行公告,符合银行2023年9月25日集中批量调整要求的存量房贷,新的贷款利率会在集中调整当日(9月25日)生效。

在9月25日及以后进行主动申请的,一部分银行会给在9月25日(含)至10月22日(含)申请并审核通过的存量房贷,于10月25日进行统一调整,在10月22日后申请的,银行普遍采取随报随审随批的方式进行调整;其余银行则是对9月25日及以后进行申请的存量房贷,统一采取报随审随批的方式进行调整。(金融时报)