政策迟疑、消费者信心低迷，开发商谨慎。在经历了年初短暂的市场回暖后，整个市场的开发、销售又陷入了低迷的状态中，信心仍待修复。
万科认为，市场情绪受到了持续低迷行情的影响，出现了过度的反应。
在8月31日的业绩说明会上，万科董事会主席郁亮认为，市场（开发、销售面积）已经跌过头了，当下市场处于胶着状态。
郁亮援引全国房屋新开工面积数据为例，在过去两年里，均出现下滑。2021年和2022年分别同比下降11.38%、39.4%，今年前7个月，又继续下跌24.5%。
“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模”，郁亮认为，这不是个合理的水平。
郁亮表示，美国在1960年城镇化达到70%后，至1980年的20年时间里，人均新开工面积达到了每年1平方米，甚至1.2平方米。目前中国城镇人口是9.2亿人，人均新增的开工面积0.7平方米。即便是保守地计算，中国每年也需要有10亿到12亿平方米的新开工面积，这才是个合理的建设水平。
从新开工的数据看，郁亮认为，现在市场显然是超跌了。
随着政策发力，郁亮也希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理的水平。他也相信在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善，人们对未来预期稳定，行业迟早会回到一个健康合理的水平。
在对市场乐观的同时，郁亮也承认，当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都非常不容易。但常识告诉他，有背阴的一面，就一定有向阳的一面，在市场整体低迷的时候，向阳的一面格外地引人注意。
比如说万科发现有些市场更有韧性，同时也发现有些新的业务机会正在出现。郁亮以伦敦、东京等城市发展过往为例，认为城市发展是先往郊区分散，再重新向城市中心聚集。即便是完全成熟后，也有城市更新的项目出现。这是市场的韧性。
新发展模式下，也有需求带来的新变化。郁亮表示，过去住宅是以解决刚需住宅为主，未来则是改善需求挑起大梁。包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等等方面，都是未来的重要的业务领域。这都是市场新的业务机会。
当然，郁亮也指出，房地产要实现脱胎换骨的变化，还需要比较长的时间。万科会保持定力、不懈努力。
未来的市场，不管万科做什么业务，本质都是能力的竞争。产品、服务、质量是否过硬，客户口碑是否足够好，组织效率是否足够高，是否拥有最多、最优秀的合作伙伴等等。万科有基础，但也要持续完善、提高和深化。
地产也是个非常属地化的业务。各类业务，尤其是大型项目，都需要与当地发展理念、产业政策、城市政策、城市规划和产业导入等多功能场景结合在一起。这需要万科与合作伙伴们共同努力，摸索可复制、可推广的模式。
这也是郁亮对万科，对地产行业未来的信心所在。夯实、坚固底线，在做好自己事情的同时，抱有坚定的信心。
