文/渣打中国经济学家 申岚
2017上半年中国房地产市场表现好于预期。房地产投资增速超出市场预期，上半年新开工住宅建设面积、土地成交量和房地产开发融资全面改善。哪些原因导致楼市紧缩政策的影响如此温和？下半年楼市行情又将如何发展？我们在2017年中独家推出的中国房地产开发商调研也许能提供一些线索。
此次调研结果显示2017上半年开发商建设活动保持活跃，与官方统计的上半年房地产投资同比增长持稳在8.5%相一致。我们发现建设活动活跃主要由于库存下降、开发商需加速回笼售楼资金和开发商旨在加快目前项目施工进度以避免未来市场环境出现恶化等因素。然而，开发商对建设活动前景的态度转向更加谨慎。开发商对下半年销售业绩下滑和信贷融资收紧的预期给房地产投资增长带来阻力。
土地市场动态提供了另一佐证。我们的调研结果发现开发商计划拿地的目的在于增加土地储备和方便未来扩张。部分开发商表示新拿下的地块将不会立即开工建设，而是暂时囤下等候市场环境转向更加有利时再上马新项目。另一部分开发商称企业大量拿地主要是利用目前优惠的地方政府土地政策。因此，我们预计土地成交量的稳健增长（全国数据来看截至6月底同比增长8.8%）或难以转化成新开工楼盘建设面积的迅速上升。此外我们还注意到上半年开发商融资环境相对良好。开发商普遍现金充足，同时充足的现金流或能提供一定的缓冲，避免销售疲软时房地产投资骤然放缓。
放眼楼市前景，我们的调研结果显示在政府政策严厉限制措施下开发商信心有所减弱。政府针对楼市出台的限制措施降低了楼市成交量。据本次调研结果显示，由于过去三个月中一线城市针对住宅购买、销售和按揭贷款出台的限制措施已经扩大到二、三线及以下城市，2017年初偏热的二、三线楼市已开始遭受冲击。这与官方数据显示的截至6月底已售住宅面积同比增长由截至2月底的23.7%大幅下滑至13.5%相互印证。一季度二、三线城市住宅销售撑起了全国销售的良好表现。 随着二季度二、三线城市住宅销售开始失去动力，下半年全国住宅成交或将下滑。限购和按揭政策收紧为开发商对销售前景的预期笼上一层阴云，尽管棚户区改造项目中货币化安置比例上升或将继续提供一定的支持。
多数受访开发商反馈称银行贷款难度增大，而非银行融资（信托贷款、民间借贷）状况并未改善。开发商还称融资成本已开始上升。本次调研中银行贷款利率约达6.7%，较2017年1-2月的6.3%有所上升，非银行贷款利率约达10.9%，高于上期调研的10.5%。鉴于房地产行业信贷政策收紧和金融市场持续去杠杆，开发商融资成本或将进一步上升，对开发商融资环境进一步施压。
此外，我们发现开发商预计下半年中央政府楼市政策将继续保持收紧立场，而地方政府政策或许更为温和。针对开发商融资、按揭贷款和最低首付比例政策、税费调整等方面的紧缩措施或还将延续，而发展租房市场和加大住宅项目土地供给等部分新出台措施预计将有助于进一步稳定楼市发展。
总之，我们预计下半年中国房地产市场一些下行风险将逐步显露。尽管上半年住宅库存下降和开发商财务状况尚可为投资提供一定的缓冲，我们的调研结果显示住宅销售放缓和对开发商和购房家庭收紧信贷或将影响下半年的房地产投资增长并抑制房价上涨；楼市政策持续收紧。开发商这个冬天或将开始感受到丝丝寒意。
