房地产市场复苏和信心恢复并不具有普遍性，在城市和区域间呈现严重分化格局，一线城市和部分强二线城市复苏明显，市场成交呈量价齐升态势。大多数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。
城市与区域治理研究院 苏志勇
“一年之计在于春”，2023年第一季度房地产政策导向和市场表现，对于房地产行业全年走势至关重要。
年初以来，中央层面对房地产总体延续积极的政策导向，强调房地产业的支柱地位，着力防范化解房地产金融风险，从供需两端持续发力，支持房企合理融资需求和居民刚需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出台刺激政策，年初以来有111城共计出台稳楼市政策163次。
政策呵护之下，房企融资环境明显改善，信用风险化解取得显著成效，房地产开发投资、开竣工、商品房销售等各项指标均出现转暖迹象。据中指院初步统计，100个重点城市一季度销售面积同比增长近两成，新房价格累计上涨0.01％。土地市场方面，一线城市土地市场热度不减，成交规划建筑面积同比略有增长；二线城市同比下降7%；三四线城市同比下降37%。商品房市场和土地市场在城市和区域间分化进一步加剧。
一季度楼市政策回顾
今年的房地产金融政策延续了去年四季度的“金融16条”和“地产三支箭”，政策密集发力之下，房企融资环境明显改善。债券融资方面，一季度房地产企业共计发行债券149只，规模达1563.78亿元，同比增长14%，净融资回正。在交易所债市融资736.66亿元，同比增长99.08%。去年11月央行表态支持民营企业健康发展，通过增信支持的方式助力民营房企发债。今年一季度包括新希望地产、中骏集团、雅居乐、卓越商管、合景控股等多家房企通过中债增担保发债，资金压力得到有效缓解。
股权融资方面，去年11月，被业界称为“第三支箭”的房地产再融资系列措施出台，为上市房企再融资引来源头活水。截至目前已有20家A股房企推出定增募资计划，融资规模超千亿元；有9家港股房企完成了股权融资，净融资额超200亿元。在全面实行股票发行注册制过程中，有4家房企的再融资申请已顺利平移至交易所并获受理。包括福星股份拟募集13.41亿元，荣盛发展拟募集30亿元，华发股份拟募集60亿元，保利发展拟募集125亿元。今年3月份证监会再次强调，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。时隔12年房企借壳上市重新开启。
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。基础设施公募REITs首次扩围至商业地产，意味着相关开发商和运营商又多了一条可供选择的融资渠道。
优质房企持续获得融资支持的同时，出险房企的债务化解工作也取得了积极进展。近日中国恒大和融创中国相继抛出境外债重组方案，华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、正荣地产、旭辉控股、世茂集团等房企也披露了债务化解最新进展或方案。这些房企债务问题的妥善处理对恢复楼市信心具有极其重要的意义。
在房地产需求端，各级政府将支持合理住房需求作为政策的发力点。中国人民银行副行长潘功胜表示，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，将更好支持刚性和改善性住房需求。去年以来，全国个人住房贷款利率持续下调，截至2022年12月末，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降约140个基点。绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到或接近全国底线。今年3月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，二套主流房贷利率平均为4.91%。从利率下调幅度来看，三四线城市的房贷利率同比降幅最大，首套、二套房贷利率同比降幅分别为140个基点和75个基点。
为了进一步降低二手房的交易成本，简化交易手续，近日自然资源部、银保监会明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”。目前已有包括北京、天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份正在全面开展“带押过户”，未来将在全国范围内推行。
除了各部委针对需求端出台的支持政策，各地方政府因城施策的楼市政策更是密集出台。据统计，年初以来有111城共计出台稳楼市政策163次。主要内容包括降低贷款利率、降低首付比例、延长贷款年限、增加公积金贷款额度、优化限购政策、实施购房补贴、契税优惠、棚改货币化安置等。
楼市局部回暖
持续性待考
在供需两端政策作用下，一季度房地产市场出现明显回暖迹象。据中指院数据，重点100城一季度销售面积同比增长近两成，3月受热点城市市场活跃度回升影响，成交面积同环比保持增长。3月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超20％，同比增长约40％。房价方面，一季度新房价格累计上涨0.01％，3月价格环比上涨0.02％，新房价格逐渐企稳，二手房价格继续波动调整。3月新房下跌城市数量继续减少，二手房较上月持平。
房企销售数据也印证了楼市的回暖迹象。据克而瑞统计，1~3月百强房企累计实现销售金额16635亿元，同比增长2.2%，整体表现超市场预期。3月，房企加大推盘量，新增楼盘带动销售回暖，尤其是一二线城市新增供应大幅增加带动销售大幅回暖。例如深圳3月份新增新建商品住房供应8980套，环比大增135%；北京3月商品房新增供应8932套，环比大增754%；广州3月住宅新批供应8220套，供应面积环比增加2.6倍。
受益于房贷利率大幅下调、改善型需求集中释放、“带押过户”等利好政策，一线城市和部分强二线城市二手房市场也出现明显升温。据58安居客研究院统计，3月份全国新增挂牌房源量环比上升7.6%。一线城市中上海、广州和深圳新增挂牌房源量环比均上升，深圳增幅达11.2%。二线城市中，南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比增幅均在30%以上。部分热点城市二手房成交也异常活跃。从3月二手房成交数据看，北京成交量大2.22万套，上海成交2.4万套，广州成交1.22万套，成都成交2.7万套，杭州成交1.08万套。热点城市二手住宅成交总体呈现供需两旺局面。
从居民购房意愿上看，今年一季度楼市信心也在逐步恢复。4月3日央行公布一季度城镇储户问卷调查显示，居民购房意愿回升至2022年以来的最高点。未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.5%，同比虽下降0.4个百分点，但环比提升了1.5个百分点。房价预期方面，房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降，2023一季度有所回升，房价预期上涨的比例达18.5%，环比提升4.5个百分点，同比提升2.2个百分点，处于2021年四季度以来的最高点，扭转了连续六个季度的房价上涨预期下跌趋势。
值得注意的是，房地产市场复苏和信心恢复并不具有普遍性，在城市和区域间呈现严重分化格局，一线城市和部分强二线城市复苏明显，市场成交呈量价齐升态势。大多数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。从国家统计局公布的70个大中城市房价走势可以看出，1~2月份一二线城市房价同比涨跌互现，三四线城市同比普遍下跌。
土地市场呈点状复苏
房地产市场分化格局在土地市场也得到同样的反映。据中指院和民生证券的统计数据，今年一季度全国重点23城推出土地140宗，规划建筑面积1240万平方米，环比增长17.8%；成交地块114宗，成交规划建筑面积1045.83万平方米，环比增长高达124.7%；成交土地出让金935.63亿元，环比增长53.0%。
按城市能级分析，一二线城市土地市场回暖较为明显，三四线城市土地供应和成交均大幅下滑。据诸葛找房对全国重点地级市的统计数据，一季度三四线城市土地成交规划建筑面积3132万平方米，同比下跌45.8%。
从百强房企拿地情况看，一季度百强房企拿地总额达1930亿元，拿地规模同比下降15%，降幅较1～2月收窄1.15%。拿地房企中仍以国企央企为主，民营房企拿地热情有所回升。以杭州2023年两次土拍为例，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点，民企参与度有所提高。再如南京土拍中民企拿地金额占比26.99%，合肥土拍民企达参加房企数量50%；民企中以龙湖、方远、伟星为主，其中龙湖在深圳、宁波、西安等均有拿地，总权益拿地金额为44.76亿元，总权益规划建面60.75万平方米，拿地楼面均价为8578元/平方米。
今年土地市场总体延续去年的冷清，但局部热点板块爆发对市场情绪产生较大影响。以北京为例，3月23日成交的昌平朱辛庄地块，迎来42家房企争抢，成为北京土地市场有史以来参与企业最多的地块，摇号中签率仅为2.38%，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15%，被大华集团摇号获得。成都市锦江区三圣街道白鹭湾地块也有46家企业报名，其中25家进入抽签环节，由四川省雍景投资集团有限责任公司溢价15%竞得。
热点城市土地市场的火热一方面反映出房企对市场信心的恢复，补货意愿强烈；另一方面源于投拓战略上对热点板块的追捧。
市场预期
在房地产政策持续呵护之下，房地产市场正在发生积极变化，房地产开发投资、房企到位资金等指标同比降幅收窄，新房、二手房销售回暖，热点城市甚至呈现爆发式增长。这种局部回暖一是由于疫情期间积累的住房需求集中释放；二是各地楼市刺激政策集中发力，限购限售有所松绑，购房门槛降低，激发了居民的购房意愿；三是部分城市和项目以价换量，采取大幅促销手段刺激楼市成交。但这种趋势能否延续，还要看后续住房需求的持续性。
对于房地产市场发展趋势，透过房企高层在业绩会上的表态可见一斑。万科董事会主席郁亮认为，未来的新房需求“上有天花板，下有保底线”。龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠判断，居民和消费的信心还需要一段时间去恢复，并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为，行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的，具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。
总体上，房地产市场最困难的时期已经过去，但市场恢复仍是漫长而艰苦的过程，这一过程不仅需要房地产政策的持续呵护，还需要宏观经济的持续向好和居民收入的稳定提高。
