上海云锦东方三期虽然总价超过3000万，但每平米比周边二手房价低10万，摇中可能就赚上千万，这让高净值人群趋之若鹜，其火爆程度远超市场预期，但这也引发了人们对豪宅市场乱象的担忧和关注。
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市界
（ID：ishijie2018）
作者 |李 逗
编辑 |孙春芳
图源 |图虫创意
普通人已经很难再从楼市投资上感觉到喜悦了，他们现在烦恼的是房子的接手问题。而在上海徐汇滨江，一个步行两公里就能走到黄浦江的地方，传来了集体抢房的欢笑声。
5月12日至16日，上海超30度的高温天气，有数百手持千万现金的购房者，顶着烈日排成了一队长龙。
能让众多购房者赶来排队的，是上海云锦东方三期的超高利润。“摇中立赚2000万” “比体育彩票的摇中率更高”“和高考一样可以改变命运”等不规范中介的宣传语，让购房者趋之若鹜。
但在这场“买到就赚到”的抢房大战中，大量黄牛反倒成了行动力最强的一波人。他们起早贪黑赶到认筹现场，搞起了资金代持，化身成了“职业打新人”。
不少买房人在这场盛会上，重新学习了什么叫“一日夫妻”——随时结婚、随时认筹。尽管连对方名字都不完全清楚，但这并不影响大家一起组队“打新”，毕竟套利空间实在太大了。
于是，“假结婚”“代持买房”这类对普通购房人相对陌生的操作，在这场打新大战里，风行了起来。
满分的临时结婚对象
来到云锦东方认筹现场的购房者，不能光是很有钱，眼神必须得坚定。因为一旦眼神中流露出微微的渴望和无奈，马上就会迎来黄牛的灵魂拷问，“要不要结个婚？”
以没有结婚对象拒绝，这次肯定是不灵了。因为黄牛也会马上告诉你，他可以包揽介绍结婚对象，甚至有黄牛直截了当地表示，已经帮你找好了合适的“婚配”人选。
听起来，临时组团的婚配操作十分扭曲、十分魔幻。但在上海新房豪宅市场，这已经不是个稀奇故事了。有所不同的是，这个号称买下立赚2000万的云锦东方，直接创造了黄牛打新领域的新巅峰。
云锦东方三期的一房一价表显示，本次户型面积段在177平方米-408平方米，套均价约2500万元-9600万元。其中，洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。
和以往的云锦东方一期二手洋房成交均价23万元/平方米比起来，三期新盘洋房的单平方米差价将近十万。一旦幸运摇中一套，购房人获利可达两三千万元。
为了拦住前来搅局的黄牛，开发商设置的买房门槛不可谓不严格：3000万元以上的总价、500万元的认购金，首套900万元(二套2900万元)的冻资，外加一年内的流水单，成为上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。
这还只是资金门槛的要求。在上海买房，最关键的一环还要看积分数据，它决定了购房人是否有资格参与摇号。而对于云锦东方这样的豪宅，如若积分不是达到100以上高分的购房者，是没信心把认筹材料递进去的。
原因在于，目前上海新房摇号政策执行“计分制”，对于触发“计分制”的热门楼盘，则以积分高者按比例入围。这一规定下，许多有钱但积分不足的购房者，被拦在了打新的门外。但在“上有政策下有对策”的新房市场里，这都不成问题，因为有倒卖高积分房票的黄牛在。
购房人李伟全程关注了云锦东方的认筹过程，他对「市界」表示，“其实认购第一天就有黄牛来询问，怎么过预约审核和现场审核，但黄牛们还是大意了，以前的那些招数好像不管用。”不过，这种情况并没有持续下去。最初把黄牛拦在门外的机制，不到两天就破防了。
“大概从认购第三天开始，审核突然放松了，大批黄牛成功认购。直到认购的最后一天，不管是否续约成功，大家都可以成功递交认购材料”，李伟说道。
很快，无论是“结婚黄牛”“代持黄牛”还是“资金黄牛”都涌入了项目认购现场。而它们的目的只有一个，通过假结婚的方式，或通过找积分够的夫妻代持买房，让客户获得购房摇号资格。
李伟对「市界」详细叙述了具体的交易流程，“一般是自己离婚，自己和配偶各找一个满分对象，最夸张的还有爸妈也离婚一起上的，这是第一种；第二种是代持，直接找满分对象代持买房。一般都从郊区拉满社保夫妻，然后给他们钱去打新，之后再慢慢找人通过婚姻变更（以下简称婚更），避开限售，然后卖房。”
相对于代持的不确定性而言，找满分配偶结婚成了大多数人提高积分的最佳选择。在上海的积分规定中，夫妻两人的积分，以积分较高的人为准，这也造成了那些有钱但积分不足的购房者，愿意以假结婚的方式，做高积分。“买号其实是变相的买了结婚对象”，李伟戏谑地说道。
截至5月16日中午，云锦东方宣告认筹截止，105套房源吸引了超700组认筹，认购率达762%，成为上海积分制以来认购率最高的项目。
黄牛们开始集团化“作战”
大量黄牛的涌入，相当于买房摇号难度被大大提升了，这让真正拥有购房资格的购房者很不满。就在云锦东方宣布认筹截止的当日，参与认筹的购房者凯丽终于不再忍了。
5月16号，凯丽联合多名现场认筹者，将相关信件一并发给了上海市政府信箱里，“此次行为已严重扰乱房产市场正常秩序，对正规认筹的买家极不公平”。
让凯丽最气愤的，是黄牛的集团化运作。通过现场临时配对结婚，集团提供认筹资金，摇中之后再离婚等方式，黄牛能够巧妙地帮助积分不足的买房人，从而拉高新盘认筹率。
在项目认筹现场，凯丽见证了黄牛集团化运作的一环，“排队最前面的十几个人，都是一个组织派来的，他们凌晨2点多就排队了。但只是负责排队，真正代持的人，在9点钟认筹开始前才会到达。”
同样的，李伟看来，黄牛集团化趋势也是在今年才变得明显起来，“黄牛打新从2021年就开始有了。但在今年之前是分开的，各做各的，分工明确。”
2021年2月，上海推出的“积分制”购房政策增设分数成为摇号选房的门槛，越热门的楼盘对积分的要求越高。上海新楼盘摇号开始由此采用积分排序，“买房积分计算器”迅速走红。上海市的新房积分制度，主要依据家庭、户籍、房产、5年内是否有购房记录等多个维度的指标打分，并将其分为基础分+社保动态分。其中，基础分满分为60，而社保动态分则依据夫妻双方中社保缴纳较多的一方计算。
全体上海买房人自此之后，都开始学着做数学题，根据规则算算自己的积分。这也导致了低分、中分、高分选手买新房的各自命数，都早已被暗中注定。
而在最近两年，随着大量倒挂盘（新盘价格低于周边二手房价格，形成价格倒挂）的入市，认购倒挂盘热门盘的人越来越多。但同时也意味着，买房人积分的要求越来越高，职业化的打新黄牛应运而生。
「市界」了解到，随着打新趋势的蔓延，黄牛也在慢慢整合资源，形成了房票、垫资、婚更中介的完整产业链。在多个社交平台，婚更、满分房票这类的字眼屡见不鲜。
“先找房票，再垫资付认购金，买到以后，立马抵押办经营贷，同时找婚更中介，一条龙服务。”李伟说道。
据李伟透露，“现在市场上一张满分房票开价都是一百万，还价大概能到80万左右，垫资的年化利息也是24%，这是国家允许的最高利息，所以很多人愿意做”。
与此同时，另一端的黄牛们，也通过不断在市场上高薪招募符合要求的“满分婚配对象”，招揽更多的打新生意。
黄牛的搅局，自然扰乱了正常的打新秩序。凯丽认为，“应当彻查近期结婚的人，以及彻查12个月流水。严查认筹资金来源，是一直有钱的，还是临时来路不明转入千万巨款。如发现异常，应当拒绝认筹，维护社会公平公正。”
实际上，监管部门也曾多次出手，对限购政策进一步“打补丁”。据不完全统计，近两年上海至少5次对“限购”做出补充。
但从法律层面而言，由于“满分代持”模式是与他人在法律上真结婚，并不存在违法被追查的风险。而在符合上海购房政策、符合项目认筹条件的前提下，开发商并不能拒绝此类购房者参与认购。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对「市界」表示，在我国法律方面并不存在“假结婚”的概念。为了认购房屋符合积分要求，都需要持有合法有效的结婚证明，而只要完成结婚登记，就已经确立了婚姻关系。
不过，这并不意味着其他正常购房人只能眼看着他人上船自己落寞，“以假结婚的方式骗取购房资格进行买房的行为，本身扰乱了房地产正常的交易秩序、其背后存在的产业链更是涉嫌违法。如果发现有相关违法行为，可以向相关行政部门投诉、举报，追究其相应的法律责任。”王玉臣表示。
2000万限价红利真能到手么？
云锦东方项目的火爆程度远超过了市场的预期。看起来，豪宅新房倒挂，简直像是给购房者发大礼包，但也引发了公众对于豪宅市场乱象的担忧和关注。
由于触发积分，云锦东方同时也触发了“五年限售”（持有房本五年之后才能出售）规定，这也导致另一个新的问题被摆在台面。即便打中了云锦东方，购房人是否有足够把握他们手里的资产能升值，他们能在5年后顺利找到下一位接手人么？
从实际情况来看，上海豪宅市场已经出现了一些令人不安的信号。最典型的是，被诸多中介视为上海豪宅定海神针的名盘——翠湖天地，开始涌现更多二手房挂牌量。
从2003年第一期至今，翠湖天地长期是上海豪宅市场上炙手可热的项目。据克而瑞统计，2020年至今，上海3000万元/套以上的二手顶豪成交中，翠湖天地成交量居于首位。
但在今年3月份之后，这个囤货居奇的豪宅项目，竟罕见出现了“量升价跌”的现象。上海本地的一位豪宅中介对「市界」说道，“目前豪宅的价格相比之前更好谈一些，不少业主急卖，议价空间也更大。”
“去年8月份翠湖嘉苑的一套二房最开始挂牌价3350万，现在已经降到了2999万，房东看好了房子，也准备打新。”上述中介表示。
而这种情况也不止翠湖天地一个项目。「市界」从多家中介处了解到，外滩壹号院、海珀外滩等多个挂牌量也出现了骤增的现象。
相关豪宅中介表示，“除了'老换新’改善或者出国卖房的需求，有相当一部分豪宅业主卖掉二手豪宅，是为了去新房市场打新，这也是一种更高收益的投资方式。”
值得关注的是，上海的打新潮正在呈现出愈演愈烈的趋势。截至5月14日，有数据显示，4月以来，上海已经有7个新盘认购火爆，跻身“千人摇”热盘。
而据不完全统计，今年以来上海陆续供应的4个批次新房，近90个（次）新盘就有38个（次）触发了积分规则。
这也导致，原本二手房交易占主场的上海楼市，如今却是一手房的交易占比在悄然上升，而二手房的挂牌却在创新高。诸葛找房平台显示，截至今年5月19日，上海二手房挂牌量已经突破21万套。
回到如今疯狂抢购的云锦东方，即使打中了又能否真正享有巨额倒挂红利呢？
同样参与此次打新的购房者马克对「市界」表示，“现在市场疯狂又无序，大家都是为了净赚2000万的目标而来，但真正考验的是在限售解禁后。现在所谓的倒挂，随着大量二手房的挂牌，五年之后还会有吗？”
在这场足够大胆、刺激、惊险的金钱闯关游戏里，谁才会是真正的赢家？
（注：应受访者要求，李伟、凯丽、马克均为化名。）
The END
