2021年即将收尾，上海新建商品住宅市场迎来了供应量的“井喷”。与此同时，部分热点项目则吸引了众多络绎不绝的购房者，展现了上海新房市场的活力。
近期，上海第6批次即将入市的新建商品住房名单出炉，本次共计供应57个项目，合计约1.75万套房源，备案均价6.2万元/平方米，分布于浦东、黄浦、虹口、杨浦、临港等14个区域。其中，此次位于上海浦东新区的融创未来金融城项目共推出1000余套房源，吸引了大量购房者前去咨询。
对于此次上海新房市场释放的供应量，亿翰智库董事、首席分析师张化东向《中国经营报》记者评价：“在年末且临近春节的传统淡季，推出如此大批量的房源确实不常见。不过，可以看出目前楼市传递出的信号，即在'房住不炒’的前提下，通过稳定的价格、大量的供应、来保有楼市基本的活力、缓解供需矛盾。并通过新房市场对二手房市场施加影响，从而减轻一二手倒挂的情况。”
与此同时，上海第5批集中供应的57个新房项目，已经全部完成认购。上海链家研究院公布的数据显示，共有30个项目触发积分制，占比已经超过一半。该研究院分析指出：“即使市区的认筹比出现放宽，也未影响购房者的认购热情。在目前大环境政策稳定的前提下，资质高的楼盘依然受到青睐。”
供应量“井喷”
“由于这次供应的体量很大，预计不会触发积分制，所以吸引了很多低分购房者。”刘明（化名）是融创未来金融城项目的销售人员，面对络绎不绝的看房者，他告诉记者：“人数之多，确实超出了自己的预期。”
近日，记者实地探访未来金融城项目时，由于人数过多需要限流，在售楼处的入口处，排队等待的购房者便已经达到百余人。而当记者排队等候时，在不到10分钟的时间内，在记者的身后便新增了将近20名看房者。刘明告诉记者：“一般看房者可能需要在入口处至少等待半个小时才能进去。”
在进入售楼处后，看房者还需要排队等待销售讲解沙盘和区域布局，并且无论是售楼处大厅还是样板间，都熙熙攘攘地围满了看房者。
不过，值得注意的是，记者观察到，来该项目的看房者多是年轻人。一对准备结婚的看房者告诉记者：“由于两个人的工作年限不算特别长，积分都不高，听说这个盘大概率不会触发积分，所以来看看。”
在上海第6批次将上市的新建商品住房名单中，位于浦东新区的融创未来金融城项目由于供应量较大而引发关注。根据刘明的介绍，此次融创未来金融城分为2个地块对外出售，即源融佳苑、清融雅苑，对应的套数分别为721套、294套，共计1015套。刘明向记者透露：“源融佳苑大概率是不会触发的。”
而除了融创未来金融城，在第6批次集中供应的项目中，房源数超过500套的项目还有6个。其中，位于临港的创城雅苑此次共推出1226套房源。而对于位于浦东新区的仁恒海上溪云，尽管在记者探访时，同样在该项目售楼处注意到有较多购房者来访，但是由于该批次供应的房源数达到了514套，该项目的销售人员告诉记者：“这次体量比较大，可能不会触发积分制，即使触发，分数也会比较低。”
记者注意到，自从今年上海市实行新建商品房集中供应政策以来，第6批集中供应的新建商品房数量最多。此次集中供应的项目共计57个，合计房源数1.75万套左右。而此前集中供应的5个批次中，供应的项目数量分别为33个、47个、45个、42个、57个，房源数分别约为1万套、1.4万套、1.27万套、1.24万套、1.52万套。这也意味着，加上今年公布的第6批次房源，今年上海的新房供应量已经达到8.2万套。
与此同时，实行集中入市以来上海新房市场供应量已有大幅提升。上海中原地产数据显示，今年前11月，上海新建商品住房供应面积696.4万平方米，累计同比增加14.1%；新房成交961万平方米，累计同比增加18.8%。
高端项目快速“去化”
高端项目集中放量，也成了今年末上海新房市场备受关注的现象之一。
在上海第5批集中供应的57个项目中，备案均价在10万元/平方米以上的高端项目有15个。第6批集中供应的项目则延续了前一批次的价位分布，均价在10万元/平方米以上的新盘数量为12个，另有2个9.9万元/平方米的项目。不过，第5批次的项目销售已经接近尾声，而第6批次的房源，尽管已经陆续开启认筹，但是开盘时间则需等到2022年。其中，在第5批次均价超过10万元/平方米的项目中，入围积分超过80分的已经达到5个。例如，位于陆家嘴北滨江板块的九庐三期，均价为13.5万元/平方米，其中最贵的一套房源总价已经超过1.2亿元，供应套数共计152套，入围积分则达到了98.4分。而位于浦东前滩和碧云板块的晶鸿名邸、碧云尊邸的入围积分则分别达到了97.23分、92.24分。
记者了解到，12月17日，碧云尊邸项目在开盘日便全部售罄。上海交易中心官方平台披露的信息显示，该项目位于上海浦东新区内中环，此次推出的房源共计173套，备案均价约为11万元/平方米。据悉，该项目的套均价为3000万元左右，最高售价已经超过7500万元，入围的购房者共计367组，入围比为2，入围分数达到了92.24分。
与此同时，位于上海静安区的珠江·安康苑，在12月15日正式开盘，尽管该项目并未触发积分制，但是，12月20日，该项目的销售人员告诉记者：“已经没有剩余房源了。”该项目方公布的信息显示，该项目推出的房源总数为309套，最终确认认筹客户共428组，认筹比约为1.39，由于该项目的入围比为2.5，因此并未触发积分制。
值得注意的是，该项目的备案均价为12.88万元/平方米，套均价则达到了2487万元。并且，顶层的三套房源售价均已经超过9400万元，其中，一套位于50层的房源售价已经接近1亿元。
对于高端项目“去化”速度较快的原因，上海中原地产市场分析师卢文曦向记者解释：“主要是由于新房限价，尤其是对豪宅项目，使其与周边的二手房出现了价格'倒挂’，新房相较周边二手房的价格低了很多，出现较大的价格差。”
不过，记者注意到，在第6批次推出的高端项目中，部分位于热点区域的项目，相较于第5批次，其市场热度则出现了回落。
例如，位于上海虹口区的招商云玺，备案均价为11.8万元/平方米，此次推出的房源数共计215套。在该项目认筹的第二天，记者实地走访时，仅见到几位购房者走进认购大厅。该项目的销售人员告诉记者：“第一天的认筹组数仅有25人。”
成交表现“坚挺”
尽管今年以来，全国的楼市进入调整阶段，但是上海新房市场的坚挺程度却让刘明感叹：“上海中环以内的新房市场，购买力还是很充足的。”根据克而瑞上海公布的数据，记者统计发现，在11月29日至12月19日，入市的新房项目为29个，其中，超过70%的项目在开盘当日售罄。
上海链家研究院的监控数据显示，上海楼市套均总价650万元，环比增长11%，同比增长6%，成交均价为5.6万元/平方米，环比增长6%，同比增长了7%。在今年前11个月，上海市累计成交金额5252亿元，同比增长12%，成交套数8.4万套，同比增长19%，套均总价625万元，同比下降6%，成交均价5.5万元/平方米，同比下降1%。
对于今年上海楼市的表现，卢文曦评价：“相较于以前，目前上海楼市逐渐回归平稳。现在四成是热盘，三成是能够符合市场预期的项目，还有三成可能会遇冷。”
不过，记者注意到，随着上海第6批次新建商品房逐渐开启认购，相较此前5批次的计分规则，目前多个项目公布的认购计分规则，已经针对“赠与限购”“公租房承租人限购”和“社保缴纳年限调整”三方面进行了调整。
例如，金地嘉悦湾、龙光天境、杨浦滨江壹号、招商云玺等项目方便在其公告中提出：“认购对象在2021年1月22日（含）后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下。2021年7月24日起，通过赠与转让住房的，自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数。”以及“认购对象承租的公有居住房屋计入认购对象名下住房套数。”
其中，“赠与限购”政策的内容在7月末便已经公布。彼时，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合发布了《关于加强住房赠与管理的通知》，明确指出：“受赠人应符合国家和本市住房限购政策”。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者解释：“这几个楼盘在最早的认购规则中，便明确表示赠与房屋也在限购范围内，不过，当时并未指明5年的限购期限。”
不过将承租的公租房也纳入限购范围内，则意味着承租人在认购时不能按照无房户认定。
其次，在年限分计分细则中，对于社保缴纳月数的范围的划分，上述项目方则在公告中指出：“自2003年1月起，截止到认购起始前的2个月。”而此前，上海社保月份基本以认购前1个月计算，现在明确是认购起始日前的2个月。对于截止月份的调整，严跃进告诉记者：“这是因为不同公司缴纳社保的时间不一致，有的可能是1月份缴纳的，有的可能是31日缴纳的，这对月底缴纳的人群并不公平。”
