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楼市传来“两大信号”?懂行人预测:今明两年或将超出常人的想象

2022-07-02 点击量:470

就目前的楼市行情来看,房价在今年出现大幅反弹的概率已经微乎其微了,这对于还没有买房子的刚需购房者是一件好事情,但是大家也都知道,目前我国房价依旧非常高,不仅平均房价在万元左右,就是很多中小型城市和县城的房价都在七八千元左右。在这种情况下,普通人想买一套房子实在是太难了,按照目前的房价计算,普通人想购买一套房子,30%的首付就需要花光“6个钱包”,并且还要背负二三十年的巨额房贷。由于过去房子的赚钱效应非常强,所以就算房价非常高人们也会想办法买房子。但是随着房价下跌,房子的赚钱效应越来越弱,导致当下很多人对买房这个问题都保持观望态度。对此,甚至有不少人都预测2022年将迎“首个房产贬值潮”?认为今明两年房价走势将超出常人的想象。

房地产行业传来“两大信号”

第一:老龄化和少子化,让楼市供需关系迎来转折点。虽然房子被赋予了很多属性,同时也是一种投资产品,但是房子最终的作用还是给人居住的,所以,房价到底是上涨还是下跌最终还是由供需关系来决定。在1998年我国住宅商品化之初,我国住房资源非常匮乏,那时人们对住房的需求也非常大。根据统计数据显示,从1962年到1975年之间我国每年新生人口数量都保持在2000万以上,而到了1998年这期间出生的人对住房都存在需求,毕竟1975年出生的人都已经23岁了。

但是2000年之后我国人口出生率降低的速度越来越快,到了2021年我国新生人口数量仅为1065万,逼近千万大关。根据国家统计数据显示,00后和10后整整比80后和90后少了1.05亿人,这意味着随着00后成为购房主力军之后,楼市的刚需群体将大幅减少。另外,1962年出生的人今年已经60岁,这意味着从2022年开始,我国将进入大规模退休潮。可以看出,不管是退休潮还是00后逐步成为购房主力军,都意味着购房者数量将大幅减少。因此,随着时间的推移,未来楼市中的购房者将大幅减少,加之目前楼市中的住房资源越来越多,也就意味着未来楼市将出现严重的供大于求现象。


第二:地价决定房价不可持续。了解楼市的人都知道,建造房子的核心成本就是土地、建筑材料和人力成本,而在这其中土地成本是最高的。对于建筑材料和人力成本占比其实并不高,而建筑成本占比最高的是土地成本,一般占房子售价的50%,甚至更高。也就是说,一套房子如果售价100万元,那土地成本就要50万左右。

而在过去几十年土地收入一直都是很多地方政府的主要财政收入,所以过去土地的价格也在一直上涨。土地成本的上涨势必会推动房价的上涨,这也是过去房价能够持续上涨的主要原因。对此很多人都表示,土地价格降不下去,房价就不会下跌。面对这种现象,从2021年开始主管部门实行集中供地新规以后,房企拍地不仅有了资金要求,同时对土地溢价进行了限制,最高不超过15%。自从土地集中拍卖之后,流拍和底价成交成为了土地市场的主流。也就是说,最近两年流入市场的土地基本上都是平价低,这也意味着未来几年入市的房源成本会低上不少。


而现如今人们已经开始看跌房价,在这种情况下开发商想尽快卖掉房子,降价促销是最好的方法。由于人们看跌房价,所以只有房子降价才可能符合人们的心理价位,如果不降价就算购房者想买房也接受不了这么高的价格。更重要的是现在楼市是房多人少,处于供大于求的阶段,就算这个房企不降价也会有其他房企降价的。另外,目前二手车市场对新房市场的冲击力也很大,由于二手房没有太多销售渠道,所以二手房在销售时一般采取降价的方式来吸引购房者的注意。因此,相比于新房,二手房降价幅度会更大,再加上二手房是现房,这导致很多购房者都会选择购买二手房。

通过以上2点可以看出,未来一两年房价很难出现大涨的行情,这不仅仅是因为房子的建筑成本不会再因为土地价格上涨而大幅上涨了,同时也是因为目前楼市的供需关系很难再支持房价的持续上涨了。但是目前很多人依旧担心房企会硬抗房价,也就是死撑不降价,人们有这种担心也是有道理的,毕竟今年以来各地都出台了各种各样的楼市救市政策。可以说,今年以来各地的救市政策真的是层出不穷、各式各样,不仅有降低首付比例、降低房贷利率和放开限购等救市政策,同时还有房票和西瓜、大蒜、小麦抵房款等救市政策。

在笔者看来,人们的这种担心有些多虑了,因为这些政策只是为了稳定楼市,而不是为了让房价上涨。目前楼市金融调控政策依旧没有放松,“房住不炒”依旧是目前楼市调控的底线,在这种情况下房企无法获得融资来缓解资金链压力,这导致房企的资金链越来越紧张。根据报道显示,目前像恒大、融创、富力和世茂这样的大型房企资金链都出现了问题,就更不用说其他中小型房企了。2023年9月份是这些中大型房企完成降负债的最后日期,所以在2022年大部分房企都会加大降价促销力度来多卖房子。

目前恒大、碧桂园、融创、和世茂等房企降价促销只是开了一个头,在目前楼市的金融政策下,其他房企也只能选择降价促销来降低库存和回笼资金。特别是在2022年上半年房企没有完成销售业绩的情况下,在2022年下半年,房企大概率会再度加大降价促销的力度。可以说,很多开发商可能都没有想到这种情况,2022年的楼市走势已经超出了想象,所以2022年下半年降价促销潮就要来了。


在笔者看来,在楼市贬值潮来的时候,房子就是纸面上的财富,并且这些纸面上的财富也会不断缩水。但是对于还没有买房子的刚需购房者来说这却是一件好事情,房价的下跌不仅降低了他们购房的成本,同时也给他们挑选房子的时间。最后,笔者还有一个建议给准备买房的购房者,在大部分房企资金链都紧张的大环境下,最好优先选择二手房和新房现房。