关于存量房贷再次释放重磅利好信号。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，北京商报记者注意到，在下半年六大项主要工作中，会议再次强调将支持房地产市场平稳健康发展。
具体措施上，包括落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
另外也明确，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
金融投放重心有所变化
在业内看来，此次会议明确了下半年房地产金融相关工作内容，指导性强，也和近期各地即将出台的房地产政策形成了良好协同效应。
“在这六项工作中，房地产是唯一提及的产业经济，充分说明在诸多产业发展中，房地产是最受关注的，这也说明金融部门对房地产业的大力支持。” 易居研究院研究总监严跃进评价，从房地产方面的一些既有政策继续强调，说明政策总体上延续了上半年的总基调。从此类政策来看，涉及到金融16条政策落实和延长、各领域融资工作推进、差别化住房信贷政策等。尤其是此次再次提及“引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，这说明降首付降房贷依然是下半年刺激购房方面的重要政策，也意味着此类政策继续落实的空间依然很大。
另外，此次会议中也提到，要加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，这也是当前首次提及对城中村改造的金融支持内容。继此前中央政治局会议提及“积极推动城中村改造”后，此次人民银行金融部门积极反馈，明确将对这一领域进行金融支持。
在严跃进看来，这一表述将有助于引导后续各金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。从三个领域的金融支持来看，说明当前对于一些保民生领域的工作有新的划分，此次将此类领域划分为住房租赁、城中村改造、保障性住房，这一划分信号意义很强，过去提及比较多的可能是老旧小区改造、保障性租赁住房等内容。而此次人民银行对于此类划分有所变化，所以金融投放重心有变化，这要求各市场参与主体关注此类微妙的变化。
存量房贷调整后能省多少
市场更为关注的还是存量房贷利率调整要求。此前的7月14日，国新办发布会上，人民银行表态，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
而此次工作会议上，表述也有重大变化，即指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
此类表述的差异在于，过去是“支持”和“鼓励”，而现在是“指导”。“这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要人民银行来定调。所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。”严跃进认为，从金融风险角度看，这有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月的月供可以减少，真正实现减负。
简单来说，在前几年办理高利率房贷的购房者，以100万元房贷额、30年还款期，等额本息还款方式为例，在5.95%的房贷利率高点贷款，利息总额约114万元，但以最新LPR 4.2%的利率贷款来看，利息总额约76万元。可别小看这个调整，存量贷款金额如果上百万甚至几百万，30年下来，省下利息可高达几十万甚至上百万。
另外，此次政策还提及了调整存量房贷的基本原则，即“依法”和“有序”。从“依法”的角度看，招联首席研究员董希淼认为，存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；“有序”则意味着，存量房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。
严跃进同样称，“依法”主要是要从合同规定以及信贷工作等角度进行。而从有序的角度看，主要是指此类工作调整涉及方方面面，更要设定好机制，有序开展相关工作，即要协调好各方利益。
建议给部分银行阶段性支持
政策信号发出后，银行调整进展如何？
截至7月底，北京商报记者调查发现，由于距离此前官方表态时间较短，以目前北京地区来看，各家银行暂未有利率调整的迹象，提前还款的现象虽较此前有所“降温”，但仍需预约排队办理。
多位银行内部人士表示，“分行还在等待总行消息”“目前暂未接到有变化的通知”“暂未收到政策通知，可持续关注相关政策”“目前尚未下调存量房贷利率”。
根据中金公司研究部的测算，假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。而假设100%存量按揭贷款的利率下调70个基点，对银行净息差、营业收入、净利润影响分别为-9个基点、-4%（年化）、-9%（年化）。2022年全行业、国有大行、股份行、区域行按揭贷款占比分别为21%、28%、17%、13%，存量按揭下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。
综合来看，银行下调存量贷款利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。
由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。
对于存量按揭贷款利率调整的可能路径,招商证券认为，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。
在业内看来，此次人民银行政策对房地产的支持力度大、覆盖面广，各部门要把购房领域的工作扎实推进，积极推动住房消费市场的活跃。而相关金融机构等也要积极做调整，围绕此类领域做好相关支持。
董希淼进一步指出，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，人民银行可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。
北京商报记者 刘四红
