土拍市场，一直被视为楼市的“晴雨表”。近日，安徽省合肥市、浙江省杭州市、陕西省西安市、广东省广州市等热点城市集中土拍“火热”的现象引起市场关注。
受访专家认为，目前城市间土拍热度分化明显，地块间土拍热度存在差异，民营房企加速回归土拍市场，地方城投拿地意愿下降。专家建议，地方进一步优化完善供地政策，更好地适应当下房地产市场环境，助力市场平稳健康发展。
多个核心城市土拍升温
北京顺义新城一地块吸引45家企业竞拍；合肥3宗地块“触顶”进入竞品质阶段；66家房企“抢”杭州一宗地块；西安市高新区集中推出33宗重点居住地块……近期，多个核心城市土拍市场升温。
6月1日，北京有四宗宅地进行现场竞价，其中，顺义新城19-69地块最为热门，共吸引了45家企业报名参与。
5月25日，合肥第三批集中供地出让4宗地，其中，3宗触及地价上限，进入竞高品质建设方案阶段，其余1宗溢价4.95%成交，揽金约55.6亿元。
5月23日，杭州第四次土地集中出让，6宗触顶等待摇号、2宗溢价成交、1宗底价成交，土地出让金138.07亿元，平均溢价率为9.43%。其中，萧山城区新街北单元地块，有66家房企进入最终摇号，中签率仅1.5%，刷新了杭州开发商的“抢地”纪录。
5月22日，西安高新区开展了今年首场土地推介会，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中国金茂、龙湖、陕西建工、招商蛇口等60余家房企参与。
“多城开启少量多次的供地模式，量缩质提是当前土拍市场的显著特征之一。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，城市间土拍热度分化明显，如杭州、南京等重点城市土拍较去年明显升温。楼市去化压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，如河南省郑州市、吉林省长春市等。
以郑州为例，今年首批集中供地共出让11宗住宅用地，总面积62.14万平方米，总起始价约90.6亿元。最终10宗地块底价成交、1宗地块流拍，总成交金额53.82亿元。
与此同时，关荣雪告诉中国城市网记者，地块间热度仍存在一定差异性，优质板块的优质地块更加备受市场关注，利润空间仍为房企的重要考量因素。
优质地块多分布于城市中心地段。广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，从一季度房地产市场回升情况看，销售较好的多为中心区改善型项目。由于政府让利，开发商对上述项目的定价一般低于周边二手房，去化速度较快，也愿意补充库存，因此中心区供明显增加。
关荣雪还提到，房企拿地出现两极分化，主要体现在大型企业抓住“补仓”的机会，加大对优质地块的投资力度，获利更显丰厚，而大多数中小房企则“分食”低能级城市的地块。
民营房企回归土拍市场
值得一提的是，相较去年，民营房企正加速回归土拍市场。
据中指研究院监测，截至5月21日，今年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%。相比之下，2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%。
以杭州为例，据克而瑞统计，杭州首次土拍民营房企参与热情有所提升，参拍地块总数达20宗，与国企不相上下。此外，杭州此次土拍还出现了多家新面孔，既有武汉地产、厦门国贸等国企，又有维科、中浙房地产等民营房企。
李宇嘉认为，民营房企加速回归主要原因是政府通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资。这给部分民营房企提供了一定的支持。
“不过，也应该看到，民营房企拿地的积极性远未回到过去，即便一些民营房企融资了,也倾向选择保交楼、改善资产负债状况等。” 李宇嘉说。
“民营房企参拍重新活跃起来，在预料之内。”关荣雪认为，今年以来，政策端持续释放利好信号，给民营房企注入了一定的拿地信心。同时，多地优化拍地规则，为民营房企参与土拍提供了更为公开公平的竞争平台。
民营房企回归土拍市场的同时，地方城投平台逐渐“退场”。机构数据显示，从2022年12月以来，城投拿地占比已经实现3连降，呈直线式下滑。其中，3月城投拿地金额674亿元，占比29%，较2月的46%下滑17个百分点。
分析人士认为，城投拿地积极性受到政策层面的影响。2022年9月,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中，提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
华创证券固定收益首席分析师周冠南认为，上述规定在一定程度上约束了城投公司拿地行为。在新规落地、房产销售初现拐点、城投公司自身偿债压力较大等多重因素影响下，城投拿地占比持续下降。
土拍市场将走向何方？
土拍市场的风吹草动,将不同程度地影响房地产市场的走向。未来土拍市场走向如何？
关荣雪认为，从短期来看，土拍市场将仍具有一定的分化特征，热点城市将继续维持较高热度，表现平淡的城市回温成效则仍依赖于楼市去化率、政策支持等方面的进一步好转。整体来看，在热点城市率先升温的带动下，今年土拍市场热度有望赶超去年。
李宇嘉在接受中国城市网记者采访时预测，第二季度土拍市场或延续当前态势，也可能热度有所减弱。热度减弱的主要原因是四月份新房销售环比回落。
同时，李宇嘉提醒，在地方政府财政资金紧张的情况下，还会大规模增加中心区地块，制定更加优越的土地出让条件吸引开发商拿地。另外，央国企去年房地产销售业绩相对较好，今年补库存的积极性较高。
针对当前土拍市场情况，关荣雪建议，土拍表现平淡的城市进一步探索提升土地市场活跃度的措施，如加大对企业投资、提高供地质量等。此外，部分城市仍需要警惕城投平台举债拿地现象，以免加剧地方债务压力等。
李宇嘉建议，土拍市场做到净地出让，即在土地出让中,已经完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施。如此，可以降低开发商开发门槛和周期。同时，进一步优化完善供地政策，如减少房企土拍附加条件，降低参拍资质等。
