2016年4月，上海顶豪项目华侨城苏河湾成交了一套联排别墅，700平方米的总面积，成交价高达2.42亿元。
34万的均价，不仅创下了上海新房市场有史以来最高单价，也是彼时内地市场的最高成交单价。
要知道，整个2016年上半年，全国均价每平方米超过10万元的豪宅只有36个，苏河湾这一价格可谓一骑绝尘。
6年后，顶豪遭遇“滑铁卢”。
10月21日，阿里法拍上结束了一场豪宅的拍卖。
上海持续已久的豪宅热没有在这套标的上得到延续，6年前便创下价格神话的华侨城苏河湾联排别墅，这一次以近乎骨折的代价售出。
01
63折成交
这套联排别墅位于上海市山西北路28号，相较于地址，它更为人熟知的是项目名：华侨城苏河湾。
小区位于苏州河区域，地理位置优越，属于上海内环中的心脏地带，步行至外白渡桥有1公里左右距离。作为上海楼市的顶豪，其业主不乏文体界明星人士。
自带光环的华侨城苏河湾从拿地伊始便备受关注。
2010年，华侨城以70.2亿元总价竞得了上海闸北区苏州河北岸东块1地块，楼板价高达5.28万元/平方米，成为当时全国单价地王，这一记录在很长一段时间内都未被打破。
5个月后，华侨城继续加码，再以17.91亿元拿下来苏河湾另外2地块，并将前后地块连成一片开发。
至此这个豪宅项目雏形初现，总建筑面积约为25.7万平方米，涉及公寓、住宅、商业等多种业态。2012年首批房源入市，随后价格一路走高，2016年7月，单价已到30万元/平方米。
相较于两栋150米高的浦西第一住宅，小区更隐秘的奢华在于17套别墅，其中独院大宅10套，联排别墅7套。
此次拍卖的别墅总建面1236平方米，为4层联排别墅，其中地上建筑面积约560平方米，地下三层建筑面积约676平方米，毛坯新房带室内电梯。
裁定书显示，该别墅为违法所得，由法院执行拍卖，挂牌前法院委托评估机构对其进行评估，评估机构确定标的在今年1月12日市场价为3.13亿元。
9月22日，该别墅上架一拍，起拍价2.19亿元，相当于评估价7折，最终流拍。
10月21日，房源二度上架，起拍价降至1.75亿元，最终有2人在缴纳了2000万保证金后开启竞价，由于每轮加价幅度为10万，因此虽激战了143轮，最终价格仍未突破2亿元。1.966亿元的成交价相较于评估价等于打了63折，折合每平方米约15.89万。
这一价格远低于当前该小区的二手房挂牌价。
记者了解到，小区当前有一套同户型的联排别墅在售，总建面1225.66平方米，其中地上面积572.94平方米，地下652.72平方米，房东买入价1.3亿元，不满五年，现急售价格由4.1亿元降至3.2亿元。即便不计入税费，这一挂牌价也高于法拍成交价超1.2亿元。
02
豪宅市场遇冷
遇冷的豪宅不止这一套。
同为豪宅代名词的“复兴珑御”9月在阿里法拍上架了一套197.58平方米的高层房源，这个去年因为流量明星郑爽而一度冲上热搜的小区，此前出房量并不大，这套大平层起拍价4300万元，每平方单价21.76万方米，6个月前复兴珑御刚成交了一套194平方米的高区房源，总价4700万元，对应单价24.23万元。
从价格上来看，法拍房优势一目了然，即便如此房源虽吸引超2.8万人围观，但最终因无人报名而流拍。11月1日，其将迎来二拍，这一次起拍价再降700万至3600万元。
兔博士数据显示，复兴珑御的挂牌价在9月迎来变动，今年5-7月伴随着挂牌量上涨，小区单价从21.9万/平方米涨至24万/平方米，随后8月挂牌价出现微降，但依然在23.6万/平方米的高位，9月小区挂牌价降至21.3万/平方米。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此类顶豪项目个体差异大，存在特殊性，不可一概而论。在他看来，此前上海豪宅产品经历了一波上涨，以华侨城苏河湾为例，该房源是基于今年1月的市场表现给出的评估价，当前市场情绪不稳定，波动较大，受此影响，房源售价出现松动，正在“挤掉水份”。
豪宅法拍遇冷的背后是上海豪宅房源的挂牌量大增。
早在8月便有中介内网数据流出，数据显示仅其一家平台上世茂滨江花园和瑞虹新城等小区的挂牌量便超过100套。此外，翠湖天地有66套在售，仁恒河滨城有80套在售，华润外滩九里虽然挂牌量只有26套，但小区一共只有522套房源，当前挂牌率已达5%。
挂牌量上涨也推动了交易量的上涨。
中原数据显示，6月-9月，上海3000万以上的二手房单月成交量分别为43套、71套、62套和53套，月均超57套，这也意味着近乎一天就有约2套3000万以上的二手豪宅成交。
在卢文曦看来，豪宅挂牌量上涨主要有以下几方面原因：一是过去一段时间内上海豪宅热度高涨，价格持续上涨，对于不少持有者而言是个套现的机会，加之年底作为偿债高峰，不少业主或公司通过处置高端资产来应对债务问题；当然卢文曦也指出，当前上海楼市倒挂现象依然存在，业主卖旧换新的动力不减。以去年入市的项目为例，翠湖天地五集认购均价16.5万/平方米，而附近翠湖二手房挂牌均价25万+/平方米；九庐入市均价13.8万/平方米，其附近汤臣一品二手房价格已高达30万+/平方米。
挂牌量大增背后，原本乐观的豪宅房东态度出现变化。
6月初有中介整理了豪宅市场的挂牌情况，降价现象已覆盖不少豪宅项目。
其中，融创外滩壹号院有房源此前挂牌价6500万元，现降至5500万元，浦东的高端别墅云间绿大地有房源从2.02亿元降到1.75亿元。
不仅如此，记者在中介平台看到，北外滩一线江景豪宅白金府邸一套顶层复式急售，257平方米房源挂牌价3500万元，折合13.61万/平方米，但兔博士上该小区近一年成交的2套房源，均价达23.83万/平方米。
浦东新区的仁恒河滨城小区更“卷”，不仅多套房源接连出现降价，有业主为了尽快售出，更是开出重赏：“成交后将额外奖励总价1%的佣金（约22万余元）以及成交经纪人及其上级经理各一台售价11699元的iPhone 14 Pro Max 512GB手机”。
经历过一波疯狂上涨后，上海豪宅市场的情绪已发生变化。
